מילון נדל"ן: המושגים שיקלו עליכם בקניית דירה

לרגל העונה החמה והדביקה שפוקדת אותנו בימים אלו, החלטנו לצאת בפרויקט מיוחד לערוץ הנדל"ן: "נדל"ן בקיץ ". במסגרת הפרויקט נציג לכם מדריכי נדל"ן בשלל נושאים כגון שיפוצים, עיצוב הבית, קניית דירה, מכירת דירה, השכרת דירה ועוד.

מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן :

• חוזה השכירות הופר? מי ישלם למי וכמה
• לפני קניית דירה: למה צריך עו"ד מקרקעין?
• בונים בית? אתם חייבים לצייד אותו בשלטי אזהרה
  

במדריך הראשון הצגנו לכם דרכים להתמודדות עם שיפוצניקים. הפעם קבצנו עבורכם כמה מושגי יסוד בסיסיים, שיוכלו להקל עליכם במהלך תהליך בדיקת הנכס כאשר אתם מעוניינים למכור או לקנות דירה.

במציאות של שנת 2012 בישראל, זוגות צעירים המבקשים לרכוש דירה משלהם נדרשים להשקיע מאמצים כלכליים רבים - על אחת כמה וכמה כאשר הם חסרי ניסיון בכל הקשור לשוק הנדל"ן.

כך, למשל, זוג המבקש למכור דירתו וחותם על זיכרון דברים מבלי להבין מהו זיכרון דברים; זוג הקונה דירה בטרם בחן את סביבת הנכס; או זוג שכלל לא עיין במפרט הטכני של הדירה - מקרים אלה עלולים לעלות לכם הרבה כסף.

מהו זיכרון דברים?

זיכרון דברים הוא מסמך שנערך בין שני צדדים, המבקשים להעלות על הכתב את הסכמותיהם הראשוניות בקשר עם עסקת מקרקעין מסוימת. זיכרון הדברים יכלול בדרך כלל את פרטי הצדדים, פרטי הנכס, התמורה בגין הנכס ומועד מסירת החזקה בנכס.

שימו לב: אם חתמתם על זיכרון דברים העונה לתנאיי קיומו של חוזה בהתאם לחוק, יחייב זיכרון הדברים את שני הצדדים כחוזה לכל דבר ועניין. לעתים בעת חתימה על זכרון דברים לא מכניסים את הפרטים המחייבים, את הסעיפים המגנים על כל אחד מהצדדים וכדומה. לכן, מומלץ להימנע מלחתום על זיכרון דברים ולהסתפק בסיכום התנאים הכלכליים והמסחריים שקשורים בעסקה. לצורך חתימת חוזה כדאי להתייעץ עם עו"ד המתמחה בנושא.

מהו הטאבו?

הטאבו הוא לשכת רישום המקרקעין, אשר אמונה על ניהול פנקסי המקרקעין. ללשכת רישום המקרקעין קיימים תשעה סניפים הפזורים ברחבי הארץ.

אדם שמוכר או רוכש נכס, הרשום בלשכת רישום המקרקעין, יפנה ללשכת רישום המקרקעין בה רשום הנכס לשם ביצוע כל פעולה הקשורה בנכס. לשכת רישום המקרקעין מטפלת ברישום הערת אזהרה, רישום התחייבות לטובת מוסדות פיננסיים, רישום פעולות תכנון וגם ברישום עסקת המכר ומשכנתא.

חשוב לזכור: יש לפעול בהתאם להוראות ולנהלים של לשכת רישום המקרקעין המפורסמים באתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין.

מהו מפרט טכני?

המושג מפרט טכני רלוונטי בדרך כלל לרוכשי דירות יד ראשונה מקבלן. חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 קובע כי על המוכר דירה חלה החובה לצרף לחוזה המכר מפרט, ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו. המפרט יהיה ערוך בהתאם לטופס הקבוע בחוק המכר דירות, והוא נספח בלתי נפרד לחוזה.

המפרט הטכני יכלול את רכיבי הממכר, כמויות, חומרים, סוגים, גדלים, הצמדות כגון חניה ומחסן. כמו כן, מרוכזות במפרט הוראות הנדסיות ואדריכליות והוראות הנוגעות לרכוש המשותף ולבית המשותף.

לא לשכוח: במידה וקיימות סטיות בין הוראות המפרט הטכני למצב בפועל בעת מסירת הדירה, על הרוכש לעמוד על הפער ולוודא כי אינו עולה על הסטייה המותרת בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973.

מהי תב"ע?

 תב"ע (תוכנית בניין עיר) היא תוכנית שמטרתה לתכנן ולהסדיר כל בנייה בשטחה של הרשות המקומית, ולקבוע את ייעודי הקרקע. אדם המבקש לבנות בקרקע שבבעלותו, יידרש להגיש לרשות המקומית בקשה להיתר בנייה, כאשר היתר הבנייה חייב להיות תואם את הוראות התב"ע החלות על הקרקע.

לתב"ע מצורף תקנון המגדיר ומפרט את הוראות התוכנית, יעוד הקרקע בתוכנית ועוד. כמו כן, מצורף לתב"ע תשריט המציג את יעוד הקרקע, החלוקה למקרקעין, דרכים ויתר הוראות התב"ע.

חשוב לדעת: למרבית הרשויות המקומיות ישנו אתר אינטרנט הנדסי, המאפשר בדרך פשוטה לאתר את התב"ע החלה על מקרקעין מסוימים.

מהן ועדות תכנון?

בדרך כלל רוכשי דירות יפגשו במושג ועדה מקומית לתכנון ובנייה. ועדה זו אמונה על התכנון שבאזור המדובר, על מתן היתר לבנייה, אישור הקלות לבנייה, דיון בחריגות בנייה ועוד. מומלץ למי שמבקש לרכוש דירה, לבדוק באגף התכנון והבינוי ברשות המקומית כי אין חריגות בנייה בנכס, אשר הוצא נגדן צו הריסה או שנדרש לשלם בגינן קנס.

כדאי לדעת: כל אדם יכול לפנות לרשות המקומית ולקבל מידע תכנוני מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. עם זאת, מומלץ לפנות לעו"ד מומחה בתחום לשם ביצוע הליכים תכנוניים או בירורים בנושאים תכנוניים, וזאת כדי להימנע מעלויות גבוהות בהמשך.

מהו תכנון סביבתי?

תכנון סביבתי הוא מושג הרלוונטי בעיקר כאשר רוכשים דירת יד ראשונה באזור הולך ונבנה, אז ניתן לשלב את תכנון הבניין והדירה עם התכנון הקיים והאוכלוסייה הצפויה להתאכלס באזור.

בתכנון סביבתי נעשה שילוב של שיקולים סביבתיים בשלבים המוקדמים של התכנון, עם גורמים כגון תעסוקה, נופש, מגורים ועוד. אלה מאפשרים בחירת חלופות טובות עבור היזמים והציבור.

מומלץ: לערוך סיור בסביבת הבית אותו אתם מבקשים לרכוש ולבחון את הסביבה בכל הנוגע למבני ציבור באזור, תכנון של מבנים אשר צפויים לקום באזור העשויים להשפיע על הבית. למשל, הקמת בניינים גבוהים שעשויים לחסום את כיווני האוויר בבית ועוד.