שיפצו את הרחוב? הדירה שלכם שווה יותר

מסתובבים ברחובות ונתקלים בשיפוצים של מרכזי תרבות, פארקים ושבילי הליכה? הסיבה לכך, נראה, היא פשוטה: בקיץ 2012 ראשי הרשויות מכשירים את הקרקע לקראת הבחירות הצפויות לרשויות המקומיות בנובמבר 2013 - ומבצעים שיפוצים ושדרוגים נרחבים ברחבי הערים.

עוד כתבות בנושא שדרוג מרכזי הערים:

• עיריית הרצליה בונה טיילת: אין לנו אינטרס נדל"ני בחוף
• "חולדאי מזרז שיפוץ היכל התרבות בגלל בחירות"
• תוכנית: חיפה תהפוך לברצלונה של ישראל
  

"שנתיים לפני הבחירות, מתחיל הבום הגדול", מסבירה טל טלמור דותן, מנהלת מחלקת תכנון אדריכלי בחברת אקרשטיין המתמחה במוצרי פיתוח סביבתי, ריצוף וריהוט לרחובות. לדבריה, אחת הסיבות העיקריות להשקעה במרכזי הערים היא שינוי בתרבות הפנאי של התושבים. "כיום ישנה חזרה למרחב הפתוח, בניגוד לשנים קודמות שבהן נהרו כולם לקניונים", היא טוענת.

נראה כי אם בעבר החיזור אחרי התושב היה מסתכם בהחלפת הריצוף ברחוב, בימים אלה המציאות מורכבת יותר. בשנים האחרונות החלו פרויקטים של שדרוג רחובות לכלול אלמנטים של ריהוט סביבתי, שהפכו להיות חלק בלתי נפרד מהנאת התושבים מחוץ לבית.

כך, למשל, עמודי הבטון שהיו פעם מחסום בפני מכוניות הופכים לעמודים מעוצבים; ספסלי הישיבה הפשוטים מוחלפים בספסלים נוחים ומעוצבים המשלבים עץ ובטון, ויש לא מעט ערים שהכניסו פינות ישיבה הכוללות שולחן; ובפארקים ובטיילות הריהוט סביבתי מושקע יותר וכולל מתקני כושר, שמשיות ופחים מעוצבים.

ספסל מדוגם בבאר שבע‏ (צילום: אייל פרידמן)

1

2

3

4

5

6

7

חשוב לציין שפיתוח רחובות ומרכזי ערים הוא לא רק עניין של קוסמטיקה וכולל גם חידוש תשתיות שהתבלו עם השנים. כיום המגמה הנפוצה היא להסתיר את התשתיות, ככל האפשר, פעולה שכרוכה בעלויות עצומות. על כן היא נעשית בעיקר בפרויקטים חדשים.

כך, לדוגמא, ברחוב סוקולוב בהרצליה ששופץ בשנים האחרונות בוצעה הטמנת קווי חשמל מתחת לאדמה בקטע המחודש בלבד. גם בשכונת המשתלה בצפון תל-אביב, שם מתוכננות להיבנות 400 דירות חדשות, הועתקו קווי חשמל והוטמנו בקרקע באזור השכונה.

פרויקט העתקת קו המתח בשכונת המשתלה(צילום: עיריית תל-אביב-יפו)

למי אכפת מבי"ס ליד הבית: יש טיילת?

"הרגלי הצריכה של רוכש הדירה הישראלי השתנו מאוד ב-10 השנים האחרונות", אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "לפני 10 שנים היה מספר החדרים, המחיר והמפרט הטכני של הדירה הדבר החשוב ביותר לרוכשים. היום במרבית המקרים אנשים לא רוכשים נכס לפני שבודקים מה קורה ברדיוס של קילומטר סביב הבניין" הוא מוסיף.

לדבריו, "אם פעם, אנשים היו מסתכלים על בית הספר, קופת החולים והחניות, כיום אנשים מסתכלים גם על המרחב הציבורי שעומד לרשות השכונה, כגון שבילי הליכה, שבילי אופניים, גינות ופארקים".

השמאי אהוד המאירי, יו"ר קבוצת השמאות אהוד המאירי ושות', סבור כי שיפוץ הרחובות מעלה משמעותית את ערך הדירות. לדבריו, בטווח הקצר תוכל להירשם עלייה של עד 5% בדירה הממוקמת בסמוך לרחוב ששודרג ועלייה של עד 10% בדירה שלידה נבנים פארק או טיילת. להערכתו, אם האזור מתחיל לשנות את אופיו בעקבות השיפוץ, והופך ממוזנח למבוקש, העלייה במחירים יכולה אפילו לקפוץ ב-10%-20%.

שדרוג שינקין הקפיץ את השכירות ב-20%

אמנם שדרוגי רחובות מהווים אי-נוחות זמנית לתושבים, אך הרווח כולו שלהם - אם הם מחזיקים בדירה. בעלי הבתים ברחובות אלה יכולים להרוויח מאות אלפי שקלים, ולפי נתוני לשכת שמאי המקרקעין, מדובר בעליות של 6%-12% בנכסים בעיר.

על פי נתוני עיריית תל-אביב, עבודות השיפוץ ברחוב אבן גבירול הסתכמו בעשרות מיליוני שקלים, והשדרוג ברחוב שינקין עלה כ-30 מיליון שקל. "העירייה משקיעה רבות בשיקום ובחידוש רחובות נוספים בעיר, במטרה לסייע בהחייאת העיר והפיכתה לידידותית יותר להולכי רגל ולרוכבי אופניים", אומר אורן גלזר, מנהל המחלקה המסחרית ומנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל-אביב. "כתוצאה מהעבודות, עלה שכר הדירה של נכסים מסחריים ב-10%-20%".

רחוב שינקין המשופץ(צילום: אבישי זיגמן)

בערים אחרות השינוי הוא מינורי יותר. בהרצליה, ששיפוץ מרכז העיר התבצע לפני שנים אחדות, עלו מחירי הדירות הסמוכות לרחוב סוקולוב ששודרג בשיעור של 3%-4%, כך לפי נתוני לשכת שמאי המקרקעין.

את העליות, המתונות יחסית לתל-אביב, מייחסים בלשכה לעובדה כי מרכזי הערים מאופיינים במגורים של אוכלוסיות לא חזקות. שדרוג הרחובות, לפי הלשכה, מנע בעיקר עזיבה של אוכלוסיה מהעיר. ברעננה ובכפר סבא שדרוג רחובות ראשיים הביא לעלייה של 5% במחירי דירות סמוכות.

הקבלנים מרחרחים איפה תשקיע העירייה

דודו תבור, מנכ"ל חברת אדירים מהוד השרון, מספר כי הוא נוהג לבדוק מראש בכל פרויקט את תוכניות הפיתוח העתידיות של העירייה או הרשות המקומית. זאת במטרה למקסם הן את הרווח היזמי, ובמקביל להעניק לרוכשי הדירות "פרמיה" משמעותית על ההשקעה ברכישת דירה.

במתחם 1200 שבצפון הוד השרון, למשל, שם בונה חברת אדירים את פרויקט "חבצלת השרון", השקיעה העירייה סכומים משמעותיים בפיתוח שטחי ציבור פתוחים, תשתיות, תחבורה, הולכי רגל ואופניים ועוד. עובדה זו העניקה לפרויקט השבחה בשיעור של כ-10%.

לדברי נדב ליסובסקי, סמנכ"ל השיווק בחברת ב. יאיר מירושלים, לפרויקט משכנות האומה בעיר הייתה בשנה האחרונה משמעות רבה לקרבה שלה לקריית הלאום, בעיקר בעקבות הפיתוח המשמעותי שכלל כיכר ושדרת חנויות יוקרתית. שדרוגים אלה הובילו להשבחה בשיעור של כ-8%-12%, באופן ישיר מהפיתו הסביבתי.

אשדוד: העירייה בנתה טיילת, הווילות הסמוכות שיפצו

פרויקט בסדר גודל של טיילת או פארק גם הם עניין של פיתוח סביבתי, אלא שכאן מדובר בדרך כלל ברצון למתג את העיר מחדש כדי להעלות את איכות החיים. מיתוג מחדש מביא לביקושים רבים יותר, וכתוצאה מכך מורגשת עלייה של 3%-4% בערך הנכסים בעיר.

כך, לדוגמא, מספרים בלשכת שמאי המקרקעין כי הטיילת באשדוד הגבירה את הביקושים, מה שמשך אוכלוסיות חזקות יותר - והדבר התבטא בעלייה של 3%-4% במחירי הדירות ברחבי העיר - אבל כמובן שבעיקר במחירי הדירות הסמוכות לטיילת.

לדברי מיכאל בנימיני, זכיין אנגלו סכסון אשדוד, הטיילת החדשה בעיר, שנחנכה בפברואר השנה בהשקעה של כ-30 מיליון שקל, הובילה לעלייה גבוהה יותר של 7%-8% במחירי הבתים הפרטיים לאורך הטיילת. לדבריו, כיום בתים אלה נמכרים במחירים שנעים בין 4-7 מיליון שקל.

חלק מהבתים אף שופצו וחזיתם עוצבה מחדש, מה שהפך אותם לנכסים יקרים עוד יותר, שעולים למעלה משני מיליון דולר. מחירי הדירות במרינה אשדוד גבוהים ב-30% ממחירי הדירות בעיר", אומר בנימיני. לדבריו, זה לא רק בגלל המיתוג של בתים ליד הים - אלה בעיקר בזכות הקמת הטיילת החדשה, שכוללת מסלול ספורט ומסלול אופניים, מתקני כושר וספסלי אבן מעוצבים.

הטיילת החדשה באשדוד(צילום: אייל פרידמן)