יש דירות בפחות מחצי מיליון? מצאנו לכם כמה
מחירי הדירות בפריפריה כבר לא ממש ברצפה, וצריך לבדוק טוב טוב היכן ניתן עדיין למצוא מציאות בפחות מחצי מיליון שקל. אז עשינו את העבודה בשבילכם ויצאנו לבדוק 6 ערים הרחק מת"א. החדשות הטובות: יש דירות זולות עם תשואה נאה בצדן. כנסו
קלישאה ידועה בתחום הנדל"ן היא שיש שלושה פרמטרים המשפעים על ערך הנכס: הראשון מיקום, השני מיקום ובאופן מפתיע גם השלישי הוא מיקום. למרות זאת, גם גיאוגרפיה היא עניין של אופנה, ומה שיש על הקרקע היום יכול להשתנות לבלי הכר בתוך מספר שנים.
כתבות נוספות על פריפריה בערוץ הנדל"ן :
- אביב הגיע, פריחת הנדל"ן בפריפריה גם
- בקרוב: אלפי דירות חדשות בצפון קריית גת
- בועה? 1.5 מיליון לדו משפחתי בקריית אתא
- האם כדאי להשקיע בנדל"ן באילת? ירדנו לבדוק
השקעה בדירה בפריפריה יכולה להיות משתלמת במיוחד, שכן בעוד מספר שנים צפוי להיות פיתוח תחבורתי שיביא לקיצור משמעותי בקרבתה למרכז. בנוסף, לא בטוח שכל כך צריך למהר לצאת ממנה, שכן בלא מעט מקומות יש השקעה בתעסוקה ובבילוי, ואולי אלה יביאו לעלייה משמעותית בנכס שנמצא.
גם שיעורי התשואה על השכרת נכס מרוחק וזול יהיו בדרך כלל גבוהים מהשכרת נכס בגוש דן. כך שעבור מי שאין לו אפשרות לקנות דירה במיליון וחצי, ועדיין מעוניין בפיסה נדל"נית כלשהי, יכול להיות שזאת הדרך הזמנית להיות בעל דירה בעד חצי מיליון שקל בלבד.
באר שבע: עיר של אותיות
מי שלא מכיר את באר שבע רק יודע שהעיר מחולקת לשכונות, שלהן מוצמדת אות עברית שבדרך כלל לא אומרת הרבה. למשקיע המעוניין לקנות נכס בבאר שבע ישנה חשיבות גדולה לשכונה בה הוא הולך לשים את כספו. ראשית, במרבית השכונות בעיר כבר לא ניתן להשיג נכס בתקציב מוגבל. דבר נוסף ומשמעותי למשקיע הוא הקירבה של השכונה לאוניברסיטה, כך שתתאפשר השכרתו של הנכס בקלות רבה יותר בשל ביקוש הסטודנטים לכזו.
כתבות נוספות על באר שבע בערוץ הנדל"ן :
- צה"ל יורד לנגב: האם הנגב מוכן לקראתו?
- חשיפה לדרום: ביקור בשכונה ד' בבאר שבע
- מגדלים בלב המדבר: תנופת הבנייה מגיעה לב"ש
- באר שבע משתדרגת – ואיתה מחירי הדיור
מחירי הדירות בבירת הנגב הכפילו את עצמם בארבע השנים האחרונות. עובדה זו עלולה להעלות חשש רב בקרב משקיעים שחוששים כי העיר הגיעה לקצה ממנו ניתן רק לרדת. למרות זאת, ישנם פרמטרים רבים - כגון תנופת הפיתוח הרבה, מעבר בסיסי צה"ל לדרום ופיתוח תחבורתי עתידי - שמניתוחם עולה תחזית הגיונית כי מחירי הנדל"ן בעיר ימשיכו לעלות.
השכונות המבוקשות למגורים בעיר הן רמות ונווה זאב, שם דירת ארבעה חדרים עולה החל מ-750 אלף שקל ואף יכולה לחצות את המיליון כאשר מדובר בדירות היקרות בפרויקטים החדשים. עם תקציב של חצי מיליון שקל צריך לנדוד לשכונות ותיקות יותר, דוגמת שכונת ד' צפון, שכונה ו' ושכונה ג', שם אפשר להתפשר על דירה בבניין ותיק אך קרוב יחסית לאוניברסיטה.
"שכונה ג' היא אופציה מעניינת למשקיעים", אומר קובי חיון מסוכנות התיווך רילטי אקזקיוטיב באר שבע. לדבריו, "חלק ממנה נמצא קרוב לאוניברסיטה. במעגל השני שלה המחירים שפויים יותר וניתן למצוא מציאות שיניבו תשואה לפחות כפולה מאשר באזור המרכז".
עוד מוסיף חיון כי "באזור זה מוצעת למכירה ברחוב המעפילים דירת ארבעה חדרים משופצת בקומת קרקע במחיר של 525 אלף שקל, ואפשר אולי לכופף את בעל הנכס ולעמוד במשוכת החצי מיליון שקל". לדבריו, הדירה כמו שהיא יכולה להניב הכנסה של כ-2,700 שקל בחודש משכירות, ואם רוכש הנכס יפצל אותה לשתי יחידות - הוא יגיע לתשואה של 3,800 שקל בחודש.
איציק דואיב, זכיין אנגלו סכסון בבאר שבע, גם ממליץ על שכונות ג' ו-ד' בעיר למי שמגיע עם מגבלות תקציב. "דירות בשכונות אלה קרובות לאזור האוניברסיטה, כך שהן הופכות למעניינות מבחינת השקעה. אם בעל נכס משכיר את דירתו באזורים אלו עבור סטודנטים, הוא יכול להשיג תשואה של בין 6.5%-8%. הדירות בשכונות אלו ישנות, בדרך כלל בנות 50 שנה ומעלה, אך מתוחזקות לרוב ברמה טובה".
לדבריו, מרבית רוכשי הדירות באזורים אלו הם משקיעים שכלל לא גרים בבאר שבע, ומרבית הדיירים סטודנטים שלומדים באוניברסיטת בן גוריון הנמצאת על תפר השכונות ב', ג' ו ד'. באנגלו סכסון מספרים שיש דירות ארבעה חדרים בקומות 2 ו-4 ברחוב קלישר, שנמכרו לפני כחודש ב-425 אף שקל. דירת שלושה חדרים בשכונה ד' ברחוב הבשור בקומת קרקע נמכרה לפני שבוע ב-490 אלף שקל.
גם בשכונות ה',ט' ו-י"א, מספר דואיב, ניתן למצוא דירות ברמת מחירים דומה. באחרונה נמכרה דירת שלושה חדרים בשכונה ה' ברחוב המשחררים בקומה הראשונה תמורת 475 אלף שקל. דירת ארבעה חדרים בשכונה י"א ברחוב ציזלינג מוצעת למכירה ב-495 אלף שקל.
אופקים ונתיבות: הנה באה הרכבת
אם נצפין מעט מבאר שבע נגיע לאופקים ולנתיבות, שלא נחשבות לקלאסיות עבור משקיע מהמרכז. אולם מי שמתגורר באזור ומעוניין בקרבה ובשליטה בנכס, בהחלט יכול לחשוב בכיוון. לדברי חיון, אופקים היא מניה שעדיין לא מומשה - כלומר מחירי הדירות שם עוד יטפסו.
כתבות נוספות על אופקים ונתיבות בערוץ הנדל"ן:
בין היתר, הוא מסביר שתוכנית המתאר של העיר מתעדת לשלש את מספר התושבים ולהעמיד את האוכלוסייה של אופקים בשנת 2020 על 70 אלף תושבים. גם נתיבות נחשבת אטרקטיבית, לדבריו, ומצויה בתנופה של הפשרת קרקעות לבנייה רוויה ולצמודי קרקע. עוד מציין חיון כי תוך מספר שנים יושלמו תחנות רכבת בשתי העיירות, שיחברו אותם במהירות לתל-אביב ולבאר שבע - והדבר יתבטא בעליית ערך הנכסים.
שכונת אלי כהן באופקים נחשבת למעניינת. לדברי חיון, ניתן למצוא בה דירת ארבעה חדרים למכירה בקומה הראשונה לאחר שיפוץ יסודי ברמת גימור גבוהה תמורת 499 אלף שקל בלבד. בנתיבות מציע חיון דירת ארבעה חדרים בציר שדרות ירושלים בקומה הראשונה, כולל רהיטים, ב-460 אלף שקל. שם התשואה החודשית תהיה בין 1,800-2,000 שקל בחודש.
חיפה: המחיר כולל תחתית
העיר האמיתית שדייויד ברוזה שר לה היא אמנם מרכז הצפון והשלישית בגודל אוכלוסייתה במדינת ישראל; אך בניגוד לגדולות ממנה, עם תקציב של חצי מיליון שקל ניתן להפוך בה לבעלים של דירה. "ישנן מספר שכונות בחיפה שבהן ניתן למצוא דירות שמחירן הוא מגיע עד כ-500 אלף שקל", אומר דרור אלוני, זכיין אנגלו סכסון בחיפה.
כתבות נוספות על חיפה בערוץ הנדל"ן :
- כשעבר והווה נפגשים: בית בחיפה כאורגניזם חי
- ראש עיריית חיפה מבטיח: רישיון בנייה תוך חודש
- חיפה - העיר עם הפוטנציאל העסקי הגדול בעולם
- תוכנית מתאר לחיפה: בנייה צפופה במרכז העיר
לדבריו, "מדובר בשכונות כגון רמות רמז, יזרעאליה, נוה שאנן, הדר, קריית אליעזר, בת גלים ועוד. מרבית רוכשי הדירות בשכונות אלו הם משקיעים מקומיים, אולם בשכונות מסוימות מדובר גם במשקיעים זרים או משקיעים מחוץ לעיר. חלק מהרוכשים הם זוגות צעירים או בודדים שזו דירתם הראשונה, ואלו מתרכזים בעיקר בשכונות כדוגמת קריית אליעזר".
באנגלו סכסון סיפרו על עסקה שסגרו ברחוב אבא הילל סילבר בשכונת יזרעאליה, שם נמכרה דירת שלושה חדרים בגודל 60 מ"ר ב-440 אלף שקל.
"בשנה וחצי האחרונות הייתה עלייה דרסטית של כ-20% במחירי הדירות בצפון ובחיפה בפרט, אבל נתון זה לא מונע ממשקיעים לרכוש דירות להשקעה", אומרת עו"ד מירי כהן, העוסקת בעסקאות נדל"ן בצפון הארץ. "התשואה המתקבלת בדרך כלל נעה סביב 7%, הנחשבת לתשואה יפה מאוד".
לדברי עו"ד כהן, "הרבה מאוד משקיעים מחפשים דירות באזורים הסמוכים לטכניון, כמו נשר, רמת יצחק ועוד. כמובן שגם אזורים מרוחקים יותר זוכים להתעניינות רבה, מאחר שגם אזורים אלה - כמו בת גלים, קריית אליעזר ועוד - משמשים את הסטודנטים הבאים ללמד בטכניון ובאוניברסיטת חיפה או במכללות ובסמינרים השונים".
כרמיאל ונהריה: בזכות המכללה וגם הרכבת
מעט יותר צפונה וקצת מזרחה, ובלי שום שקל נוסף לתקציב איתו הגענו, נוכל להצטייד בנכס גם בכרמיאל. בשנים האחרונות ישנה תנועה של משקיעים בעיר, הממוקמת במרכז הגליל, וצפויה לפי תוכניות רכבת ישראל לשדרג את עצמה בתחנה שתחבר אותה דרך אחיהוד לחיפה ולמרכז הארץ.
כתבות נוספות על כרמיאל ונהריה בערוץ הנדל"ן :
לדברי עו"ד כהן, מכללת אורט בראודה מביאה לעיר סטודנטים רבים ואיתם גם משקיעים. לדבריה, בשנה האחרונה הורגשה עלייה של כ-15% במחירי הדירות בעיר, אך עדיין יש נכסים אטרקטיביים למי שרוצה להשקיע. כהן ממליצה על רכישת דירה לאורך הרחובות צה"ל והגליל במרכז העיר, ומספרת על עסקה שבה נמכרה דירת שלושה חדרים בבניין ישן ב-380 אלף שקל - ומושכרת כיום לסטודנטים ומשאירה לבעל הבית 6% תשואה שנתית.
בעיר נהריה אין צורך להבטיח רכבת, שכן שם פעילה התחנה כבר שנים. אך בעיירת החוף הצפונית המשימה למצוא דירה זולה תהיה קצת יותר קשה. עו"ד כהן מספרת שבשנה האחרונה עלו המחירים בעיר בכ-20%. דירות בפרויקטים החדשים חוצים את רף מיליון השקל. עם תקציב של חצי מיליון שקל נאלץ להתרחק מהמרכז לכיוון השכונות טרומפלדור ויוספטל.
בטרומפלדור, שכונת שיכון המרוחקת ממרכז העיר, מספרת כהן על שתי עסקאות אחרונות בהן ייצגה לקוחות: האחת בת 70 מ"ר בקומת קרקע ששופצה וחולקה לארבעה חדרים, נרכשה תמורת 350 אלף שקל. דירה נוספת בת שלושה חדרים בבניין ישן נמכרה ב-260 אלף שקל ועברה שיפוץ וכעת מושכרת ב-1,800 שקל בחודש. לדברי עו"ד כהן, דווקא העלייה במחירי הדיור תורגש בשכונות הפרבריות של ערים בצפון, שם עולה הביקוש בשל המחירים האטרקטיביים.
למרות תקוות המשקיעים לעליית מחירים בפריפריה, המדינה דווקא מעוניינת להוריד את המחירים, לפחות כך היא מצהירה. יו"ר לשכת השמאים לשעבר, ארז כהן, ייחס את המחיר בפריפריה כדבר שתלוי בהתנהלותו של מינהל מקרקעי ישראל. "ברור שעיקר הרזרבות והמצאי התכנוני מצוי באזורי הפריפריה, ששם ניתן למצוא דירות במחירים זולים", הוא אומר. לדבריו, הדבר תלוי במאמצי השיווק של המינהל ובהתערבות בכוחות השוק על ידי הגדרת ומימון פרויקטים ברי השגה.
התנהלות זו של מינהל מקרקעי ישראל תביא ליותר דירות חדשות לשיווק ותוזיל עוד את הדירות הוותיקות. עם זאת, לדברי כהן, לא די בהרחבת היצע הקרקע על ידי המינהל על מנת להוזיל את מחירי הדיור בפריפריה. להערכתו, יש גם בעיות מימון שנתקלים בהם הקבלנים, והחשש משיווק איטי שלא יצדיק את ההיצע שיש. לדבריו, על מנת להוריד את מחירי הדירות בפריפריה אין מנוס מסבסוד מחיר הקרקע באמצעות הורדת המע"מ להקמת פרויקטים ברי השגה.
לפנייה לכתב/ת 
