קניתם דירה מכונס נכסים: האם זה משתלם?

נראה כי החלום לקניית דירה מוביל לפתרונות אלטרנטיביים להגשמתו. המחירים הגבוהים המאפיינים כיום את שוק הנדל''ן הישראלי, הגבירו בתקופה האחרונה את פעילותם של שווקים משניים למכירת נכסי מקרקעין - ולא מעט מבקשים לקנות דירות מכונס נכסים או מחברות שנמצאות בפירוק.

כתבות נוספות על קניית דירה בערוץ הנדל"ן :

• האופציה השפויה לזוגות צעירים: קניית דירה בחו"ל
  
• ת"א: חדר וחצי ברוטשילד ב-3.55 מיליון שקל
  
• גב' כהן מחדרה רוכשת - סמית מבוסטון שוכרת
  

בתהליכי הוצאה לפועל יש צורך לעתים בעיקול נכסיו של חייב, כדי לפרוע את חובו, וכונס הנכסים הוא האדם שמחזיק בנכס ומטפל בו עד למכירתו. במקרים שבהם קבלן נקלע לקשיים והבנק פונה בבקשה למנות כונס נכסים לפרויקט המגורים, לא אחת במכלול האינטרסים מגיעים למסקנה שהכי משתלם לעשות מאמץ לסיים את הפרויקט - ולמקסם את המחיר של הדירות. שכן כאשר הן גמורות, ניתן לקבל מחיר יותר גבוה.

במקרה של חברות שיש להן חובות לנושים, שאינם בנקים ושאין לטובת שעבוד הפרויקט, יתמנה בדרך כלל מפרק שיבצע פעולה דומה. רכישות מסוג זה נתפשות בציבור כאטרקטיביות מבחינת המחיר הנוח יחסית שבו ניתן לרכוש נכס, בהשוואה למחיר השוק הרגיל שלו.

ואכן, נכסים רבים המטופלים על ידי כונסי נכסים ומפרקים נמכרים במחיר הנמוך בעד כ-20% ממחיר השוק של נכסים מקבילים. יתרון נוסף טמון באפשרות להשלים את עסקת הקנייה בתוך זמן קצר יחסית, בלא שיהיה צורך המתין להשלמת בנייתו של בניין חדש, או לפינויה של דירה הנרכשת מבעלים המתגוררים בה בפועל.

עוד יתרון טמון בוודאות המשפטית שיש באישור הרכישה על ידי הערכאה המשפטית שבה מתנהלת המכירה: לשכת ההוצאה לפועל או בית המשפט, המאשר כי הזכויות נרכשות כשהן נקיות לחלוטין מזכויות כלשהן של צדדים שלישיים (שאינם החברה והרוכש), כמו למשל שעבוד לטובת בנק או עיקולים שנרשמו על הדירה על ידי נושים אחרים של החברה.

יש גם חסרונות

מבלי לגרוע מהיתרונות, הרי שבעת רכישה שכזו יש גם לנקוט באמצעי זהירות כדי להבטיח כי ההשקעה לא תרד לטמיון. אחרי הכול, מדובר בסופו של יום בהשקעה משמעותית, לעתים המשמעותית ביותר שאותה יבצע הרוכש בימי חייו.

בדרך כלל, רוכשי דירה דואגים להבטיח את זכויותיהם בדירה שרכשו, על ידי כך שמיד לאחר חתימת החוזה וביצוע התשלום הראשון על חשבון מחיר הדירה, תירשם בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) "הערת אזהרה" לטובתם. מדובר ברישום שמונע ביצוע של עסקה נוספת מאוחרת יותר בדירה, והוא מעיד על כך שהדירה כבר נמכרה ולכן לא ניתן להטיל עליה "עיקולים" בגין חובות של המוכר.

פסק דין, שניתן באחרונה בבית המשפט המחוזי בנצרת, קבע כי רישום הערת אזהרה לא תמיד מקנה בוודאות עדיפות ורשת ביטחון לרוכשי המקרקעין שלטובתם נרשמה הערה, בעיקר במקרים של קניית נכס ממפרק או מכונס נכסים. עוד נקבע כי השתהות בהשלמת הרישום עשויה, בנסיבות מסוימות בהן החברה שמוכרת את הנכס נקלעת להליכי חדלות פירעון, להתברר כמצב שמקנה עדיפות לנושים מובטחים של החברה המתפרקת.

השופט עאטף עיילבוני קבע כי הסקת מסקנות לגבי הזכויות המשפטיות של בעלי הערות אזהרה אל מול זכויות הנושים המובטחים, רק על בסיס נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), וללא בחינה מעמיקה של השתלשלות הדברים לעומקה, היא בבחינת ראייה צרה ומוגבלת שאין בה די.

אז מה עושים?

אספנו עבורכם מספר עצות בסיסיות:

בדיקת מצבו של הנכס עוד בטרם רכישת הנכס: יש לברר את מצבו של הנכס במידת האפשר. במקרים רבים בעלי הנכסים משאירים אחריהם דירה הרוסה, הדורשת השקעה כספית לשם שיפוצים, שמוחקת למעשה את היתרון שהושג בקנייה במחיר נמוך. אם הצלחתם לברר את מצבו של הנכס, גלמו את מחיר השיפוצים שיידרשו במסגרת סך ההצעה הכספית שתציעו עבור הנכס.

היתרים וחריגות בנייה: הנכס נמכר כמות שהוא, ולכן ייתכנו חריגות בנייה שיידרשו טיפול. בדקו את היתרי הבנייה של הנכס על מנת שתוכלו להגיע להחלטה מושכלת בקשר לכדאיות הכלכלית של העסקה. לא רק זו אף זו, כדאי לברר עוד בטרם ההצעה האם הדירה מאוכלסת או שמא עומדת ריקה. דירה מאוכלסת בדיירים יכולה לגרור הליכים משפטיים וסחבת במימוש העסקה, כלומר קשיים שניתן להימנע מהם באמצעות בירור מוקדם.

הליך מכירה על ידי רשות מוסמכת: יש לוודא שהליך המכירה מתבצע על ידי רשות מוסמכת (הוצאה לפועל, בית משפט או כל רשות אחרת הפועלת על פי דין), ושכונס הנכסים החתום על חוזה המכר מונה על ידי הרשות המוסמכת. כאשר תנאים אלה מתקיימים, והרוכש משלם את מלוא התמורה, יקבל את הדירה נקייה מחובות - בין אם נפרעו כל חובות המוכר ובין אם לאו.

עיגון זכויות בנכס: לבסוף, וזהו אולי הדגש החשוב ביותר, יש לעגן את זכויותיכם בנכס לאחר הרכישה. יש לבדוק בטרם רישום הערת האזהרה מי הם בעלי הזכויות השונים בנכס ולמי יש קדימות, וכן להקפיד שלא להסתפק ברישום הערת אזהרה כאמור. במקום זאת יש לדאוג, עם השלמת תשלום התמורה החוזית, להשלים את העסקה ברישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין. יש לזכור כי הרישום בטאבו מותנה בהצגת אישורים של תשלום כלל המסים הרלוונטיים - מס שבח, מס מכירה ומסי עירייה.

הכותב הוא מומחה בנדל"ן, כינוסים ופירוקים, שותף מייסד במשרד עורכי דין דורון, טיקוצקי, צדרבוים. הכתוב אינו מחליף הסתייעות בעו"ד ובעלי מקצוע מתאימים