כמה שווה הדירה שלי? המומחים ענו
רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר המלוות אותנו לאורך החיים, וחשוב שלא ללכת לאיבוד בדרך הארוכה אל הדירה. השמאי גיל וינלס השיב על השאלות שלכם
איך קובעים כמה שווה הדירה? עד כמה פוגעים היעדר מעלית או בעיות חנייה בערכה? גיל וינלס, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין, התארח היום (א') בפורום נדל"ן, תכנון ובנייה של ynet והשיב על שאלות הגולשים.
עוד בערוץ הנדל"ן:
הדירה נשרפה? יש לכם זכויות מול חברת הביטוח
רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות והגדולות ביותר בחיים. על מנת לא להסתכן, חשוב לדעת להתמצא במונחים הבסיסיים ולא ללכת לאיבוד בדרך הארוכה והסבוכה אל הדירה. גם לאחר רכישת הדירה עולות שאלות, כגון כיצד ניתן להוסיף שטחים לדירה קיימת - למשל לסגור מרפסת או להוסיף פרגולה. להלן מספר שאלות שנשאלו על ידי גולשי הפורום והתשובות שניתנו להם.
שאלה: קניתי נכס חדש ושילמתי בגינו מס רכישה בגובה 3.5% (תואם לאוגוסט 2010), זאת מכיוון שלא מכרתי את הדירה הראשונה - הנכס החדש שרכשתי נחשב בעיניי רשויות המס כנכס להשקעה, דבר שהעלה את רמת המס. מזלי הכלכלי לא שפר עליי, המשכנתא לחצה ונאצתי למכור את הנכס החדש שרכשתי עוד בטרם גרתי בו או השכרתי אותו - כלומר עוד בטרם אוכלס (מייד עם קבלת טופס 4). האם אני זכאי לקבל את מס הרכישה ששילמתי בחזרה? (עדיין לא עברו שנתיים מיום החוזה וטרם מכרתי את דירתי הנוכחית).
תשובה: אינך זכאי להחזר מס הרכישה, גם אם מכרת את הנכס יום לאחר קנייתו. המקרה היחיד שבמסגרתו תהיה זכאי להחזר הוא כאשר חוזה הרכישה מבוטל.
שאלה: אני גרה בחולון ברחוב תרצ"ו. הדירה שלי היא בת שלושה חדרים, קומה שלישית בסביבות 70 מ"ר. אנו נמצאים בעיצומו של קבלת היתר מעיריית חולון לאחר שחתמנו על חוזה תמ"א 38. לבניין מיועדת מעלית וכן מרפסת שמש לכל דירה וכמובן שיפוץ כל המבנה. אם ברצוני למכור היום את דירתי, כמה היא שווה? וכמה היא תהיה שווה לאחר השיפוץ (תמ"א 38)? יצוין כי הדירה שלי היא דירה יפה, שמורה ועורפית.
תשובה: כל המרכיבים שציינת יעלו את שווי דירתך. מומלץ להמתין עד לאחר קבלת היתר בנייה ולא לפני, ואז הרעיון ייהפך למציאות - ומחיר הדירה יעלה משמעותית.
שאלה: בכמה עצם קיומו של מחסן קטן יכול לעלות את ערך הדירה?
תשובה: שווי מ"ר מחסן הינו בגבולות של 40% משווי מ"ר בדירה.
שאלה: האם כל דיירי הבניין צריכים לתת את הסכמתם עבור הוספת מרפסת בבית משותף, או רק אלה שבצד המדובר?
תשובה: 75% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף צריכים לתת את הסכמתם עבור הוספת המרפסת.
שאלה: בבניין שלנו יש הסכמת דיירים לביצוע שיפוץ במסגרת תמ"א 38 ונבחר כבר הקבלן המבצע. במסגרת השיפוץ, הבניין יחוזק וישופר ויתווספו מעלית, ממ"דים ומרפסות שמש. מה סדר הגודל של תוספת השווי לבניין לאחר תום התהליך?
מאיזה שלב יש תוספת לשווי הדירה, ולו רק על האופציה שבקבלת דירה מחוזקת ומורחבת בבניין משופץ בעוד שנתיים-שלוש? כמה שווה אופציה כזו?
תשובה: לדעתי שווי הדירה יגדל רק לאחר שיוצא היתר לבניין ולא לפני. אין ספק ששווי דירה בבניין מחוזק ומשופץ הכולל מעלית, גדול בלפחות 15% משווי דירה כיום. כל מקרה לגופו. על מכירת הדירה לפני ההיתר לא תקבלו, לדעתי, תוספת מאחר שאתם מוכרים חלום שאין לדעת מתי ואם בכלל יתגשם.
לפנייה לכתב/ת 
