הריסת בניין בתמ"א 38: המלחמה בדייר הסרבן
עד היום, די היה בדייר אחד שייסרב להריסת בניין ובנייתו מחדש, במסגרת תיקון 2 לתמ"א 38 - כדי לטרפד את המהלך כולו. אבל המחוקקים סיפקו לדיירים כלים להלחם בתופעה. יש לכם שאלות בנושא? עו"ד רוית סיני תתארח היום בפורום, ותספק תשובות
המחוקק והרשויות מעדיפות לאשר פרויקטים במסגרת תיקון 2 לתמ"א 38 , שמאפשר להרוס את הבניין ולבנות אחד חדש תחתיו, הואיל ובניין חדש עדיף משיטת החיזוק המהווה טלאי על טלאי. אבל עד היום, די היה בדייר אחד שייסרב לעסקה - על מנת לתקוע אותה. התיקון החדש לחוק המקרקעין, שאשור לאחרונה בוועדת הפנים של הכנסת, עשוי לפתור את הבעייה ולסייע רבות לדיירים שמעוניינים לקדם פרויקטים במסגרת זו.
- בשבוע שעבר: האם נפתח צוואר הבקבוק בעסקאות תמ"א 38?
עד היום, אם בבניין היו 7 בעלי דירות - ו-6 מתוכן היו מעוניינים בהריסת הבניין ובהקמתו מחדש - די היה בכך שאחד מבעלי הדירות יתנגד ולא ניתן יהיה לעשות נגדו דבר. שלא כמו בחיזוק רגיל במסגרת התמ"א - שבו ישנה למפקח על המקרקעין הסמכות לחייב את המיעוט לבצע את החיזוק - בהריסת הבניין במסגרת התמ"א לא היתה לו כל סמכות בעניין.
התיקון החדש - הצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון מס' 2) (הקלת התנאים לחיזוק בית משותף) - נותן למפקח סמכות להרוס גם את הבניין, לאחר ששמע את נימוקי ההתנגדות של הסרבן.
לפי התיקון, המפקח צריך רק רוב של 80% מבעלי הדירות בבניין על מנת לאשר את הריסתו והקמתו מחדש, בניגוד ל-100% שדורש היום החוק. אם הוא יראה בכך צורך, באפשרותו למנות שמאי מקרקעין שייקבע כי אכן העסקה משתלמת לדיירים. התיקון צריך לעבור קריאה שנייה ושלישית בטרם יכנס לתוקף.
מה קובעת הפסיקה?
שינוי נוסף מהותי העוסק בטיפול בדייר סרבן במסגרת תמ"א 38/2, הוא פסק דין תקדימי שניתן לאחרונה, ושקבע כי בנסיבות מסוימות, על הדייר הסרבן לשלם את עלות הנזק שנגרם לכל אחד מהדיירים כתוצאה מסירובו, זאת למרות ועל אף שהפרויקט אינו פינוי בינוי כנדרש בחוק.
בשונה מתמ"א 38 - בפרויקטים של פינוי בינוי (עם 24 דיירים לפחות) - מאפשר החוק לתבוע נגד דייר סרבן במקרה שהדייר מסרב. אבל פרויקט מסוג תמ"א 38/2 לא נחשב לפרויקט פינוי בינוי, הואיל והוא לא הוכרז על ידי הממשלה כמתחם פינוי בינוי כנדרש בחוק ומכיוון שלעיתים מדובר רק על 6-10 דיירים בבניין שמעוניינים להרסו ולהקים חדש תחתיו.
משום כך, עד לא מזמן, דיירים בבניין ישן שנועד להריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38/2 - שנתקלו בדייר סרבן, לא יכלו לעשות שימוש בחוק פינוי בינוי ואף לא יכלו לפנות למפקח על הבתים המשותפים כדי שיורה לאותו דייר סרבן להסכים כמו במקרה של חיזוק רגיל.
אולם פסק הדין החדש משנה את התמונה. מדובר בבתביעה של 13 דיירי בניין ישן ברחוב סירקין בגבעתיים, נגד בעל דירה שסרב לחתום עם היזם על ביצוע פרויקט הריסת הבניין ובנייתו מחדש. הדיירים ביקשו לקבל דירות חדשות וגדולות יותר, בבניין חדיש ומפואר שיכלול חניה ומחסן, ללא תוספת תשלום כלשהו מצידם אולם בעל הדירה, שהוא גם הבעלים של חברה קבלנית שרכשה חנות בבניין, טען שאם החברה בבעלותו לא תבצע את הפרוייקט - הוא מסרב לחתום.
הדיירים החליטו להגיש נגדו תביעה על סך של 5.25 מיליון שקל, אך מטעמי חסכון באגרת התביעה - היא הוקטנה ל-2.4 מיליון שקל. בפסק הדין קבע בית המשפט, כי "המקרה של דייר סרבן הוא לעניות דעתי, אחד המקרים הקלאסים שבהם יש מקום לתת ביטוי לזכות הקניין המוחלשת בבית המשותף.
"אין זה מתקבל על הדעת כי דייר אחד, ללא סיבה סבירה, יהיה רשאי למנוע משורה של דיירים אחרים בבית המשותף, למקסם בצורה מהותית את זכויותיהם. בעלות משותפת במקרקעין ובפרט בעלות משותפת מכוח מגורים בבית משותף, יוצרת תלות ומכרסמת באוטונומיה הקניינית של כל אחד מהדיירים. במצב זה, לא עוד כל אחד לעצמו".
כלומר, בית המשפט השתכנע שבעל הדירה היה מעוניין בביצוע הפרויקט, אולם התנה זאת בהעסקת החברה בבעלותו, לכן נקבע כי סירובו לביצוע העסקה בשל העסקת חברה קבלנית אחרת, אינו בתום לב ונובע מטעמים פסולים המקנים לתובעים את מלוא סכום הפיצויים אותם תבעו - 2.4 מליון שקל. בנוסף חוייב הסרבן לשלם הוצאות משפט בגובה 100,000 שרל.
פסק דין זה אמור להרתיע דיירים סרבנים, שאין להם בסיס סביר להתנגד לעסקה המוצעת שמתקבלת על ידי הרוב המוחלט בבניין, ומאפשרת יישום וביצוע עסקאות מסוג תמ"א 38/2 שנדחו בשל כך.משהכירו בתי המשפט, הממשלה והמחוקק בצורך החברתי כלכלי ליצירת מתחמי פינוי בינוי - תופעת הדייר הסרבן שסיכלה מימוש פרויקטים במסגרת תמ"א 38/2 עתידה להיעלם.
הכותבת היא עו"ד ובעלת המרכז למימוש זכויות הדייר – תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי
לפנייה לכתב/ת 
