שיעור בשכירות: סטודנטים, כך תחתמו על חוזה
חזרתם של הסטודנטים ללימודים באוניברסיטאות ובמכללות מבשרת על פעילות רבה בשוק השכירות: חתימה על חוזים, פינוי דירות וחיפוש דיריים חדשים. אספנו כמה טיפים הן לשוכרים והן למשכירים ליצירת חוזה שכירות שישרת את כל הצדדים
תחילת שנת הלימודים האקדמית מבשרת על פעילות רבה בשוק הנדל''ן להשכרה: חתימה על הסכמי שכירות חדשים רבים, פינוי דירות שכורות וחיפוש אחר דיירים חדשים.
מדריכים נוספים על שכירות בערוץ הנדל"ן :
- השוכר לא שילם ועד בית - אפשר לתבוע אותו?
- משכירים דירה? העבירו את חשבון החשמל לשוכר
- חוזה השכירות הופר? מי ישלם למי וכמה
השוכרים: אל תשכחו להוסיף סעיפים חשובים
על מנת שהחוזה לא יהיה דרקוני המיטיב עם המשכיר בלבד, על השוכר להתעקש על הוספתם של מספר סעיפים אשר יגנו על זכויותיו. ראשית, עליו לבדוק אם המשכיר הוא באמת בעל הנכס שאותו הוא מעוניין להשכיר. אם המשכיר אינו מבעלי הדירה, יש לבדוק אם הוא פועל כדין בשם הבעלים, ואם יש ברשותו ייפוי כוח תקף להתקשרות בעסקה השכירות.
על פי רוב, בחוזה השכירות מופיע סעיף העוסק באפשרות להארכת תקופת השכירות. כאשר ניתנת לשוכר האופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת, עליו לוודא שיוסכם מראש וייקבעו בחוזה המקורי התנאים בדבר תקופת האפשרות ודמי השכירות שישולמו במהלכה. שכן הסעיף יגן על השוכר הרוצה להמשיך להתגורר בדירה מפני העלאת שכר הדירה, או לחילופין, מפני סגירת עסקה עם שוכר שמוכן לשלם מחיר גבוה יותר.
על השוכר להכין רשימה מסודרת של דברים בדירה, שאם יתקלקלו נמצאים באחריות המשכיר, ולחילופין באחריות השוכר. על השוכר להכין יחד עם המשכיר רשימת ליקויים המצויים בדירה, כדי שזו תופיע בחוזה ותגן על השוכר מפני האשמות עתידיות, הגורסות כי הוא הגורם לאותם ליקויים ולכן גם אחראי לתיקונם.
לרוב, המשכיר ישמור לעצמו את הזכות להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים. על השוכר להבטיח כי העברת זכויות הבעלות במושכר, לא תיפגע בזכויותיו במשך תקופת השכירות.
לעתים משכירים דורשים ערבויות וביטחונות עבור חשבונות המים, החשמל, ועד הבית, מצב הנכס וכדומה - בדמות צ'קים פתוחים או שטרי חוב. על השוכר להגביל את סחירות הצ'קים והסבת השטר לצד שלישי, על מנת שתימנע אפשרות לפתיחת חזית משפטית מול גורם זר.
המשכירים: ודאו שהשכירות היא לצורך מגורים
על מנת שהשכירות תיטיב עם המשכיר, עליו לערוך פגישה אישית עם השוכר הפוטנציאלי כדי להתרשם מאופיו, הרקע שלו ומצבו הכלכלי. רצוי שבדיקת הרקע תכלול בחינת מצבו המשפחתי של השוכר, מקום עבודתו, תלושי שכר, תעודת יושר מהמשטרה שמעידה על אי קיומו של עבר פלילי וכדומה.
כדי שהחוזה ישרת את האינטרסים של המשכיר, עליו לוודא כי מטרת השכירות היא למגורים, שכן נכס ששימש למטרת עסק, מכירתו בעתיד עלולה להיות כפופה לתשלום מס שבח - נוכח שלילת הפטור השמור לדירות מגורים. מעבר לכך יש לזכור כי במקרים רבים מדובר בשימוש החורג מגדר המותר על פי התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על הנכס, דבר שעלול להוביל להסתבכות מול הרשות המקומית.
למשכיר כדאי להוסיף סעיף, המחלק בצורה ברורה את האחריות לגבי תיקונים שונים שעלולים להתגלות כהכרחיים בדירה. סעיף שקובע תחומי אחריות על המשכיר, אך מאפשר לשוכר לבצעם תמורת החזר מהמשכיר, יוכל למנוע את הטרחה בהגעת המשכיר לדירה כאשר תקלה תתרחש.
המשכיר צריך לחתור לכך שתשלום דמי השכירות יבוצע באמצעות הפקדה מראש של צ'קים דחויים לכל תקופת השכירות. במקרה זה, למשכיר תהיה שליטה טובה יותר על תשלום דמי השכירות במועד - והדבר יהווה כלי אפקטיבי להפעלת לחץ על השוכר, אם זה לא יעמוד בהתחייבויות שהוא לקח על עצמו עת חתימת החוזה.
על המשכיר לאסור העברת זכויות בכנס על ידי השוכר לצד שלישי, כך שתישמר בידו השליטה מי מתגורר בנכס, ומול מי הוא מנהל את עסקיו בכל הנוגע לדירה המושכרת.
באותו עניין, כדאי למשכיר לשמור על זכותו להגיע לנכס מדי פעם ולבקר בו, כדי לראות שהשוכר מטפל בנכס במידה סבירה; אינו משתמש בו למטרות החורגות מהמותר על פי הסכם השכירות; ואינו מאפשר בו שימוש לצד שלישי שאינו מותר על פי ההסכם. לקראת תום תקופת השכירות הדבר נדרש גם כדי להראות את הנכס לשוכר או לקונה פוטנציאליים.
על המשכיר לדרוש ערבויות כדי להבטיח את השקעתו. על מנת להבטיח אי-קיומם של חובות לגורמים שונים, כגון תאגידי מים, עירייה, חברת חשמל וכדומה, רצוי שהשוכר יפקיד בידי המשכיר צ'קים "פתוחים" לזכותם של אותם גורמים. כך, אם ייווצר חוב לאותם גורמים, יוכל המשכיר לדאוג לפירעון חובות אלו תוך שמוש בהמחאות הפתוחות הנ"ל.
בטוחה נוספת נדרשת היא שטר ערבות עליו חתמו שני ערבים טובים. כלומר, בעלי איתנות פיננסית, אשר המשכיר יוכל להיפרע מהם במידת הצורך. אם ניתן, רצוי לערוך בדיקה של מצבם הכלכלי של אותם ערבים על ידי הצגת תלושי שכר או מצבת נכסים.
בנושא ביטוח הדירה, סעיף חשוב שרבים נוטים לפסוח עליו הוא דרישת ביטוח דירה הכולל, בין היתר, ביטוח רכוש, צד שלישי ומבנה. כדאי לדרוש מהשוכר לרכוש פוליסה שתהיה תקפה לתקופת השכירות ולהציגה בפני המשכיר.
הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן, שותף במשרד עורכי דין דורון, טיקוצקי צדרבוים
לפנייה לכתב/ת 
