לפני קניית דירה: למה צריך עו"ד מקרקעין?
עסקה לקניית ומכירת דירה תהיה, ככל הנראה, העסקה הגדולה והיקרה ביותר בחייכם. רגע לפני שאתם חותמים על חוזה, כדאי לכם לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, שיסייע לכם בכל הקשור לזכויותכם בנכס, לרישום בטאבו ולמסים. מדריך
עסקת נדל"ן, כגון קניית דירה או מכירת דירה, זו העסקה הגדולה והיקרה ביותר בחייו של אדם מהשורה. בעסקה כזו חובה להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, רצוי בנישה הרלוונטית למאפייני העסקה. כך, למשל, אם ברצונכם לקנות דירה מבעל זכויות בקבוצת רכישה, מומלץ לפנות לעו"ד עם ניסיון בעסקאות בקבוצות רכישה. מה צריך לעשות עבורכם עו"ד מקרקעין?
מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן :
- סומכים על הילדים? כך תורישו נכס בעודכם בחיים
- חבר בוועד הבית? אולי אתה לא צריך לשלם
- דייר בבניין ישן? כך תתחיל ליזום תמ"א 38
אם אתם רוכשים דירה
עורך הדין בתחום המקרקעין יבדוק עבורכם את זהות המוכר ואת הזכויות שלו בנכס: האם הנכס רשום בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל או אולי בחברה משכנת כמו חלמיש או עמידר; האם שולמו דמי חכירה (התשלום שמשלם בעל הנכס על השימוש בקרקע בהתאם למטרת ההקצאה); האם יש הערת אזהרה לטובת אדם אחר (כלומר האם קיים אדם נוסף שרשום כבעל זכויות נוסף בנכס); האם יש שיעבודים בדירה לצד ג' כמו בנקים או בעלי חובות; והאם יש חובות לעירייה.
עורך הדין גם יעדכן את הקונה בהוצאות נלוות לעסקה כמו מס רכישה, ובמקרים מסוימים יוכל להמליץ לקונה כיצד להפחית באופן משמעותי את המס על פי חוק. כך, לדוגמא, קונה שרוכש דירה שנייה, עליו לשלם מס רכישה גבוה על הדירה השנייה. אם הקונה ימכור את הדירה הראשונה שלו תוך פרק זמן מסוים, הוא ישלם פחות מס רכישה על הדירה השנייה - ואפילו עשוי לקבל פטור מלא. מומלץ מאוד לקונה להתייעץ עם עו"ד לגבי מיסוי מקרקעין עוד בטרם התחיל לחפש דירה.
אם אתם מוכרים דירה
אם החלטתם למכור נכס, מומלץ לכם לפנות לעורך דין מקרקעין, שיבדוק עבורכם תחילה את זהות הקונה, ולאחר מכן יבדוק את הזכויות שלכם בנכס ואם יש שעבודים לצד ג'. בנוסף, יבדוק עורך הדין האם יש חבויות נוספות בנכס, כגון היטל השבחה או מס שבח שאותם אתם אמורים לשלם.
היטל השבחה זהו תשלום המשולם לעירייה בגין אישור תוכנית של הוועדה המקומית המביאה לעליית שווי הנכס. כך, לדוגמא, בשכונת יד אליהו בתל-אביב יש בתי מגורים שניתן להוסיף להם חדר בגג המבנה. עובדה זו משביחה את שווי הנכס, כלומר מעלה את שוויו.
מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון כאשר מוכרים את הנכס, שזה ההפרש בין מחיר המכירה למחיר המקורי ששילמתם כשקניתם את הנכס צמוד למדד, בקיזוז הוצאות נלוות כמו שכר טרחה לעורך דין, תיווך, השבחת הנכס ועוד. עורך הדין צריך ליידע את הלקוח לגבי פטורים ממס שבח הניתנים על פי חוק.
במקרים מסוימים יש חבויות נוספות בנכס, כגון תשלום דמי הסכמה גבוה לבעלי הקרקע במקרה שהנכס לא מהוון - כלומר שלא שולמו עבורו מראש דמי חכירה לכל תקופת החכירה. דוגמא לכך היא בית שיושב על אדמת עריית תל-אביב, ועל האדמה לא שולמו דמי חכירה עד לסיום תקופת החכירה (בדרך כלל 49 שנה).
כמו כן, מומלץ לבעלי הנכסים "להכשיר" את הנכס מבחינה משפטית לעסקה מהירה, בטרם תוציאו אותו לשוק למכירה. לדוגמא: אם קרוב נפטר והנכס שלו אמור לעבור אליכם על פי חוק, אולם עדיין לא נעשה צו ירושה - אל תציעו את הדירה למכירה משום שלא תוכלו למכור אותה כל עוד לא יצא צו הירושה. דוגמא נוספת: כדאי לבדוק מראש שאין לכם הערה בטאבו של צו הריסה, משום שביטול צו כזה אורך זמן רב - ואתם עלולים לפספס את הקונה.
לסיכום, לעורך דין בתחום המקרקעין יש תפקיד מאוד חשוב בעסקת נדל"ן, המשלב מזעור רכיב הסיכון בעסקה, ולא פחות מזה - סיוע בקידום עסקה אטרקטיבית עבור הלקוח.
הכתוב אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הכותב הוא יועץ נדל"ן ברי/מקס יהלום, מומחה ליד אליהו והסביבה בתל-אביב
לפנייה לכתב/ת 
