חוזה השכירות הופר? מי ישלם למי וכמה
בהסכמי שכירות רבים מוכנס סעיף שנקרא פיצוי מוסכם, לפיו אם השוכר או המשכיר מפרים את תנאי החוזה, עליו לשלם - ובגדול. כמה בדיוק צריך לשלם ומה כדאי לדעת לפני שחותמים? בדקנו
פרקטיקה ידועה בהסכמי שכירות מהשנים האחרונות, שחלחלה מהסכמי מכר דירות, היא להכניס להסכם השכירות סעיף פיצוי מוסכם. בסעיף זה קובעים הצדדים (ולרוב רק המשכיר באופן חד צדדי) כי אם יופר הסכם השכירות על ידי הצד הנגדי - הצד המפר ישלם סכום כספי לצד הנפגע ללא הוכחת נזק.
שימושים נפוצים בפיצוי מוסכם הם אי התפנות השוכר מהדירה בגמר תקופת השכירות; הפרה יסודית של הסכם השכירות מטעם השוכר; וכן עזיבת השוכר מהמושכר לפני תום תקופת השכירות, ומבלי שהביא שוכרים חדשים תחתיו. בנוסף, השימוש בפיצוי המוסכם נקבע לפי הסכמתם ודרישתם של הצדדים להסכם השכירות בשלב המו"מ.
כלומר, ניתן לקבוע סכום פיצוי מוסכם ספציפי, ולחילופין ניתן לקבוע סכום מוסכם שמתחדש בכל יום - כל עוד מבוצעת הפרת הסכם השכירות על ידי השוכר. דוגמא לשימוש בפיצוי מוסכם מתחדש היא, למשל, חיוב שוכר בתשלום יומי בגין שימוש בנכס - כל עוד זה לא פינה את הנכס לאחר סיום תקופת השכירות או לאחר ביטול הסכם השכירות.
מי יצטרך להביא ראיות? הצד הפוגע
חוק החוזים קובע שאם הסכימו צדדים מראש על שיעור פיצוי מוסכם, יהיה הפיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק. עם זאת, רשאי בית המשפט להפחית פיצוי זה - אם מצא שגובה הפיצוי נקבע ללא יחס סביר לנזק שעתיד להיגרם בעת חתימת ההסכם.
כלומר, ישנה הזכות לצדדים לסכם ולקבוע ביניהם מראש, כי אם צד מסוים יבצע דבר שאסור לפי תנאי החוזה - יהיה עליו לפצות את הצד השני ללא הוכחת נזק, וכי סכום הנזק צריך להיות סביר וריאלי ביחס לנזק שניתן היה לשער שיקרה בפועל, כאשר נחתם ההסכם.
בהלכות רבות קבעו בתי המשפט כי משקבעו צדדים להסכם פיצוי מוסכם, אין הצד הנפגע צריך להוכיח כי נגרם לו נזק, ולא את שיעורו, על מנת לזכות בפיצוי. בנוסף נקבע, שהצד הטוען כי סכום הפיצוי המוסכם אינו סביר ויש להפחיתו - עליו חלה חובת הראייה להוכיח ולהראות כי סכום הפיצוי אינו סביר.
לסעיף פיצוי מוסכם יש יתרונות אך גם חסרונות. מצד אחד, יש בסעיף זה כדי לגרום לסנקציה כספית, שתעודד כל צד להסכם לעמוד בהתחייבויותיו ותמנע מהלכים שרירותיים וכוחניים מכל צד להסכם. יתר על כן, ולאור לשון חוק החוזים והפסיקה, נפגע שתובע פיצוי מוסכם אינו צריך להוכיח כי נגרם לו נזק. מצד שני, נפגע שתובע פיצוי מוסכם כפוף להתערבותו של בית המשפט בהפחתת גובה הפיצוי, וכן הוא מוגבל בתקרת גובה הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם השכירות.
לא פיניתם את הדירה? היזהרו
בנוגע להתערבות בגובה הפיצוי המוסכם, קבעו בתי המשפט השונים בפסיקה עקבית כי יש לכבד את הסכמת הצדדים, שמצאה ביטוי בהסכם עצמו, לגבי גובה הפיצוי המוסכם. עוד קבעו כי רק במקרים חריגים בהם מצא בית המשפט היעדר כל יחס סביר לגובה הפיצוי לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש - יתערב בית המשפט בגובה הפיצוי המוסכם, ויפחית אותו.
כך, לדוגמא, חייב בית המשפט שוכרי דירה בתשלום פיצויים בסך 22,500 שקל למשכיר בגין נזקים ברכוש שגרמו לדירה, ועקב עזיבתם את הדירה שלושה חודשים לפני תום הסכם השכירות מבלי לדאוג למציאת שוכר חלופי במקומם. זאת למרות שסכום הנזקים בפועל היה נמוך משמעותית מגובה הפיצוי המוסכם.
במקרה אחר, חייב בית המשפט שוכרת דירה לשלם למשכיר פיצויים בסך 55 אלף שקל לאור העובדה שלא התפנתה מהדירה בתום תקופת השכירות במשך 122 ימים.
עם זאת, יש לזכור שסעיף פיצוי מוסכם שמנוסח באופן הדדי, הן כלפי משכיר הדירה והן כלפי שוכר הדירה, יכול להוות חרב פיפיות ולזכות בפיצוי גם את שוכר הדירה כאשר הסכם השכירות הופר על ידי המשכיר. כך, לדוגמא, חייב בית המשפט משכיר דירה לפצות שוכרי דירה פוטנציאליים בפיצוי מוסכם בסך 20 שקל, כיוון שלא דאג לפנות את שוכרי הדירה הקודמים מהנכס, וכתוצאה מכך לא יכלו שוכרי הדירה החדשים להיכנס ולגור בה.
עולה, איפוא, כי התניית פיצוי מוסכם בהסכם שכירות היא לגיטימית ואף כדאית וכלכלית במקרים רבים. יחד עם זאת, מומלץ לדרוש כי סעיף הפיצוי המוסכם יהיה רק בגין הפרה יסודית של הסכם השכירות, שסכום הפיצוי יהיה ריאלי ופרופורציונלי לגבי צפי הנזק שיכול להיגרם למי מהצדדים, וכן לדרוש שסעיף הפיצוי יהיה הדדי, הן נגד השוכר והן נגד המשכיר.
הכותב הוא עו"ד המתמחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי . האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני
לפנייה לכתב/ת 
