למה מחירי הדירות מזנקים? בגלל בנק ישראל

לפני מספר שנים, כשבני הצעיר היה בן 13, הוא שאל אותי: "אבא, איך אפשר לקנות דירה שעולה מיליון שקל, אם אנשים מרוויחים 8,000 שקל בחודש ועוד משלמים על זה מסים?". זוהי שאלה שבמבט ראשון נשמעת תמימה, אך היא הרבה יותר עמוקה מכפי שנדמה.

כתבות נוספות על מחירי הדירות בערוץ הנדל"ן :

• חשש בבנק ישראל: מחירי הדירות שוב יזנקו
• "המשקיעים הצילו את שוק הנדל"ן מקריסה"
• האוצר: מחירי הדירות החדשות ירדו ביולי ב-11%
• "הקבלנים בלמו בנייה כדי למנוע ירידת מחירים"
  

נניח שאתם זוג ממוצע שקנה כעת דירה חדשה. שניכם עובדים, יש לכם שניים או שלושה ילדים קטנים ואתם מרוויחים משכורת ממוצעת. למעשה, אתם הזוג הישראלי הממוצע. אחרי מסים נותרים בידיכם, על שתי המשכורות שלכם, כ-13 אלף שקל נטו בחודש. נטלתם משכנתא שמחייבת אתכם להחזיר לבנק כל חודש 5,000 שקל ב-20 השנים הקרובות. זה משאיר לכם 8,000 שקל לכל יתר הדברים.

השכר הריאלי בישראל כמעט ואינו עולה, ולכן אל תצפו ש-8,000 שקל נטו יעלו במהירות ל-9,000 שקל נטו, זה ייקח כמה שנים. במקביל, גם הילדים שלכם יגדלו וייתכן שיצטרף ילד נוסף למשפחה, כך שתצטרכו לשלם על צרכיהם יותר. גם מחירי הסחורות והשירותים במשק יעלו.

משפחה עם שלושה או ארבעה ילדים לא יכולה להוציא פחות מ-8,000 שקל בחודש, ולכן לא תוכלו לחסוך כמעט כלום - מלבד כספי פיצויים שנצברים לזכותכם במקום העבודה (אבל צריך להיות מפוטרים או להתפטר כדי לקבל אותם). כך גם עם כספי פנסיה שאותם תתחילו לקבל רק כשתצאו לפנסיה. לא יהיה לכם כסף מיותר למעשה לשום דבר.

הפתרון נמצא בידיים של בנק ישראל

עומד לגדול כאן דור של אנשים שקונים כעת דירות במחירים גבוהים מדי, ממשכנים את עצמם לדעת ולאחר מכן ייאלצו לשלם במשך עשרות שנים יותר מדי משכנתא על חשבון המשכורת. המשכורת הזו לא תאפשר להם מספיק תזרים פנוי על מנת לרכוש לילדיהם השכלה טובה, לא תאפשר להם לנסוע לחו"ל ולא תאפשר להם להחליף מכונית.

האם אין שום פתרון מיידי? מסתבר שיש והוא מצוי לחלוטין בידיים של בנק ישראל. העובדה שאנשים צעירים הם "טמבלים פיננסיים" ולווים את עצמם לדעת, אינה תירוץ שמאחוריו יכול להסתתר בנק ישראל כיום, כאשר בעתיד משפחות יקרסו מחוסר יכולת לממן את עצמן עקב השעבוד לתשלומי המשכנתא.

למשרד האוצר ולמשרד הפנים יש כלים שיכולים לעזור לצמצם את בעיית עליית מחירי הדירות בטווח הארוך. שני משרדי הממשלה הללו עושים כעת לא מעט על מנת לשנות את התמונה העתידית של שוק הדיור בישראל, החל משחרור קרקעות ועד מסים על משקיעים זרים. אך זה יעזור רק לזוגות בעתיד.

רק לבנק ישראל יש את הכלים לצמצם את הבעיה כבר מחר בבוקר. איך? פשוט מאוד: בנק ישראל נותן הנחיה מיידית למערכת הבנקאות שלא לתת משכנתא בגובה של יותר מ-50% מערך הדירה לרכישת דירה ראשונה (על-פי הסטטיסטיקה, רוכשי דירה ראשונה מממנים בממוצע 60% מערך הדירה באמצעות משכנתא), ולא יותר מ-25% מערך הדירה לרוכשי דירה להשקעה (דירה שנייה ומעלה).

תוך שבועות ספורים הביקוש לדירות בישראל יתחיל במגמת ירידה, מכיוון שלרוב הרוכשים הפוטנציאליים לא יהיה מספיק כסף על מנת לבצע את הרכישה - והמחירים יתחילו במסע ארוך למטה. אך בנק ישראל מתעכב מלנקוט בצעד הזה. מדוע? כי הוא מצוי בניגוד אינטרסים.

מצד אחד - הבנק, מצד שני - הציבור

בנק ישראל הוא גוף מנוגד אינטרסים מכיוון שהוא צריך להגן על שני עולמות, שהם במובן מסוים סותרים אחד את השני: הוא צריך להגן על יציבותם הפיננסית של הבנקים ועל איתנותו הפיננסית של הציבור הישראלי.

יציבות או עלייה במחירי הדירות משרתת את היציבות הפיננסית של הבנקים בישראל, אך פוגעת ביציבות הפיננסית של ציבור רוכשי הדירות ולהיפך: ירידה של מחירי הדירות תתרום ליציבות הפיננסית ארוכת הטווח של רוכשי הדירות - אך תפגע ביציבות הפיננסית של הבנקים.

כדי להבין זאת טוב יותר, בואו נבחן את "חוק בנק ישראל החדש 2010". חוק בנק ישראל החדש קובע שלוש מטרות לבנק המרכזי שלנו, כאשר בשתיים מהמטרות אין בהכרח עקביות ותיתכן אפילו סתירה:

1. "לתמוך ביציבותה של המערכת הפיננסית ובפעילותה הסדירה". מילים אלו הן רב משמעותיות וכוללות בחובן את המטרה המרכזית בתחום זה שהיא חשובה מאוד מבחינת כל אזרח בישראל: שמירה על היציבות הפיננסית של המערכת הבנקאית בישראל.

2. "לתמוך במטרות אחרות של המדיניות הכלכלית של הממשלה, במיוחד צמיחה, תעסוקה וצמצום פערים חברתיים". גם כאן מדובר במשמעויות רחבות מאוד, אך הן כוללות את היכולת של משפחות בישראל להתפרנס בכבוד, לחיות ברווחה ולצמצם את פער ההכנסה בין המשפחות והיחידים בעשירונים השונים. כלומר בנק ישראל צריך להגן גם על האיתנות הפיננסית של הציבור.

ירידה במחירי הדירות בישראל תעזור ליציבות הפיננסית של זוגות צעירים שרוכשים את דירתם הראשונה, אך תפגע ביציבות הפיננסית של הבנקים שממשכנים את הדירות כדי להבטיח את ההלוואות שהם נתנו. אמנם הנושא פתיר, אך בנק ישראל דואג יותר מדי, ולדעתי שלא בצדק, מהשלכות הפתרון הזה.

בנק ישראל דואג מדי מכיוון שגם אם מחירי הדירות ירדו בממוצע ב-10% עד 15% ואפילו ב-20%, לבנקים עדיין לא תהיה כל בעיה, מכיוון ששווי הדירות המשועבדות על ידי הבנקים עדיין יהיה גבוה בעשרות אחוזים מגובה המשכנתאות הממוצעות שניתנו. אבל אם בעתיד משפחות בישראל יתקשו לשלם את המשכנתא, אז לבנקים תיווצר בעיה לא פחותה.

רק כאשר הנגיד, פרופ' סטנלי פישר, יקבל החלטה אמיצה, לפיה הוא ידאג קצת יותר ליציבותם הפיננסית של רוכשי הדירות וקצת פחות ליציבותם הפיננסית של הבנקים (שהם יציבים מספיק, גם בתרחיש של ירידה גדולה במחירי הדירות בישראל) - רק אז תתחיל באמת הבעיה להיפתר.

הכותב הוא יו"ר רויטר מידן בית השקעות ומנכ"ל חברת חיסונים פיננסים