כמו משכנתא שנייה - הוצאות תחזוקת בניין גבוה

כ-40% מהבניינים בני 8 קומות ומעלה בישראל אינם מתוחזקים כראוי. כך עולה מבדיקה שערך האיגוד לניהול בתים ומבנים בישראל. הסיבה לכך על פי האיגוד: הזנחה של הדיירים וועדי הבתים לפעולות התחזוקה הנדרשות במערכות הבניין, העסקת חברות ניהול לא מיומנות ורצון לחסוך כסף, רצון שעלול לעלות ביוקר בהמשך.

"דיירים רבים שעוברים לבניינים גבוהים, לא מבינים את משמעות תפעול המערכות" טוען תמיר מינץ, יו"ר האיגוד ומנכ"ל קבוצת מ.מ.מ. אחזקות, "בבניינים משותפים נמוכים, רוב הטיפול מתבסס על ניקיון חדר מדרגות וגינון הגינה, אך ניהול בניין בן 8 קומות ומעלה כולל תפעול מערכות מורכבות כמו כיבוי אש, גנרטורים ומאגרי מים. העדר ניהול מקצועי ורציף, עלול לגרום נזקים כלכליים גדולים לדיירים בגלל הצורך לתקן את המערכות במקרה הטוב, או פגיעה בחיי אדם במקרה הרע".

לצד זאת הוא מציין, כי "באיגוד מתקבלות תלונות רבות על נזקים וכשלים למערכות שנוהלו על ידי חברות ניהול שלא היו ערוכות לנהל את הבניין, או על ועדי בתים, שבתחילה לא רצו חברת ניהול עד שנוכחו לדעת כי הנזקים במערכות גרמו להם להוצאות כלכליות גבוהות". באיגוד מספקים סיוע לוועדי הבתים ומפנים אותם לגורמים מקצועיים שיטפלו בנזק.

עלייה במספר הבניניים רבי הקומות

מנתוני האיגוד עולה, כי למרות שישראל אינה משופעת בקרקעות, רוב הבנייה בארץ עדיין נמוכה. על פי נתוני הלמ"ס שעובדו על ידי האיגוד, בשנים 2011-1996 נבנו 193,924 בניינים, מתוכם רק 1.7% מעל ל-8 קומות, שהם כ-3,300 בניינים.  

עם זאת, בשנתיים האחרונות עלה מספרם של הבניינים רבי הקומות: ב-2010-2008 עמד שיעור הבניינים מעל 8 קומות על 2%-2.65%, ובמחצית הרשונה של 2011 נבנו 262 בניינים כאלה - 4.1% מכלל הבניינים.

מינץ מציין כי אף שהבדיקה של המבנים הגבוהים גילתה רק נזקים כלכליים שלא הובילו לאסונות, עדיין מדובר בנתונים שצריכים להדאיג את הדיירים. 

"לאור הגידול בבנייה לגובה, על המדינה לקדם חקיקה המחייבת תחזוקה של בניינים גבוהים על ידי גורמים מקצועיים, על מנת למנוע אסונות והפיכת המגדלים למלכודות מוות בשל שריפות, זיהום במאגרי המים, דליפות גז וכדומה", הוא אומר, "אחרת אנחנו עוד עלולים לחוות אסון של אובדן חיים".

מגדלי יו(צילום: שאול גולן)

מלכודות שיכולות לסכן חיי אדם

מינץ מפרט את הסכנות הטמונות בבנייני מגורים, שעלולות לגרום לפציעות קשות ואפילו לאובדן חיים:

ספרינקלרים - מתזי מים, שבזמן שריפה בבניין אמורים לזהות את החום ולהתיז מים, כמענה ראשוני עד להגעת מכבי האש. בכל קומה פרוסים כמה ספרינקלרים שאחראיים לכיבוי האש ביחידת השטח שלהם. 

לדברי מינץ, בבניינים גבוהים בני 15 קומות ומעלה, תפקיד הספרינקלרים הוא קריטי במיוחד, כיוון שאין אף כבאית בישראל שהסולם שלה מגיע לקומה 15 ומעלה. "למעשה, הספרינקלרים הם אלה שיאפשרו את כניסת הכבאים", הוא מסביר, "ללא הספרינקלרים האש תבער, לא תהיה יכולת לכבותה מבחוץ, ולא תהיה גם אפשרות להיכנס פנימה".

מינץ מוסיף כי מאחר שהספלינקרים לא נמצאים בשימוש שוטף, ועדי בתים רבים סבורים שאין סיבה שהם לא יעבדו, אבל זו הנחה שגויה. "דווקא בשל חוסר שימוש ותפעול, יש סיכוי סביר שהמערכות הללו יתייבשו ולא יתפקדו בזמן אמת".

כדי לודא שהספרינקלרים יתפקדו כראוי בזמן חירום, יש לערוך בדיקה חיצונית מקיפה לבניין אחת לשנה. בבניין של 20 קומות, עלות הבדיקה היא כ-1,500 שקל, ובדיקה של בניינים נמוכים יותר תעלה בסביבות ה-1,000. בנוסף, יש לערוך בדיקת הפעלת משאבות אחת לשבוע. בדיקה זו יכולה להתבצע על ידי ועד הבית בעצמו, לאחר שיקבל הדרכה על ידי חברה לבידוק הספרינקלרים. ההדרכה ניתנת בחינם.

מפוח לפינוי עשן וחלונות עשן - מוציאים את העשן בשעת שריפה. תקנה של מכבי האש קובעת, כי חובה להתקין מפוח לפינוי עשן בבניינים בני 9 קומות ומעלה. "זו תקנה חשובה מכיוון שגם כשהספרינקלרים מכבים את האש, מצטבר עשן רב שיכול לגרום לחנק", מסביר מינץ. "הפגיעה הקשה ביותר משריפות בבניינים נוצרת משאיפת עשן ולכן המפוחים לפיזור עשן יחד עם חלונות לשחרור עשן, מסננים ומפוחי יניקת גזים, הם קריטיים בזמן אמת".

לדבריו, גם בתחזוקת המפוחים סבורים ועדי בתים כי מאחר שהם לא בישמוש שוטף - הם יעבדו בזמן אמת. "להבדיל מבנייני משרדים, בהם כיבוי אש קובע תקנות מחמירות בנוגע לבדיקות תקינות האמצעים, בבנייני מגורים ההחלטה היא של ועד הבית וגם במקרה זה, מבחינתם, אין סיבה לבדוק את התקינות". כדי לוודא שהמפוחים תקינים יש לערוך בדיקה אחת לשנה, בעלות של 1,000 שקל.

מז"ח (מונע זרימה חוזרת) - אחראית שמים שאינם מי שתייה, ינותבו למקומות אחרים ולא יזהמו את מאגר המים בבנין ממנו שותים כל הדיירים. חלק מהמים שלא ראויים לשתיה יוצאים מהספרינקלרים, ששואבים מים לכיבוי האש ממאגרי המים של הבניין.

"הטיפול השוטף במז"ח הוא קריטי", מסביר מינץ, "תקלה בו יכולה לזהם את מאגר המים ולגרום לנזקים בריאותיים קשים, ואפילו יוצרים סכנת מוות לילדים קטנים או קשישים שלא יעמדו בזיהום. לפעמים אני נדהם לגלות שדיירי הבית לא מודעים בכלל לעניין. אין לי ספק שלו היו מודעים, לא היו לוקחים את הסיכון"

בבניינים יש בין מז"ח אחד לשלושה. כדי לוודא את תקינות המערכת, מומלץ לבצע בדיקה שנתית מקיפה לכל מז"ח, שעלותה 300 שקל.

מאגרי מים - מינץ מסביר שבבניינים מעל 6 קומות יש בדרך כלל מאגר מים, שמשמש את דיירי הבניין לשתייה, מקלחת ושטיפת הבית. בנוסף הוא מעביר את המים לספרינקלרים ולעמדות כיבוי אש שמותקנות בבניין. לדברי מינץ, זיהומים רבים עלולים להגרם במאגר כתוצאה מחלודה ולכלוך שהצטבר. "מאגר המים בבניינים צריך להיות קודש הקודשים", הוא אומר, תקלה קטנה במז"ח יכול לזהם את המאגר, וחוסר במים במאגר או סתימה בזמן שריפה, יכול להיות ההבדל בין חיים למוות".

את הבדיקה והניקוי של המאגר יש לעשות אחת לשנה, באמצעות גורם המוסמך על ידי משרד הבריאות. "לצערי, אני נתקל לא פעם בוועדי בתים שמוותרים על גורם מוסמך בגלל עלויות, ונותנים לחאפרים לבדוק את המאגר, דבר שיכול לעלות בסופו של דבר בבריאותם", מזהיר מינץ.

עלות הבדיקה של מאגר קטן בבניין בן 10 קומות היא כ-1,500 שקל. בדיקת מאגר בינוני בבניין של 20 קומות תעלה כ-2,000 שקל. בדיקת מאגר גדול בבניין של 20 קומות ומעלה תלויה במספר הקומות ויכולה לנוע בין 2,500 שקל ל-3,500 שקל.

עלויות תחזוקה

מינץ מפרט, כי סל שירותי בדיקה סטנדרטי כולל ניקיון, גינון, הדברה, תחזוקת מערכות אינסטלציה, חשמל, טיפול במעליות וביטוח. עלות  דמי הניהול החודשית לדייר בבניין בן 10-15 קומות עומדת על כ-250 שקל, לדייר בבניין בן 15-20 קומות היא כ-300 שקל בחודש, ולדייר שמתגורר בבניין המתנשא לגובה של למעלה מ-20 קומות - כ-500 שקל בחודש.

ככל שהמגדל יוקרתי יותר וכולל מערכות ומתקנים שתחזוקתם השוטפת יקרה יותר, דמי הניהול עולים בהתאם. מינץ מדגים כי במגדל הכולל חדר כושר, בריכה, אב בית, SPA ועמדת שמירה 24 שעות ביממה, העלות לדייר עומדת על כ-1,400 שקל בחודש בבניין של 10-15 קומות. בבניין של 15-20 קומות המחיר מטפס לכ-1,800 שקל לדייר, ובבניין של 20 קומות ומעלה היא יכולה להגיע לכ-2,000 שקל לדייר.

מה כלול בעלויות?

מעליות - תשלום עבור שירות תוספת עבור ביטוח חלפים וכן ביקור פעמיים בשנה של מהנדס בודק.

הוצאות חשמל - נקבעות בהתאם לתצרוכת החשמל החודשית של הרכוש המשותף בבניין.

ניקיון השטחים המשותפים - לובי, מעליות, ויטרינות, חדרי מדרגות, ניקיון פיר אשפה, שטחי החניה, חדרים חיצוניים (חדרי מערכות, חדר מועדון), ניקוי במכונת קיטור ברחבת הכניסה, הברקה קריסטלית בלוביים, ניקיון חניון תת קרקעי במכונה רכובה.

גינון - תחזוקת שטח הגינה בחלק המשותף ופיקוח אגרונום.

תחזוקת מערכות:

• רכזת כיבוי אש - אחראית על ריכוז ההתראות לגילוי אש והתראה בשעת שריפה.
• עמדת כיבוי אש
• ספרינקלרים - מזהים חום ומתיזים מים למניעת שריפה.
• מפוחים - תפקידם להוציא את העשן בשעת שריפה.
• גנראטור - מספק חשמל בכל האזורים החיוניים בבניין.
• מערכות חשמל - סריקת לוחות טרמוגרפיים, חיזוק ברגים.
• מז"חים - מונע זרימה חוזרת שמותקן במערכות מים.
• ניקוי מאגרי מים - ניקוי וחיטוי מאגרי מים המשמשים למי הצריכה.
• חדר משאבות - תפקידם להגביר לחץ מים ולספק לחץ מתאים לכל אזור בבניין.