הדירה לא דומה להדמיה? שלא יעבדו עליכם
כולנו התרגלנו להדמיות ולעלוני הפרסום, שמפארים את הדירות החדשות ומבטיחים הרים וגבעות. אבל מה קורה כשקונים דירה על הנייר - וברגע האמת היא ממש לא נראית כמו בהדמיה?
כל מי שמעוניין לקנות דירה חדשה נתקל במסעות פרסום שמבטיחים לו את דירת חלומותיו. בהגיענו למשרדי המכירות, מציגים לנו עלון מהודר שמפאר את פרויקט המגורים ומפרט את שלל יתרונותיו ושפע הדמיות. אבל מה קורה כשהמציאות שונה ממה שתואר בפרסום והאם יש לנו עילה לתבוע את היזם בעקבות זאת? נראה שכן.
עקרונית, חוזי המכירה גוברים על מצגים מוקדמים (כגון עלוני פרסום או הדמיות), כל עוד הדירה שנמסרה לרוכש היא בהתאם למה שנקבע במפרט הטכני המצורף לחוזה, ובהתאם לתוכניות הבנייה שצורפו לחוזה. אם נקבע בחוזה כי נספחיו ותוכניותיו ממצים את התחייבות הקבלן, הדבר מחזק את הנחת היסוד כי המפרט גובר על כל מצג מוקדם.
כמו בהדמיה - כך במציאות?
ההלכה הקובעת בעניין זה היא "הלכת צמיתות", הנוגעת לחברה שהקימה שלושה מגדלים בני 40 דירות כל אחד בשכונת נאות סטלה מאריס בחיפה. החברה שיווקה את הדירות על סמך עלון פרסום מפורט שחולק במשרדיה לקונים פוטנציאליים. למעשה, המסמך היחיד שבו מסר הקבלן לרוכשי הדירות מידע על שטחי הדירות היה אותו עלון - אך הוא לא היה ברור דיו.
על פי פסק הדין, הקבלן חייב לתאר בצורה נכונה את שטח הדירה. במקרה בחיפה, החוזה לא פירט כראוי את שטח הדירה והתגלעה מחלוקת בין הצדדים. בעקבות זאת בית המשפט העליון בחר "להעניש" את הקבלן, בכך שחייב אותו למסור לדייר דירה בעלת אותו השטח שהופיע בעלון הפרסום.
טענת הקבלן, לפיה בחוזה נקבע שהפרטים בעלון הפרסום אינם מחייבים אותו למסור את הדירה כפי שתוארה, לא הייתה מקובלת על בית המשפט. על פי בית המשפט, הערת ההסתייגות של הקבלן הפכה את ההצעה שבחוזה להזמנה לנהל מו"מ על מפרט הדירה. המשמעות המשפטית היא שאם בסופו של דבר נכרת חוזה, ובמהלך המו"מ לא הוסכם על שינוי התנאים, התנאים שפורטו בעלון הפרסום יהיו חלק מתנאי החוזה.
טיפ לקבלן: תהיה ברור
גישת בתי המשפט היא שהקונה יתייחס ברצינות לעסקה כלכלית משמעותית זו, ויבדוק את כל הפרטים. אם ממסמכי המכר (חוזה מכירה + מפרט + תשריט) לא יכול קונה דירה לחלץ בעצמו במאמץ סביר (למשל על ידי שימוש בסרגל ובקנה מידה) את המצב התכנוני בדירה, ואם המצב שונה מהמצג שהוצג בעלון או בהדמיות (מצג טרום חוזי) - הוא יגבר ויחייב את הקבלן לשלב את הנתונים בהדמיה בתוך החוזה.
בהקשר זה יש לבדוק, במצטבר, מה היה מצבו התודעתי של הקונה: האם הקונה אכן טעה בפועל, והאם המצג הטרום חוזי שהוצג לו שונה (לרעתו) מהדירה שקיבל. המסמך הרלוונטי ביותר לבחינת נושא זה הוא תשריט הדירה המצורף לחוזה המכר. כאשר מסמכי המכירה אינם ברורים דיים, וניתן לשער שהרוכש הסתמך על מצגים שיווקיים מטעים שהבטיחו יותר ממה שקיבל - יחייב המצג הטרום חוזי כחלק מההסכם ויזכה את הקונה בפיצוי על אי התאמה.
בכל מקום שבו נדרשת פרשנות, זו תהיה לטובת הקונה ונגד הקבלן. בית המשפט קבע לא אחת כי מאחר שהקבלן אחראי למידע שנכלל בעלון הפרסום, עליו להשתמש במושגים ברורים וחד משמעיים, בשפה שווה לכל נפש. אם יבחר הקבלן לעשות שימוש באמירות עמומות ורב משמעיות, עלול הדבר לפעול לרעתו בעתיד, במקרה של מחלוקות בינו לבין רוכש דירה.
בריכת שחייה בגג? רק בהדמיה
במקרה אחר שנידון בבית המשפט, קדמה לחוזה המכירה הצגת הדמיות ואיורים של שטחים שונים בבניין, כמו גם איור של הבריכה, כאשר מעליה גג נפתח ועליו שמשייה. לאיור צורף תיאור מילולי הקובע: "בריכת שחייה ומועדון בריאות - בראש המגדל בריכת שחייה מחוממת וגג נפתח".
בית המשפט קבע כי בעקבות הלכת צמיתות, עלון הפרסום היווה הצעה לכריתת חוזה המופנית לציבור. עוד קבע בית המשפט כי הערת הסתייגות, לפיה הפרטים בעלון "אינם מחייבים את החברה", הופכת את ההצעה להזמנה לנהל מו"מ - כך שהעלון אינו מונע מהחברה להציע במהלך המו"מ הצעה אחרת.
עם זאת, הדגיש בית המשפט כי לתנאים המצוינים במסגרת ההצעה לפתיחת המו"מ חשיבות משפטית במובן זה, שאם בסופו של דבר נכרת חוזה, ובמו"מ לא הוסכם על שינוי התנאים שהוצעו בהזמנה למו"מ, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה. לכן נקבע כי שטח הגג הוא רכוש משותף של כלל דיירי הבניין, וכי התיאור בעלון יצר את הציפייה הסבירה אצל הרוכשים.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק במקרקעין
לפנייה לכתב/ת 
