חברות יחויבו לדווח על כל הדירות שנמכרו ברבעון

רשות ניירות ערך עומדת לחייב חברות בנייה שנסחרות בבורסת תל אביב לדווח בכל רבעון את המספר המדויק של הדירות שמכרו ואת חלקן בהן - כך נודע ל"כלכליסט". ההחלטה נועדה למנוע פרסום מידע חלקי שנחשף לעתים בדו"חות החברות, על רקע אי־בהירות ההוראות.

עוד בערוץ הנדל"ן:

• התחלות הבנייה בשיא - המשכנתאות בשפל
• מקבלן או מיד שנייה - איזה דירה כדאי לקנות?
• אטיאס: אין קשר בין מחיר למשתכן למגזר החרדי
  

עד כה הוגדרה ההוראה בדבר חשיפת היקף מכירת דירות בבורסה כ"טיוטה שאינה מחייבת", כאשר רשות ני"ע אינה מבחינה בין דרישות הדיווח בדו"חות רבעוניים לבין הדרישות לדו"חות שנתיים.

רואי חשבון ממליצים לחברות בענף הבנייה לפרסם את הנתונים לפי הכלל המחייב דיווח לגבי פעילות מהותית ולא יותר. כך יוצא שההחלטה אילו מהדירות שנמכרו מהווות מכירה מהותית נתונה בידי מנהלי כל חברה וחברה. 

פערים בדו"חות של שיכון ובינוי

דוגמה לשינוי בדיעבד של נתוני מכירת הדירות קיים בדו"חות הכספיים של שיכון ובינוי נדל"ן, מספינות הדגל של שוק הדירות בישראל, חברה-בת של שיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון. החברה מפרסמת מיוזמתה בכל חודש נתונים על מכירות הדירות שלה, יוזמה ברוכה שאין לה אח ורע בענף.

לעומתה, שאר החברות הגדולות בענף המגורים נוהגות לדווח מדי פעם על היקף מכירות הדירות שלהן - אך עושות זאת בתקופות של שיפור בתוצאות והצלחות גדולות בלבד. עם זאת בדו"ח המנהלים האחרון של שיכון ובינוי נדל"ן לרבעון השלישי של השנה התגלע פער בין הנתונים בדו"ח לבין הנתונים המצטברים מהדיווחים החודשיים שסיפקה החברה לאותה תקופה.

כך, בין יולי לספטמבר 2011 פרסמה שיכון ובינוי נדל"ן דיווחים חודשיים, שלפיהם היא מכרה ברבעון השלישי השנה 75 יחידות דיור לעומת 257 ברבעון המקביל ב-־2010 - צניחה של 71%. בנוסף, היא דיווחה כי מספר הפרויקטים שלה ברבעון השלישי עמד על כ-־20, כמו ברבעון המקביל.

החברה אף דיווחה כי נותרה בסוף הרבעון עם מלאי דירות למכירה הגדול בכ-9% מהמלאי בסוף הרבעון המקביל.

הצניחה הדרמטית בפעילות הפכה את האנליסטים לרגישים לכמות הדירות הנמכרות בענף בכלל ובשיכון ובינוי בפרט. לכן, הם הופתעו כשגילו בדו"ח המנהלים של שיכון ובינוי נדל"ן לרבעון השלישי, כי מספר הדירות שדיווחה שמכרה נמוך בכ-30% ממה שהופיע בדיווחים החודשיים. 

עם זאת, שיכון ובינוי נדל"ן לא הציגה נתונים שקריים: בחברה מדווחים כל חודש על מכירת הדירות, אך דיווח זה כולל גם דירות שנמכרו בפרויקטים בשותפות. לעומת זאת, הדו"ח הרבעוני הציג נתוני מכירות שמנוכים מדירות שבנתה יחד עם שותפים, ומכאן נוצר הפער בנתונים.

הוראות רשות ני"ע מחייבות את החברות הציבוריות להציג רק נתוני מכירות של דירות שלהן. כאשר פרויקט נבנה בשותפות, רק בעלת השליטה בפרויקט מחויבת לדווח על מספר הדירות שנמכרו והשותפות מדווחות על חלקן רק אם היקפו מהותי לפעילות הכוללת שלהן.