עיר של מרפסות: המדריך לבניית מרפסת בדירה
רוצים את דירת החלומות וכל מה שחסר לכם זה מרפסת? בדקנו איך אפשר לבנות אחת כזו, האם זה חוקי, כיצד מתמודדים עם השכנים שאינם מרוצים מהשיפוץ החדש וכמה זה עולה לנו
באחרונה ניתן להבחין בבניינים רבים מכוסים פיגומים בשכונות חדשות. לא, אין מדובר בתיקונים של ליקויי בנייה: עבודות השיפוץ מיועדות להגדלת המרפסות בבניינים, גם חדשים יחסית שנבנו רק לפני 4-5 שנים, לאחר שהדיירים החליטו לבנות מרפסות חדשות או להרחיב את הקיימות.
כתבות נוספות על מרפסות בערוץ הנדל"ן :
- מרפסת וחבלי כביסה: מה הופך בית לישראלי?
- רפורמת המרפסות: כל הבעיות, כל המפסידים
- הדרך למרפסת מתקצרת: אין צורך בזכויות בנייה
נשמע כמו דירת החלומות של הישראלי המצוי? ייתכן, אבל נשאלת השאלה האם אפשר בכלל להגדיל את המרפסות הקיימות והאם יש צורך בזכויות בנייה נוספות לשם כך - מה שעלול לסבך את הליך הרחבת או בניית המרפסת.
בין השנים 1992-2009 נקבע בחוק התכנון והבנייה כי מרפסת מקורה היא חלק משטח הבנייה, ולכן נבנו מרפסות שאינן חופפות - מה שכונה "מרפסות קופצות" או מרפסות לסירוגין. המשמעות הייתה שלא לכל דירה הייתה האפשרות לבנות מרפסת. ואולם, באחרונה תוקן תיקון לחוק, שאפשר בניית מרפסות חופפות - כלומר האחת תחת השנייה.
התקנות החדשות אישרו תוספת זכויות למרפסות פתוחות בשטח של לא יותר מ-14 מטרים לדירה, ולא יותר מ-12 מטרים בממוצע לדירה לבניין. זאת מעבר למוקנה בתוכנית בניין העיר הרלוונטית. בעקבות זאת ניתן כיום להוסיף מרפסות בבניין קיים או להרחיב מרפסות קיימות, מבלי שייחשבו כחלק מהשטח העיקרי. כלומר: ניתן להוסיף ולהגדיל מרפסות בכל הקומות ובכל הדירות - ללא צורך בזכויות בנייה נוספות.
קיימות שתי אפשרויות להרחבת מרפסות קיימות או הוספתן לבניין קיים:
מכוח תוכנית קיימת: כל עוד קיימת תוכנית בתוקף, ההליך התכנוני יכול להיות קצר מאוד (מספר חודשים). למעשה, במקרה זה נדרש רק היתר בנייה של הוועדה המקומית.
הכנת תוכנית בניין עיר חדשה: אם לא קיימת תוכנית בתוקף, יש לפעול לקידום תב"ע המאפשרת הוספת או הרחבת מרפסות. הליך זה כרוך בזמן רב יחסית, בעיקר בשל העובדה שנדרש ראשית לקדם תוכנית שכזו (עלול לקחת כמה שנים). במידה ויוגשו התנגדויות, הדבר עלול להאריך את משך קבלת התוכנית בכמה שנים נוספות.
כמה זה עולה לנו?
עלויות הגדלת שטחה של מרפסת קיימת נאמדות בכ-2,000 שקל למטר מרובע. עם זאת, חשוב להבין שמדובר בעלות שלא כוללת עבודות גמר, תוספות שונות, הוצאות בלתי צפויות וכו'. אם מדובר בהרחבת מרפסת תלויה, עלות ההליך עלולה להכפיל עצמה.
עד כמה זה משתלם? שוויו של מטר מרובע של מרפסת הוא כ-50% ממטר מרובע בתוך הדירה. תוספת זו לערך הבית היא משמעותית ומהווה חלק גדול ממכלול השיקולים. ניתן לומר בהערכה גסה, כי הרחבת מרפסת קטנה למרפסת שמש רחבת ידיים עם כמה כיווני אוויר ונוף, מעלה את ערך הדירה בכ-10% והופכת את הליך מכירתה למהיר יותר.
קידום תב"ע או הוצאת היתר הם הליכים מורכבכים המחייבים הבנה מעמיקה בדיני התכנון והבנייה, ולכן חובה להיוועץ באנשי מקצוע מתאימים כדוגמת אדריכל ועו"ד. בנוסף, ייתכן שתיתקלו בהתנגדויות מצד השכנים.
על פי החוק, יש צורך בהסכמת בעלי הדירות שבבעלותם 3/4 (75%) מהדירות ו-2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. ללא הסכמה זו יהיה קשה מאוד להוציא את פרויקט בניית או הרחבת המרפסת לפועל. האפשרות היחידה היא לפנות לוועדה המקומית, שרשאית להפנות את הצדדים לבית המשפט.
חשוב לציין כי כל בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה להרחבת או להוספת מרפסת, וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו; או בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהיעדר הסכמה; או אם מדובר בבעל דירה החולק על קביעת השמאי - רשאים להגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים.
גם השכנים בבניינים הסמוכים עלולים להתנגד, וגם אם בסופו של התהליך ההתנגדות תידחה - הדבר עלול לקחת זמן לא מבוטל. כמו כן, אם אתם נתקלים בחריגה מקווי הבניין, ניתן לבקש היתר לחרוג מקווי הבניין הקדמי והאחורי. זאת במידה שהמרפסת בנויה בגובה 2.5 מטרים לפחות מעל הקרקע וחורגת בשני מטרים או ב-40%, לפי הנמוך מבין השניים, מקו הבניין.
הכותב הוא שותף במשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית
לפנייה לכתב/ת 
