הטיפים הכי חשובים לרכישת קרקע חקלאית

רוצים לרכוש קרקע חקלאית ולשנות את הייעוד שלה למגורים? קיימים שלושה קריטריונים משמעותיים בבחינת העסקה: סוג הבעלות, ייעוד הקרקע הנוכחי וצמידות דופן (שטח חקלאי או פתוח הצמוד לאזור בנוי בעל תשתיות).

מרבית האדמות החקלאיות בישראל הן אדמות מדינה או קק"ל, ומנוהלות על ידי המינהל. יש לכך משמעות כפולה: המינהל הוא בעלי הקרקע, ורק בהסכמתו ישתנה יעודה. בעת שינוי יעוד הקרקע היא חוזרת לידי מינהל, והחוכר שלה זכאי רק לפיצוי חלקי ביותר. לכן קרקע חקלאית פרטית היא אטרקטיבית בהרבה מקרקע דומה בבעלות המינהל או בבעלות הסוכנות היהודית (הפועלת כמו המינהל).

יש לבדוק מהו הייעוד הנוכחי של הקרקע, והאם קיימת כוונה לשנות אותו בשנים הקרובות. יעוד קרקע לשמורת טבע או לגן לאומי לעולם לא ישתנה, כך שמדובר בהשקעה בעייתית.

ההנחיות בתוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) מעניקות עדיפות להפשרת קרקעות הצמודות לאזור מבונה (אזור בנוי עם בניינים ותשתיות), כדי לשמור על רציפות הבינוי ולהוזיל פריסת תשתיות. תמ"א 35 אמורה לספק מענה לצורכי הבנייה והפיתוח של המדינה, תוך שמירה על השטחים הפתוחים ועל עתודות הקרקע לדורות הבאים.

כריית מידע:

שינוי יעוד הקרקע תלוי במדיניות הקרקעית של המדינה, ובא לידי ביטוי בתמ"א 35 ובתוכנית המתאר המחוזית – בהן יש לבדוק מהו הייעוד הנוכחי והעתידי של הקרקע. מידע נוסף על מגמות התכנון ניתן למצוא גם במשרדי הוועדה המקומית ובאתר האינטרנט שלה, בוועדה המחוזית, במשרד הפנים, במשרד השיכון, במינהל מקרקעי ישראל וכן מהתקשורת.

לאחרונה פורסמה תוכנית חומש, שלפיה יוקמו יישובים חדשים רבים בנגב, וכן יתבצעו הרחבות ליישובים קיימים - בין היתר באמצעות הפשרת אדמות חקלאיות.

מסים ותשלומי חובה בעסקה:

רכישת קרקע חקלאית כרוכה במס רכישה בשיעור של 5%, ועל מכירת קרקע חקלאית יש לשלם מס שבח מרווחי המכירה. הארנונה על קרקע חקלאית היא סמלית: היטלי ההשבחה והפיתוח עליה מהרשות המקומית גדלים ביחס ישר לממדי התשתיות, כך שהרחבת ישוב קיים ("צמידות דופן") תהיה זולה לאין ערוך בהיטליה לעומת ישוב חדש. יש לזכור שבנקים אינם מעניקים מימון לרכישת קרקע חקלאית, אלא רק עם שינוי ייעוד הקרקע לבנייה.

הפקעת חלק מהקרקע לצורכי ציבור

הפשרת קרקע חקלאית כרוכה בפיתוח תשתיות. לצורך כך, יופקע חלק מהקרקע, לעתים אף יותר מ-40% ממנה, לצורכי הנחת כבישים ומדרכות, בתי ספר, גנים ומוסדות ציבור, גינות וכו'. הבעלים יקבל פיצוי לפי שווי הקרקע כחקלאית, ולא כפי שווייה לאחר שינוי הייעוד. כלומר: בפועל צפוי המשקיע להישאר בעלים של כ-60% בלבד מהשטח שרכש.

השפעה אפשרית של הרפורמה בחוק התכנון והבנייה

הרפורמה בחוק התכנון והבנייה טרם גובשה סופית. היא עשויה להשפיע משמעותית על עסקאות באדמות חקלאיות. היטלי ההשבחה עלולים לגדול בה באופן משמעותי, וזאת בשל חישוב ההיטל על פי מחיר של קרקע חקלאית (שווי נמוך) ללא קשר למחיר רכישתה בפועל.

כלומר: גם מי שרכש מחצית דונם קרקע חקלאית ב-100 אלף שקל, ומכר אותה ב-100 אלף שקל ללא רווח כלל, עלול לשלם היטל השבחה שינוע סביב 45 אלף שקל נוספים – מפני שמחיר קרקע חקלאית שכזו עומד כיום על 10,000 שקל, והיטל ההשבחה עומד על 50% מערך ההשבחה.

מחיר נמוך זה ישמש כתעריף לתשלום פיצויים בגין הפקעה, כך שאם הרשות תפקיע 40% מהמגרש - היא לא תפצה את הרוכש ב-40 אלף שקל אלא ב-4,000 שקל בלבד. צעדים אלה טרם אושרו, אך הם מאיימים על כדאיות רכישת קרקע חקלאית למטרות הפשרה.

הכותב הוא יזם נדל"ן ועורך דין המעורב בפרויקטים של התחדשות עירונית