פינוי-בינוי: לסרבנות יש מחיר

מצד אחד, אתם בוודאי רגילים לראות באמצע הרחוב בניין אחד מט לנפול ומהצד השני בניין שעודנו עומד - אבל נבנה אי שם בתחילת המאה הקודמת. אבל אם נפתח את המפות התכנוניות של הרשויות בישראל, נראה שהמבנים הוותיקים הפזורים ברחבי הערים הם דבר זמני - ואם ימוצו התכניות עד תום, הם יעלמו ובמקומם תצוץ כמות כפולה של יחידות דיור.

כתבות נוספות על הדייר הסרבן בערוץ הנדל"ן :

תמ"א 38: מי יציל את הדייר הסרבן?

הריסת בניין בתמ"א 38: המלחמה בדייר הסרבן

מלחמות הפינוי בינוי: כשבניין שלם נגד דייר סרבן

מספר הבניינים שאמורים להתפנות לטובת תוכניות השבחה, שבמסגרתן בניינים ישנים ישודרגו או ייהרסו לטובת בניינים חדשים, הוא עצום וכמעט בלתי אפשרי לאומדן. לצורך אינדיקציה, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מלאי הדירות ב-1995 (אז נערך מפקד אוכלוסין) עמד על 1,639,410 יחידות דיור (מתוכן 758,435 במחוז תל-אביב והמרכז). נתון זה מצביע על מספר לא מבוטל של יחידות דיור ותיקות שיכולות להיכלל בעסקאות השבחה כאלה או אחרות.

עסקאות השבחת מגורים נחלקות לשלוש: תמ"א 38, החלה על בניינים שנבנו עד שנת 1980 ומאפשרת את הריסת המבנה והקמתו מחדש עם תוספת של שתי קומות וחצי; תוכנית פינוי-בינוי, החלה על מתחמים ישנים של 24 יחידות דיור לפחות; והתקשרות עם קבלן בעסקת קומבינציה, במסגרתה הקבלן יביא למיצוי התוכניות החדשות שחלו עם השנים על הקרקע - ויבנה בניין חדש וגבוה יותר.

ואולם, הבעיה היא שבין הרצוי למצוי נמצאים גם אנשים עם רצונות מגוונים, ולא פעם הרצונות הללו הם לא לצאת לפרויקטים כאלו. בשפה הנדל"נית הם נקראים "דיירים סרבנים".

סירבתם? אתם מסתכנים במיליוני שקלים

לפני כחודשיים ניתן פסק דין תקדימי, שחייב דייר סרבן ברחוב סירקין בגבעתיים בתשלום פיצוי ליתר השכנים בסכום של 2.4 מיליון שקל ועוד 100 אלף שקל על הוצאות משפטיות. שם מדובר היה ביוזמה להריסת הבניין ובניית בניין חדש ורחב יותר, הכולל גם יחידות דיור נוספות במקומו, וזאת מתוקף התיקון לתמ"א 38 המאפשר הריסת הבניין ובנייתו מחדש.

פסק הדין המשיך את מגמתם של בתי המשפט בשנים האחרונות, המכרסמת את מעמדו של הדייר הסרבן - אפילו על חשבון זכותו הקניינית בנכס. פסקי דין קודמים חייבו דיירים סרבנים בפיצויים על עיכוב פרויקטים של פינוי-בינוי במיליוני שקלים. במקרים אחרים הפציר בית המשפט בדיירים סרבנים, כדוגמת מקרה שאירע בנווה מונוסון-יהוד, לא לנהל את המשפט ולחזור בהם - כשברקע הם מסתכנים בתביעה בסכום של מיליוני שקלים.

גם המפקח על הבתים המשותפים אישר עסקת קומבינציה לאחרונה ברחוב אוסישקין בתל-אביב, לאחר ש-18 דיירים תבעו ארבעה דיירים שטרפדו את קיומה של העסקה. עו"ד דורון רוזנברג ,שייצג את הדיירים, אמר שבפסק הדין הסרבנים אמנם הסכימו שיקום הבניין - אבל סירבו לדרך שבה בחרו יתר השכנים וכך עיכבו את הפרויקט.

בקרוב: גל תביעות נגד סרבנים

"מתחיל לטפטף לאנשים שיש מחיר להתנגדות. זה לא ברור שאני יכול לומר מה שאני רוצה", אומר ל-ynet עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה. "הדייר הסרבן חשוף לתביעות נזקיות. אם הדייר גרם נזק כתוצאה מעיכוב לא הגיוני ולא כלכלי, ישנה אפשרות שמחר הוא יצטרך לשלם לדיירים על שעיכב את הפרויקט".

לדבריו, אם בעבר אדם התנגד לפרויקט בסדר גודל של 100 מיליון דולר, כדוגמת הפקעת שטחים שבבעלותו לטובת כביש, ההתנגדות מבחינתו לא הייתה סיכון - פרט לתשלום שייצטרך להעביר לעורכי הדין שייצגו אותו. "כעת", מבהיר עו"ד שוב, "מוטלת על הדייר אחריות לעיכוב פרויקט בסדר גודל שכזה - והוא עלול לשאת בנזק. אנשים הגיוניים יחשבו שמונה פעמים ויתייעצו לפני שהם יתנגדו סתם כך".

"ישנה התעוררות בפנייה לערכאות", הוא מוסיף. "הדברים נראים יותר ישימים לאנשים. ללא שמץ של ספק, נראה בקרוב יותר תביעות נגד סרבנים וגם יותר שמאים שיבדקו את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים".

מתנגדים לפרויקט? היזהרו מתביעות(צילום: shutterstock)

פחדני, סחטני ודובי לא-לא

את אופיים של הדיירים הסרבנים ניתן לחלק למספר קבוצות, וכך להתמודד איתם בהתאם. לדברי עו"ד מירה בורנשטיין, ממשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן ומלווה מיזמים להתחדשות עירונית, חשוב לאפיין את הדייר הסרבן בטרם פועלים. אין טעם להיכנס "באופן חזיתי" בכל דייר סרבן, אלא קודם לאפיין את הסיבה שבגללה הוא מתנגד לתהליך.

במתחם עוזיאל ברמת גן יש 41 דירות בשטח של כ-60 מ"ר, שבמקומן צפוי להיבנות מגדל בן 115 דירות. אחת הדיירות סירבה לחתום על התוכנית החדשה והעלתה טענות כבדות משקל. בין היתר טענה שהפרויקט לא טוב לשכונה והביעה חשש שהפרויקט ייתקע והייתה חרדה מהעתיד.

במשך תקופה ארוכה ניסה ועד הבית לשכנע אותה והקדיש שעות רבות לשיחות טלפון ולפגישות, תוך שהוא משתדל שלא להטריד אותה. לאחר שנציגות הדיירים גילתה אמפטיה לדיירת, שאף הסכימה להיפגש עם עורכי הדין המלווים את הפרויקט, היא שוכנעה לחתום על ההסכם.

הדיירים במתחם עוזיאל יקבלו דירות בגודל של כ-90 מ"ר עם חניה ומרפסת. "כשידוע מה התכנון האפשרי, הפרויקט מוחשי יותר עבור הדיירים - וכך קל לשכנע אותם ולמה לצפות", אומרת עו"ד בורנשטיין המלווה את הפרויקט. "מניסיוני, ישנם דיירים סרבנים שהפחד מהלא נודע מכתיב את סירובם. להם יש להציג באופן פרטני את מכלול הסיכונים, ומנגד את הביטחונות שמנטרלים אותם. לרוב, חלקם הגדול והרציונלי ישתכנע".

עוד אומרת עו"ד בורנשטיין כי "כמענה לאוכלוסייה המבוגרת שמביעה התנגדות, התיקון בחוק מיסוי מקרקעין שהתקבל לאחרונה מאפשר למי שמלאו לו 60 שנה או מי שנזקק לשירותי סיעוד על אף שטרם מלאו לו 60 שנה, לקבל פטור ממס. זאת אם הוא מקבל תמורה כספית עבור דירתו הנוכחית ורוכש תמורתה יחידת מגורים בבית אבות".

קבוצה נוספת מקרב הדיירים הסרבנים הם אלה הסבורים כי שיהוי בחתימה יאפשר להם למקסם את התנאים שהם יקבלו. לדברי עו"ד בורנשטיין, יש להבהיר להם כי על פי עקרון השקיפות והאחידות, כולם מקבלים את אותה התמורה הידועה מלכתחילה - כך שאין טעם להתעקש.

כך, לדוגמא, 56 דיירים ברחוב מנחם פוזננסקי שבשכונת רמת אליהו בראשון לציון התאגדו כדי ליזום פרויקט פינוי-בינוי, ולצורך כך שכרו את משרד עוה"ד גינדי-כספי, העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית. באמצעות המשרד, החתים הוועד למעלה מ-50% מבעלי הזכויות במתחם.

במשרד מספרים כי אישור התב"ע (תוכנית בניין עיר) התעכב בעקבות התנגדויות של דיירים, שטענו בוועדה המחוזית כי לא ידעו על הפרויקט. הוועדה החליטה למנות יועצים שיספקו פתרון לפיצוי כל הדיירים, וכבר כעת - עוד בטרם יצא הפרויקט לפועל - ישנה עלייה משמעותית במחירי הדירות במתחם. זאת משום שמסתמן כי פרויקט פינוי-בינוי זה יביא לדיירים דירות חדשות ורחבות הרבה יותר, שמחירן מוערך עד פי שלוש מהמחיר טרם קידום התוכנית.

הפתרון שמציע עו"ד זיו כספי במקרה זה הוא להתקדם ולהכניס תוכנית לתוקף, כי אם הפרויקט נוהל בצורה הגונה וטובה - "שאר הדיירים יעלו על הרכבת". לדבריו, בעקבות חוק הדייר הסרבן שתוקן לפני שנים אחדות וכרסם במעמד הדיירים הסרבנים במתחמי פינוי-בינוי, המצב של יוזמי הפרויקט טוב יותר. זאת משום שליזמים יש אפשרות לאלץ את הדיירים הסרבנים להצטרף לפרויקט.

קבוצה נוספת של דיירים שתוקעים פרויקטים הם המתעקשים הסדרתיים, שעושים זאת פשוט לשם ההתעקשות. לגבי אלו, מציעים עוה"ד בורנשטיין וכספי כי במתחמי פינוי-בינוי יש לשקול כבר בתחילת הדרך את יישום חוק הדייר הסרבן. לפי חוק פינוי-בינוי (פיצויים) "חוק הדייר הסרבן", מתכרסם כוחו של הדייר הסרבן במתחמי פינוי-בינוי והדבר עובר להכרעת שמאי שקובע האם התמורה המוצעת לדיירים במסגרת הפרויקט היא ראויה.

עו"ד רון ברנט, בעל משרד המתמחה במקרקעין, מוסיף כי על פי החוק, נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים, "אלא שעל פי התיקון לחוק פינוי-בינוי (פיצויים) נקבע כי מקום שבו קיים רוב של הדיירים לביצוע עסקת פינוי-בינוי - הרי שדייר המסרב סירוב בלתי סביר או המתנה הסכמתו בתנאים לא סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות".

לדברי עו"ד כספי, קביעתו של השמאי בדבר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט תהווה חזקה, שעל בסיסה ניתן יהיה לתבוע את הדייר הסרבן בגין הנזק שנגרם לרוב המיוחס שהסכים לעסקה. "מניסיוני", אומר עו"ד כספי, תיקון החוק סלל את הדרך בפני יוזמות רבות והוריד מהעץ סרבנים שיטתיים, שהבינו כי הם יידרשו לשאת בעלויות המשפטיות הכרוכות בסירובם, כמו גם להתמודד עם תשלום פיצויים בסכום נכבד ביותר".

לדברי עו"ד בורנשטיין, לעתים בפרויקטים של פינוי בינוי די באיום על תביעה. בפרויקט בגבעתיים שמלווה משרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון, נותר דייר אחד שהתמיד בסירובו - ובסופו של יום, לאחר קבלת טויטת תביעה, התקפל וניאות לחתום.