פיצול דירות: המדינה מסכימה, השכנים יסרבו

היום (ג') ייכנסו לתוקף התקנות שמאפשרות לבנות דירות מפוצלות ושמעניקות היתרים לדירות קיימות. שר הפנים, אלי ישי, חתם בחודש שעבר על התקנות שיהיו תקפות עד שנת 2017. בבסיס הרעיון עומדת ההנחה כי באמצעות הגדלת מלאי הדירות המפוצלות אפשר לפתור, ולו במעט, את המחסור בדיור זול.

• אלי ישי הורה לאפשר פיצול דירות קיימות
• ההקלה בפיצול הדירות: האור בקצה המנהרה?
• עיריית ת"א תאשר פיצול דירות ותוסיף קומות
• המפצלים מנסים לרכוב על הגל: "לחלק דירות"
  

לפי התקנות החדשות, הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה תהיינה רשאיות להתיר פיצול של דירות קיימות, לאחר המלצת מהנדס העיר. האישור יהיה כפוף לשורת תנאים: שטח הדירות החדשות לא יהיה קטן מ-30 מ"ר; ניתן להוסיף דירות ובלבד שלמספר הדירות הכולל בבניין לא יתווספו יותר מ-30% ממספר הדירות הקיימות או ממספר הדירות המותרות לבנייה לפי התב"ע (לפי מספר הדירות הנמוך מבין שתי החלופות).

לגבי הסכמת בעלי הדירות בבניין, נקבע כי בקשה לפיצול שתוגש עד ליום 20.12.2012 תידרש להיתמך בהסכמת 75% מבעלי הדירות בבניין, ואילו בקשה שתוגש לאחר מועד זה תידרש להיתמך בהסכמת כל בעלי הדירות בבניין.

התקנות תוקנו אמנם מתוך כוונה טובה, אולם מגוון מכשולים עומדים בדרכן. למעשה, התקנות החדשות הינן בגדר "אליה וקוץ בה" וקשה יהיה ליישמן. כך למשל, הכל יודעים כי יחסי שכנות בבית משותף הינם כר פורה למחלוקות, התכתשויות וחיכוכים בין הדיירים.

אין ספק כי הסכמתם הנדרשת של 75% מבעלי הזכויות, שלא לומר הסכמת כל בעלי הדירות, עשויה להביא לכך שדירות יפוצלו, זאת משום שקשה להניח ששכנים לא יקימו קול צעקה נגד ציפוף הדיור ועבודות הבנייה הכרוכות בכך.

צריך גם חנייה

גם מההיבט התכנוני עשויים להתעורר קשיים בדבר יישום התקנות. כך, הרשויות יהוו אתגר בדרישות שיציבו בפני בעלי דירות, יזמים וקבלנים שיחפצו לפצל דירות. העיריות עשויות לדרוש תוספת חניות לבניין, קיומו של ממ"ד לכל דירה מפוצלת, דרישות להיטל השבחה או אגרות בגין הוספת יחידות דיור וכו'.

כידוע חיקוק חוק או תקנות יכול שלא להתבצע באם הדרג המקצועי ב"שטח" אינו מקבלן. ואכן קיימת הסתברות כי למרות האמור בתקנות, בכל זאת, ידרשו דרישות כדוגמת הנ"ל כתנאי להיתר, אשר לא יאפשרו בפועל לפצל את הדירות.

למעשה, התקנות עצמן העניקו כח רב לוועדות המקומיות, שכן מקום בו תסבור ועדה מקומית כי פיצול הדירות אינו הולם את אופי הסביבה, היא תהיה רשאית להטיל וטו על הפיצול המבוקש. זאת, גם אם נינתה הסכמה של בעלי הדירות כולם והתקיימו מלוא התנאים התכנוניים הנדרשים.

חנינה למי שפיצל בעבר?

במקביל לתקנות אלה, יפרסם משרד הפנים במהרה הנחייה מנהלית כוללת ובה המלצה בדבר האזורים בהם תינתן אפשרות לפצל דירות. הוראה עקרונית שכזו, תקל על בעלי הדירות, הקבלנים והיזמים, ואף על הוועדות המקומיות, לדעת מה האפשרויות התכנוניות העומדות בפניהם.

בכוחן של התקנות להקל גם על בעלי דירות שפיצלו נכסים ללא היתר. אמנם, ועדה מקומית רשאית לסרב להעניק היתר במקרה בו עשה אדם דין לעצמו ופיצל דירה ללא היתר, וזאת בהתאם להנחיות היועץ המשפטי לממשלה, אך ייתכן ולנוכח החשיבות שראה מחוקק המשנה בהסדרתן החוקית של דירות מפוצלות, עשויות רשויות התכנון להקל עם מפצלי דירות ללא היתר, ובלבד שיעמדו בתנאים הנדרשים בתקנות ויגישו בקשה להכשרת הדירות המפוצלות.

אז מה צריך לעשות בעל דירה שרוצה לפצל את הנכס?

• במישור העירוני ראוי שיפנה קודם כל למחלקת ההנדסה ברשות המקומית לפני שישכור את שירותיהם של אנשי מקצוע ויברר את עמדתם באשר לפיצול.
  

• במידה שקיבל את ברכת הדרך ממחלקת הנדסה, ישכור אדריכל שיכין עבורו הבקשה להיתר.
  

• חשוב כי לפני הגשת הבקשה להיתר לפיצול הדירות, ייוועץ בעל הדירה בעורך דין כדי לעמוד על משמעויות הגשת הבקשה (אגרות, חיוב בהיטל השבחה, או במקרה שהדירה כבר מפוצלת, עשויים לחייב בעל הדירה חיוב רטרואקטיבי כזה או אחר).
  

• בנוסף, בעל הדירה החפץ לפצל את הנכס חייב לבדוק ולגשש אצל בעלי הדירות הנוספים בבניין האם יאותו להסכים לפיצול הדירה. כזכור, בקשה שתוגש עד ליום 20.12.2014 נדרשת להיתמך בהסכמתם של 75% מבעלי הדירות בלבד. ולכן, לפני שמתחילים את המהלך כדאי לדעת אם צפויה התנגדות אקטיבית לעניין שעלולה לסכל את כל המהלך.
  

סיכום

התקנות אינן "תקנות פלא" - אין בכוחן להתגבר על הליכי התכנון והבנייה העשויים להימשך זמן רב ולגזול משאבים ניכרים, כולל התמודדות עם דרישות הרשות המקומית והתנגדויות שכנים. מעניין יהיה לבדוק בעוד שנה או שנתיים, כמה היתרים ניתנו לפיצול דירות בפועל באופן חוקי

הכותב הוא שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון, העוסק בנדל"ן