מתכננים תמ"א 38? שימו לב לתשלומים הנוספים

ברחוב המעלות בגבעתיים החליטו 7 דיירים להתחיל בתהליך של תמ"א 38/2 (הריסת הבניין ובנייתו מחדש). בעזרת הצוות המקצועי הם הבינו מהן הזכויות שיש להם בבניין, והחלו לנפות את כל ההצעות הלא רלוונטיות - ולאתר את ההצעה המסחרית הטובה ביותר עבורם. עם תום תהליך החיפוש, נמצא היזם המתאים והתקבלה ההצעה המסחרית הגבוה ביותר.

• לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38
  

במסגרת עריכת ההסכם המשפטי, ובטרם חתמו עליו, החלו הדיירים לבקש שדרוגים לדירות המגיעות להם במסגרת ההצעה. הדייר בקומה הראשונה, שדירתו ממוקמת כיום בצד החזית, קיבל במסגרת ההצעה את הדירה בקומה השנייה בצד העורף. במקום גודל הדירה הקיים (70 מ"ר), תורחב הדירה לשטח של 95 מ"ר עם מרפסת בגודל 12 מ"ר, מחסן ו-2 חניות.

בנוסף ביקש הדייר לרכוש את הפנטהאוז שיבנה היזם, ולצורך כך היה עליו לשלם את ההפרש. אלא שאותו דייר לא לקח בחשבון שישנו מרכיב חשוב נוסף שצריך להתייחס אליו - היבט המיסוי. נשאלת השאלה כמה, אם בכלל, צריך הדייר לשלם מבחינת המס.

שאלה זו רלוונטית גם במסגרת תמ"א 38 חיזוק. אם בעל הדירה בקומת הגג מעוניין לשדרג את הדירה ולהפוך אותה לפנטהאוז - האם עליו לשלם את המס או על היזם חל המיסוי או על הדייר?

בעסקה רגילה במקרקעין, על הקונה לשלם מס רכישה ועל המוכר לשלם מס שבח והיטל השבחה. בתמ"א 38, המוכר הוא בעל הדירה שמוכר את זכויות הבנייה, ואילו הקונה הוא היזם, שבונה על זכויות הבנייה דירות חדשות.

כלומר, בעלי הדירות שיקבלו דירה משודרגת, אמורים, לכאורה, לשלם מס שבח והיטל השבחה על השדרוג ועל קבלת שרותי הבנייה מהקבלן. אך ברור שאם כך היה הדבר, אף בעל דירה לא היה מסכים למכור את זכויותיו או לשדרג את דירתו.

במסגרת תיקונים שחוקקה הכנסת, שעסקו בעידוד חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, נקבעו חוקים שביטלו את שומות המס הללו והעניקו פטור ליזמים ולדיירים. מדובר בפטורים שבעסקאות אחרות דומות - ללא חיזוק מבנים לפי הוראות תמ"א 38 - אינם ניתנים.

באלו פטורים מדובר?

פטור מלא מהיטל השבחה: פירושו של מס זה - היטל על ערך הקרקע שעלה, כתוצאה מהטבות בנייה והשבחה, כפי שהוערך על ידי שמאי מקצועי של הוועדה המקומית.

עד קיץ 2011 לא חל פטור מלא אלא הייתה הפחתה של 90% מההיטל. אולם כחלק מעידוד המדינה לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38, תיקון 96 לחוק התכנון והבנייה קבע כי יוענק פטור מלא מתשלום היטל השבחה בגין קבלת היתר בנייה שניתן מכוח תמ"א 38.

פטור ממס שבח: מס שבח הוא מס המוטל על רווחים שהתקבלו כתוצאה ממכירת מבנים או זכויות בנייה. המס מוטל על עליית ערך הקרקע מזמן רכישתו עד לרגע מכירתו, בניכוי הוצאות הבעלים על הנכס.

לכאורה, על בעל הדירה מוטלת חובה לשלמו, שהרי כל עסקה בין בעל דירה ליזם נחשבת למכירה והיא מחויבת על פי חוק במס שבח. עוד ברור כי קיים שבח - שהרי בעל הדירה מקבל דירה משודרגת וזכויות נוספות דוגמת 2 חדרים נוספים, מפרסת שמש ועוד.

המיסוי במסגרת תמ"א 38/2

רציונל המחוקק היא לגרום להיענות גבוהה ככל האפשר ליישום תוכנית תמ"א 38. רציונל זה הביא לכך שלפני מספר חודשים הועבר תיקון לחוק, המקנה ליזמים פטור מתשלום מס השבח - גם במסגרת תמ"א 38/2. זאת מתוך מטרה ברורה לספק לבעל הדירה יתרונות כלכליים.

ההיגיון של הצעת החוק הזו ברור: על פי דברי ההסבר לחקיקת תמ"א 38/2, הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן - ולכן יש לתת אותם תמריצים ליזמים לבנות בניינים חדשים במקום לחזק ישנים.

במקרים רבים החליטו מהנדסים שעדיף להרוס את הבניין הקיים ולבנותו מחדש. השינוי הזה מחייב התאמה גם מבחינת רשויות המס. הצעת החוק הזו מנסה לתקן את העיוות של המיסוי בתמ"א 38/2 ומשווה אותה בעניין זה לתמ"א 38 רגילה.

עם זאת, ישנם לא מעט מקרים שיחד עם החידוש בחוק, נדרש הדייר להעביר ליזם את ניצול הפטור שיש להם ממס שבח של הדיירים, והמגיע להם כמוכרי דירת מגורים, מכוח סעיף 49ז` לחוק, בהתאם לחוקים אחרים החלים על מיסוי עסקת קומבינציה, בה מבקש המוכר פטור ממס שבח לדירת מגורים.

לפרטים נוספים בנושא צפו בראיון עם עו"ד יוני כהן ממשרד מאיר מזרחי המתמחה במיסוי עסקאות תמ"א 38. יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38 של ynet

הכותבת היא היועצת המשפטית של המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי