לא חייבים קבלן: גם אתם יכולים לבצע תמ"א 38

לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38

לרוב ניתן לנצל זכויות בנייה במסגרת של 2.5 קומות ברחבי הארץ, למעט בצפון תל-אביב, שם מאשרים קומה וחצי בלבד. באזורי הביקוש כמו רמת גן, גבעתיים ורמת השרון, למשל, מאשרים בנייה של 2.5 קומות. באחרונה נתקלנו בלא מעט מקרים שבהם העדיפו בעלי הבתים ליזום תמ"א 38 בעצמם.

כך, למשל, בעלים של בית צמוד קרקע המתפרש על דונם ברמת גן קיבל אישור לבניית לא פחות מ-42 יחידות דיור, בעקבות תיקון 3 שלפיו אין צורך בתנאי של בניין על שתי קומות עמודים. בעל הבית העדיף שלא לפנות ליזמים בנושא. כמוהו בעלים של בניין בצפון תל-אביב, שמבקש לבנות תוספת של קומה וחצי.

דוגמא נוספת היא ארבעה בעלי דירות בבניין ברמת גן, שקיבלו זכויות לתמ"א 38/2 במסגרתן ניתן לבנות בבניין 24 דירות. לבעלי הדירות יש שתי אפשרויות: לבצע עסקת קומבינציה עם היזם (לרוב היחס יהיה 40% לטובתם ו-60% ליזם - יש לקחת בחשבון שהיטל ההשבחה והמיסוי יחול על בעלי הדירות). האפשרות השנייה היא לבצע את הפרויקט בעצמם - ובמקרה זה בעלי הדירות ינצלו את הפטור מהמיסוי, הניתנים במסגרת תמ"א 38.

אז איך עושים את זה?

כדי להתחיל בתמ"א 38 בכוחות עצמכם, תחילה עליכם להיעזר בשירותיו של עורך דין. עבודתו כוללת את עריכת הסכמי ההתקשרות עם בעלי המקצוע השונים, עריכת הסכמי מכר לדירות החדשות, הסדרת נסח הטאבו עם רישום הדירות החדש, ייצוג מול התנגדויות של השכנים, מול הרשויות וכדומה.

כמו כן, עליכם להיעזר בשמאי מקרקעין שיעריך את שווי הזכויות החדשות, וכן יכין ויערוך דו"ח אפס (דו"ח הוצאות והכנסות) לבנק המלווה (במקרה של תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש). כלומר: בתמ"א 38/2 הדיירים זכאים לקבל ערבויות בנקאיות וליווי בנקאי.

כדי שהבנק ילווה את היזם, עליו לראות כדאיות כלכלית - וזה נראה בדוח אפס. בדוח אפס מוצג מה שווי הדירות החדשות ומה יהיו ההוצאות של היזם. ההפרש הוא הרווח היזמי. אם הרווח היזמי מעל 17%, הבנק כנראה ילווה את הפרויקט, אם מתחת - הבנק לא ילווה את הפרויקט ואז לדיירים לא יהיו ערבויות.

בנוסף, עליכם להיעזר באדריכל שיברר וינתח את המידע התכנוני ואת הזכויות של הבניין במסגרת התב"ע (תוכנית קיימת) והתמ"א 38, לרבות הזכויות שניתנו במסגרת תיקון 3; ובאנשי המקצוע הנלווים - מודד, מהנדס, קונסטרוקטור, יועץ חניה, יועץ חשמל, יועץ בידוד, יועץ אקוסטי, מפקח בנייה ומנהל הפרויקט שיפקח על ביצוע הפרויקט בפועל ויעזור בעריכת מכרז לקבלני הביצוע.

חשוב לדעת שיועץ חניה במסגרת תמ"א 38 חיזוק הוא קריטי. אם לא ניתן יהיה להוסיף חניה בשל אילוצים תכנוניים, שווי הדירות החדשות ירד משמעותית - ולכן מומלץ לבדוק במיוחד את נושא החניה. יצוין כי חניה מהווה תנאי להיתר ביצוע תמ"א 38 - אחרת היזם נדרש לשלם כופר חניה (תשלום שמשלם היזם לעירייה עבור מקום חניה במקום ציבורי ליד הבניין שעובר חיזוק).

כיום ישנם פתרונות חניה מגוונים לבניינים משותפים שנחשבים "מכפילי חניה" (כלומר מספקים יותר מקומות חניה) בפחות שטח. כך, למשל, חניון אוטמטי מקטין את הנפח הדרוש לחניה ב-50%. החניון האוטומטי מורכב, למעשה, ממתקן שמקובע באדמה בעומק שישה מטרים לפחות.

כך, לדוגמא, ישנם מתקנים המיועדים לשטחים עם רוחב מינימלי של 3-4 מטרים בלבד. עלותם נעה בין 75-150 שקל למקום חניה (תלוי במספר כלי הרכב), לא כולל עבודת בנייה. עלות האחזקה החודשית נעה בין 75-90 שקל לרכב.

עוד כמה טיפים חשובים

מומלץ שלא לחסוך ביועצים - זה עלול לגרום לנזקים של עשרות אלפי שקלים בביצוע התמ"א 38, עד כדי ביטול הכדאיות הכלכלית בפרויקט. מומלץ להעסיק אנשי מקצוע מנוסים בתחום, שהתמחו וביצעו פרויקטים דומים (כגון אדריכל שמתמחה בתמ"א 38 ולא בבניית וילות או בתים פרטיים).

כמו כן, מומלץ לקבל מפרט טכני מפורט ולא כללי, שכן כאשר המפרט הכללי יגיע לקבלן המבצע - הוא לא ידע לקבל החלטה לבד. בנוסף, כשעורכים מכרז ובוחנים את קבלני הביצוע, רצוי לתת מידות ונתונים מדויקים על הפרויקט, אחרת הקבלן יוסיף למחיר הנדרש תוספת סיכונים - והמחיר יעלה.

חשוב לדעת שמנהל העבודה מטעם הקבלן המבצע חייב להיות מוכן וערוך לכך, שהדיירים המתגוררים יפנו אליו 24 שעות במידת הצורך. מומלץ להכיר לדיירים את האדם האחראי על הבנייה ואת מנהל העבודה, כך שידעו לאן ולמי לפנות.

לסיכום, מומלץ להכין מראש את הדיירים לשינויים שיעברו: לקבוע מראש מתי יתבצעו העבודות בתוך הדירות, מתי יוציאו את חדר המדרגות וכו'. כמו כן,  כדאי לחייב את הקבלן המבצע לדאוג לניקיון ולסדר גם במהלך הפרויקט.

יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38 של ynet

הכותבת היא היועצת המשפטית של המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי