שכירות רטובה: מה עושים כשהתקרה מטפטפת?
בעיית השוכרים הכי מציקה היא רטיבות. למזלם, פסק דין חדש מטיל על המשכירים את האחריות "לתקן בפועל" ולא רק "להשתדל" או "לנסות" לטפל בבעיה. קבלו מדריך קצר שיסייע לכם להתמודד עם הטיפה הראשונה
שוכרים, נכנסתם לדירה חדשה? שיהיה בשעה טובה. עכשיו תסתכלו למעלה: אתם רואים סימני רטיבות? כתמים שחורים או בועות? ועכשיו הצידה: אתם רואים סדקים בקירות? התנפחויות? כל אלו מעידים שקיבלתם דירה עם בעיות רטיבות. להלן מדריך קצר שיסייע לכם.
- לטורים נוספים של דריה כנף
אחריות בעל הבית לתיקון
מי אחראי לתקן את בעיות הרטיבות הללו? חוק השכירות והשאילה קובע כי המשכיר (דהיינו, בעל הבית) חייב לתקן כל דבר "השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר", וזאת "לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות", וזאת תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה מהשוכר.
בעיות רטיבות בדרך כלל קשורות למבנה המושכר, וככאלו הינן באחריות המשכיר. כך במקרים רבים, מה שאנו רואים ככתם או בועה בלבד, מעיד על בעיה נסתרת גדולה יותר: למשל פיצוץ בצנרת כתוצאה מבלאי, או היעדר איטום נאות. למשכיר יש הזכות במקרים אלו לקבל מכם, השוכרים שלו, עדכון מיידי על מצב הנכס (שהוא הרי אינו גר בו ולכן אינו יכול לנחש את מצבו). בהתאם יש לו החובה, לתקן את הבעיה מוקדם ככל הניתן.
בסופו של יום, שני הצדדים מרוויחים מהודעה זריזה כאמור: המשכיר זוכה לתקן את הטעון תיקון טרם יגדל הנזק ועלותו, ואתם לא נחשפים לטחב ושאר מירעין.
חוזי השכירות - ניסוח מקובל
בעניין התיקונים, מקובל לציין חוזית שתיקון ליקויים שנגרמו עקב שימוש סביר ובלאי טבעי, יהיה באחריות המשכיר, ואילו רק ליקוי הנגרם באשמתו של השוכר - יתוקן על ידו.
כמו כן כדאי לשוכר לדרוש להכניס לסעיף תיקונים ספציפיים החלים על המשכיר (למשל תיקוני תשתית: צנרת, חשמל), וכן לכתוב שהמשכיר יישא ב"כל תיקון אחר החל מטיבו על משכיר".
וגם, אם אתם נתקלים מראש בבעיות ספציפיות יש להכניס להסכם את ההסכמות לגביהם, ולא להסתפק בנוסח כללי. כך למשל אם נשארים בדירה מוצרי חשמל ישנים, על מי החובה לתקנם? כדאי להסדיר בכתב חובת תיקון וטווח זמנים לביצוע.
בעלי בית - לא מספיק "להתאמץ". צריך לפתור
ומה קורה כשהמשכיר לוקח אחריות ומנסה לעזור לכם, אך הרטיבות נמשכת?בעניין זה דן בית המשפט לתביעות קטנות בחדרה השבוע, ולבסוף החליט לקבל את תביעת זוג השוכרים שהוגשה כנגד בעלי הבית הפרטי שאותו הם שכרו, ביישוב קציר, וזאת למרות שהמשכירים הוכיחו שניסו לעזור.
באותו מקרה נחתם הסכם שכירות לשנה, שהוארך לשנה נוספת.
התובעים טענו כי מיד לאחר הגשם הראשון בתחילת השכירות, הם גילו נזקי רטיבות קשים בבית, שמקורם מתחתית קירות הבית. נזקי הרטיבות החלו להתפשט כלפי מעלה, מלווים בכתמי עובש ופטריות ובריח קשה, וכתוצאה מכך סבלו השוכרים מ"סירחון מתמיד" ו"ריח עובש" שנדף מהבגדים והסדינים, ואף כאבים במרפקים כתוצאה מהלחות והעובש (אצל התובע).
התובעים טענו שהמשכירים העלימו מהם את בעיות הרטיבות, למרות שהיו מודעים להן.
המשכיר מצידו ניסה להרגיע את התובעים, טען שזו בעיה זמנית שתיפתר בקרוב, וביצע תיקוני צבע קוסמטיים קלים בלבד. לעומתו, אנשי מקצוע קבעו שמקור הבעיה נעוץ בגג הרעפים - שם לא הותקנה מערכת ניקוז, וכתוצאה מכך המים חודרים מתחת לרצפה ומתפשטים לקירות.
מה טענו בעלי הבית להגנתם? הם לא הכחישו שהיו בדירה רטיבות ועובש, אך טענו שהשוכרים ידעו על הבעיה, ושהם, בעלי הבית, "עשו מאמצים רבים" על מנת לסייע לתובעים להסיר את הנזקים (בעוד שהתובעים מצידם לא עשו דבר וגרמו להחמרת הנזק).
יתרה מכך, בעלי הבית תהו: מדוע השוכרים חידשו את החוזה לשנה נוספת? מדוע לא דרשו הפחתה בדמי השכירות לאור הרטיבות? מדוע לא שעו לבקשת בעלי הבית, ולא הוציאו מהדירה את האקווריום, את הכלובים של התוכי, הכלב והחתול? הרי אלו, בתוספת אוורור הבית ושטיפה מתונה של הבית ללא הצפת החדר במים - היו מקלים על הבעיה!
הנתבעים ציינו לבסוף כי "כמחווה של רצון טוב", הם ויתרו על דמי השכירות לחודש האחרון, וזה הספיק לדעתם.
בית המשפט קיבל את טענות השוכרים, וקבע כך:
1. אכן היו במושכר בעיות רטיבות קשות שפגעו קשות בהנאת התובעים ממנו.
2. בעלי הבית אכן עשו מאמצים ניכרים לפתור את הבעיות - אך כשלו בכך.
3. חובת בעלי הבית לתקן את הרטיבות היא חובה חוזית, והם אינם יוצאים ידי חובתם בעשיית מאמץ, אלא בפתרון הבעיה. משנכשלו בכך הפרו את חובתם.
4. נזקם של התובעים הוערך בשווי של ארבעה חודשי שכירות (פחות חודש שקוזז כבר), ובית המשפט חייב את בעלי הבית לשלם להם בסך הכל 10,000 שקל, כולל הוצאות משפט.
ועכשיו לפרקטיקה
1. טרם חתימת חוזה השכירות מוצע לבדוק את השטח בעיניים, ולא להסתמך על הבטחות המשכיר. אם תדעו מראש על בעיות רטיבות הקשות, תוכלו לקבל החלטה שקולה ביחס לדירה, להתמקח על המחיר או להחליט להישאר תוך ניסוח סעיף חוזי הולם שיחייב את המשכיר ויגן על זכויותיכם בהתאם. במקרה זה כדאי להיעזר באיש מקצוע שיאמוד את המצב הקיים וינפיק דו"ח מפורט.2. דירה רואים אך ורק ביום. בלילה קשה להבחין בפרטים הקטנים, שיכולים להרוס לכם את ההנאה מהדירה למשך שנה שלמה קדימה. גם תמונות גדולות או כאלו הממוקמות במיקום משונה עלולות להסתיר נזקי רטיבות קשים – אל תתביישו להציץ!
3. בסעיף התיקונים בחוזה, דרשו תמיד לקבוע לוח זמנים לביצוע תיקונים: אלו החלים עליכם ואלו החלים על בעל הבית. כתבו מה קורה במקרה של תיקונים דחופים (שאז השוכר יהא ראשי לבצע התיקון על חשבונו, ולקבל החזר מלא ומיידי מבעל הבית בכפוף להצגת חשבונית).
4. הזמנתם בעל מקצוע? בעל הבית שלח אותו לבקשתכם? בכל מקרה בקשו "סיכום ביקור" ובו הבהרת הסיבות להיווצרות הפגם/התקלה.
5. זכרו שהמשכיר אינו מתגורר בנכס: לכן הודיעו לו תמיד על הפגם/התקלה שנוצרה בזמן אמת, ובכתב. או אז הוא יהיה מחויב לבצע התיקון ולא יוכל להכחיש שידע עליו.
6. במקרים בהם הדירה אינה ראויה למגורים בשל בעיות רטיבות קשות, והתנהלות המשכיר שלכם אינה עומדת בקריטריונים שתוארו, אזי ייתכן ומדובר בהפרת חוזה מצידו. הצטיידו בהוכחות הנדרשות (צילומי הרטיבות, תיעוד הפניות למשכיר, חוו"ד בעל מקצוע), ובדקו את אפשרותכם החוזית והחוקית לקבל סעדים בגין אלו, כולל אפשרות קיזוז חלק משכר הדירה, ואפילו סיום השכירות על ידכם.
שימו לב: יש לבחון היטב מה אומר הסכם השכירות, שהוא המסמך המסדיר באופן קונקרטי את היחסים בין הצדדים ואת התנאים להפסקת החוזה, מה קובע החוק וכיצד הפסיקה התייחסה למקרים דומים.
זכרו תמיד שכל פעולה שהינה מנוגדת לחוזה ולדין עלולה להביא אתכם לבית המשפט ולהכביר עליכם הוצאות, ולכן אל תמהרו לפעול טרם קבלת ייעוץ הולם. במסגרת זו בדקו גם אפשרות לדרוש מהמשכיר פיצוי כספי בגין הנזקים שחוויתם בעת שהתגוררתם בדירה הרטובה.
דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.
למאגר פסקי-הדין המלא: www.lawdata.co.il
למאגר פסקי הדין ודיני העבודה המלא: http://www.koloved.net
לפנייה לכתב/ת 
