כדאי להשקיע? מחירי הנדל"ן בדרום ת"א יזנקו

מתחם התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב עתיד להפוך בעוד כעשור לקומפלקס של תעסוקה, מלונאות ומגורים, כך על פי תוכנית המתאר העתידית של העיר שאושרה אתמול (ב'). האם התוכנית צפויה להשפיע על מחירי הנדל"ן באזור וכיצד? למה כדאי למשקיעים לרוץ ולהשקיע באזור עכשיו ואיך יתמודדו תושבי האזור עם השינויים הצפויים? רגע לאחר אישור התוכנית, שוחחנו עם מומחים ובכירים מתחום הנדל"ן כדי שישפכו אור על מה שצפוי להתחולל בדרום העיר בשנים הקרובות.

עוד כתבות על תל-אביב  בערוץ הנדל"ן :

• פתרון הדיור של ת"א לסטודנטים: מעונות ביפו
• ת"א: פרויקט פינוי-בינוי בדרך נמיר אושר בעירייה
• הסטודנטים החליטו: כך ישוקמו יפו ודרום תל-אביב
  

"תוכנית המתאר החדשה שמה דגש על פיתוח דרום תל-אביב, ומציעה פתרונות למתחמים שלא הוכיחו את עצמם", מסבירה ל-ynet שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. לדבריה, מתחם התחנה המרכזית, שלפני כ-20 שנה עם פתיחתו יועד להיות מרכז כובד של עסקים ומסחר, הלך וגווע עם השנים - וכיום מהווה בעיקר תחנת מעבר לחיילים ומקום מגורים לרבים מהעובדים הזרים.

"אם שינוי הייעוד למלונאות אכן יתממש במתחם זה, הוא עשוי להביא לפריחה מחודשת שלו, וכמובן לעליית מחירים בכל האזור שסובב את התחנה המרכזית", מוסיפה בוגין. "מי שגילה את הרחובות שמקיפים את המתחם כמו לוינסקי, לבנדה וצ'לנוב כבר לפני 5-4 שנים - כמעט והכפיל את ערך הנכס שבבעלותו. כך, למשל, דירת שני חדרים שנמכרה ב-2007 באזור בכ-550 אלף שקל - עולה כיום כ-1.08 מליון שקל".

גם דמי השכירות גבוהים יחסית כיום, אומרת בוגין, ונעים בטווח של 4,000-3,000 שקל לדירת 3-2 חדרים, תלוי בתחזוקתה. לדבריה, התעוררות נדל"נית של מתחם התחנה המרכזית תביא לפריחה של האזור, וקרוב לוודאי לעלייה נוספת במחירי הנדל"ן.

הדמיה של תוכנית המתאר. כבר היום הנכסים באזור הכפילו את ערכם

פינוי-בינוי מאסיבי לאורך זמן

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת אהוד המאירי ושות', סבור כי דמי השכירות עוד יעלו בעקבות הוצאה לפועל של התוכנית. "אם יתממש החזון, הדבר ישדרג את כל האזור וכתוצאה מכך ערך הנכסים יעלה - ואיתם דמי השכירות", הוא אומר. "ייתכן שהאוכלוסייה ששוכרת היום דירות באזור לא תעמוד בדמי השכירות הגבוהים, ותיאלץ לחפש אלטרנטיבה במקומות אחרים".

לדבריו, אזור התחנה המרכזית הוא "פגע רע", ולכן מחירי הדירות מסביב נחותים ורוב הדירות מושכרות בצפיפות גבוהה. מדובר בבניינים ישנים וברמת תחזוקה נמוכה מאוד. "עם פינוייה של התחנה המרכזית, יצטרכו יזמים להרוס את כל הקומפלקס הזה, כדי להכשיר את הקרקע לבנייה של פרויקטים חדשים - מעין 'פינוי-בינוי' מאסיבי", מבהיר המאירי. להערכתו, במסגרת התוכנית פרויקטים של "פינוי-בינוי" יהיו כדאיים ליזמים, ובמגדלים החדשים שיתוכננו יזנקו מחירי הדירות ב-50%-100% מרמת המחירים כיום - בשל שינוי אופי האזור.

המאירי מתייחס לעובדה כי מדובר בתוכנית שתצא לפועל בעוד זמן רב. "עדיין מדובר בתוכנית מתאר, ויצטרכו להכין תוכניות מפורטות לכל אזור ואזור - דבר הכרוך בשנים רבות", הוא אומר. כך, למשל, התוכנית מתארת שרחוב לה גארדיה צפוי לשנות את אופיו ולהיהפך למעיין אבן גבירול מחודש. לדבריו, קשה לראות את הביצוע מבלי לערוך "פינוי-בינוי" לאורך כל הרחוב - מבצע שייארך שנים רבות.

"את הדגש על הנדל"ן בדרום העיר ניתן לראות ביוזמות בודדות - בניין חדש פה ושם - ולכן ראוי שתהיה תוכנית מקיפה, במסגרתה בניינים גבוהים וחדשים יחליפו את התעשייה הקלה והבנייה הוותיקה ונמוכת הקומה", מוסיפה בוגין. אולם לדבריה, מי שצופה כי יחידות הדיור החדשות ישפיעו על ירידת מחירי הנדל"ן בעיר כנראה יתבדה: "בעיר מרכזית ומבוקשת, גם כשההיצע גדל, רמות המחירים לא יירדו - בעיקר כשנראה כי לא מדובר במגורי יוקרה אלא בפתרון דיור במחירים סבירים".

מתחם התחנה המרכזית המתוכנן. פתרון לדיור במחירים סבירים

"זמן מצוין לרכוש נכס"

"תוכנית המתאר מציעה תוספת משמעותית של יחידות דיור דווקא באזורים הדרומיים של העיר", אומר עמי פדרמן, נשיא התאחדות המלונות בישראל ומבעלי קבוצת בולווארד, שתחל בעצמה בקרוב בניית פרויקט מגורים בדרום - שדרות ירושלים ביפו. לדבריו, "העירייה מבינה שהמסחר והמגורים מתפשטים לכיוון דרום, ויש פוטנציאל גדול של שטחים שניתן לבצע בהם שינוי ייעוד ולפתח את התשתיות סביבם, כך שיעמדו בסטנדרטים מודרניים ועכשוויים".

אם אכן יתממשו התוכניות, אומר פדרמן, ויגדל היצע הדירות למגורים באזורים אלה, סביר שיינתן דגש על פתרונות מגורים לזוגות צעירים ולמשפחות. "במצב כזה, תוכל תל-אביב להציע פתרונות דיור למי שכיום, בשל ההיצע הנמוך והמחירים הגבוהים, עוזבים את תל-אביב לטובת הפריפריה והמעגלים שסביב לעיר".

אורן גלזר, מנכ"ל משותף ומנהל החטיבה המסחרית של אנגלו סכסון תל-אביב, ממליץ למשקיעים לבחון כניסה לאזור. "מתחמים שסומנו בעבר על ידי העירייה כמתחמים לשיפור, עברו שדרוג משמעותי. מתחם התחנה המרכזית החדשה, שבשנים האחרונות סומנה על ידי משקיעים רבים כיעד אטרקטיבי להשקעה, יהפוך לאטרקטיבי אף יותר, וערך הנכסים בו צפוי לעלות - ככל שהעירייה תיכנס יותר ויותר להליך יישום השלבים בתוכנית", הוא אומר.

גם עו"ד שרון מונטיפיורי גילן, ממשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM), סבורה שההחלטה להפקיד את תוכנית המתאר יכולה להיות סיבה טובה לרכוש כיום נכס באזור המדובר. "באזור כיום מתגוררים עובדים זרים רבים, דבר המעכב את פיתוחו, וזו גם אחת מהסיבות לעליית המחירים במרכז העיר ובצפונה", היא אומרת. לדבריה, כשהתוכנית תקודם, יחל פיתוח של האזור ובאופן טבעי המחירים יעלו. לכן דווקא עכשיו זה זמן מצוין לרכוש שם נכס, כאשר המחירים נמוכים באופן יחסי - ובכך ליהנות מעליית הערך".

באשר למחירי השכירות, מבהירה עו"ד מונטיפיורי גילן כי עצם אישור התוכנית להפקדה אינו מהווה גורם משמעותי עבור דמי השכירות כרגע. "כדי לעלות את דמי השכירות, צריך שיהיה ממש שינוי בפועל באופי המקום - וזה דבר שייקח זמן ולא יקרה בעתיד הקרוב", היא אומרת.

תוכנית המתאר. התושבים ייהנו מעליית ערך

הבעיה: ריבוי בעלים

אחת הבעיות בתוכנית הזו, לדברי המאירי, היא בעיית החנייה. מלבד הרציפים של תחנות דן ואגד, שהם בבעלות חברת התחנה המרכזית החדשה (שגם היא מצויה כיום תחת הליך של כינוס נכסים), בקומפלקס קיימות עשרות חניות בבעלות פרטית, חלקן חניות עובדות וחלקן סגורות מחוסר כדאיות הפעלה. "ייקח זמן רב עד שיגיעו להסדרים עם כל בעלי הנכסים, ויצטרכו מעין כונס נכסים-על לכל הפרויקט כדי להוציאו לפועל", הוא אומר.

גם גלזר חושש מכך. "פינוי התחנה המרכזית מהווה עבור העירייה אתגר גדול, במיוחד לנוכח ריבוי הבעלויות על הנכסים במתחם", הוא אומר. דוגמא למצב כזה היא "כיכר אתרים" ברחוב הירקון בעיר. "אמנם מדובר במתחם קטן יותר, אבל גם כאן זהו מיקום 'פריים לוקיישן' שתקוע על קו החוף כמו עצם בגרון, ובעל מאפיינים דומים של ריבוי בעלויות".

לדבריו, העירייה נתקלה בהתנגדות נחרצת של בעלי החנויות ליוזמותיה השונות במתחם ועד כה לא הצליחה בהבראת האזור. "התוכניות הגרנדיוזיות של העירייה לגבי התחנה המרכזית נראות מבטיחות, אבל עד להשלמתן עומדים בפניה קשיים ואתגרים רבים, ויעבור זמן רב להשלמתה של התוכנית", מזהיר גלזר.

"יעד תיירותי מומלץ"

באשר לסוגייה התיירותית, פדרמן סבור כי הפיכת מתחם התחנה המרכזית למתחם שיכלול בתי מלון יסייע לעיר במובן הזה. "בהתייחס לכך שתוכנית המתאר החדשה מציעה שינוי ייעוד של מתחמים שונים בעיר למלונות, תל-אביב סומנה לא אחת על ידי גורמי תיירות בינלאומיים ועל ידי התקשורת העולמית כיעד תיירותי מומלץ".

לדבריו, בשנים האחרונות נרשם גידול שנתי של כ-5% לשנה במספר לינות תיירים בעיר. כך, למשל, ב-2011 נרשמו בעיר כ-2.4 מליון לינות תיירים. "נכון יהיה להוסיף למלונות, הנמצאים ברובם על חוף ימה של תל-אביב, פתרונות לינה לתיירים באזורים נוספים של העיר וברמות מחירים מגוונות", הוא אומר ומבהיר: "עם זאת, יש לדאוג שהמקומות הללו יהיו אטרקטיביים לתיירים".

גם בוגין מתייחסת לנושא התיירותי. "להערכתי, המלונאים בתל-אביב ישמחו לשתף פעולה ולהציע פתרונות לינה לתיירים הרבים הפוקדים את העיר, אולם ראוי שהעירייה תלך לקראתם ותציע הטבות, דוגמת פטור מהיטלי השבחה שיתמרצו אותם לפתח ולבנות עוד מלונות באזור", היא מסכמת.