לא רק בישראל: מי רוצה לקנות דירה ברומניה?

אמנם בקיץ האחרון חזרו המשקיעים לשוק הנדל"ן , אך הקשיים המצטברים בתקופה הנוכחית  מובילים אותם לשוב ולאתר השקעות נדל"ן בחו"ל. לרוב משקיעים הישראלים בארה"ב ובגרמניה, אך באחרונה ניתן לראות התעוררות מסוימת של משקיעים גם ברומניה.

כתבות נוספות על נדל"ן בחו"ל בערוץ הנדל"ן :

• נדל"ן בחו"ל: מציעים לכם 20% תשואה? היזהרו
• עוקץ הארלם: בכירים ישראלים נפלו בהונאת נדל"ן
• שוכר בפלורנטין, משכיר בניו-יורק סיטי
• הסיפורים הכי חמים - לפני כולם - בפייסבוק של ynet
  

עד למשבר הכלכלי העולמי, רומניה שימשה יעד מועדף למשקיעים הישראלים. כעת אנו רואים גישושים מחודשים לאור הירידה שחלה במחירי הדירות והקרקעות במדינה המזרח אירופית. מאחר שלכל מדינה יש את השוק הספציפי שלה, החלטנו לבדוק מה חשוב לדעת, עת מבקש משקיע פוטנציאלי לרכוש דירה להשקעה ברומניה.

אופן החזקת הנכס

ראשית, יש לבחון את אופן החזקת הנכס - אם באמצעות חברה מקומית או באופן אישי. זאת לאור החקיקה הקיימת ברומניה, אשר מגבילה את זהות הבעלים הרשום בנכס נדל"ן שאינו דירה.

משכך, יש לתת את הדעת ולבחון את אופן ההתקשרות, כלומר: אם אתם אזרחים רומנים, באפשרותכם לרכוש ולרשום נכס שאינו דירה על שמכם. ואולם, אם אתם משקיעים מבחוץ, עליכם לפתוח חברה ברשם החברות הרומני על כל המשתמע מכך.

יודגש כי לרכישת נכס נדל"ן שאינו דירה באמצעות חברה יש השלכות כספיות שונות, כגון פתיחת החברה ורישומה, אגרות והיטלים שונים, שכר נוטריון ועוד. זכרו: הוצאות אלה משפיעות באופן ישיר על העלות הכוללת של רכישת הנכס.

בוקרשט, רומניה. לכל מדינה יש את הכללים שלה(צילום: רפי ברבירו)

הזכויות בנכס

מומלץ לבחון את טיב הזכויות של המוכר בנכס. לצורך בדיקה בסיסית, חשובה ומהותית יהיה נכון וראוי להשתמש בעורך דין מקומי שיבדוק את זכויות המוכר בנכס ואת אופן רישומן בלשכת רישום המקרקעין.

במקרים מסוימים יש לבחון את האופן שבו הועברו הזכויות למוכר, והאם בידיו כל האישורים וההיתרים המתאימים, או האם קיימים הליכים משפטיים או אחרים כנגד הבעלות בנכס. יש לתת את הדעת לאפשרות כי מחירים אטרקטיביים בצורה קיצונית - יש בהם כדי ללמד על בעייתיות הקיימת בזכויות או בנכס.

שיטות המיסוי משתנות ממדינה למדינה וכפופות לאמנות שונות עליהן חתומות המדינות. העסקאות לרכישת נדל"ן הן עסקות לא פשוטות לביצוע, גם כאשר תחומים אלה מטופלים על ידי בעלי מקצוע. לכן יהיה נכון וראוי להסתייע בגורמים מקצועיים, הן ישראלים והן מקומיים, כדי לבדוק את גובה העלויות והחבות במס הכרוכה ברכישת הנכס.

במידה שבכוונת הרוכש לרכוש את הנכס באמצעות מימון בנקאי מקומי, עליו לקחת בחשבון כי מימון זה מושג משילוב של הון עצמי ומימון בנקאי, והיחס בין שני מרכיבים אלו שונה ממדינה למדינה.

על הרוכש להגיע להסכם מימון עם בנק מקומי על כל הכרוך בכך. זכרו כי המשקיע הזר אינו מוכר לבנק המקומי ואף אינו מכיר את המערכת הבנקאית המקומית. לכן מומלץ טרם ביצוע הרכישה, וכחלק מבחינת הכדאיות הכלכלית של הרכישה, לערוך היכרות ובדיקה מעמיקה של הבנקים הפוטנציאליים והתנאים המוצעים על ידם - לצורך מימון רכישת הנכס.

ביקור בנכס וניהולו

המלצה חשובה היא כי רוכש הנכס יבקר בו. משקיעים רבים מסתמכים על מצגות והבטחות שונות, מבלי שראו מימיהם את הנכס המדובר. ביקור במקום והתרשמות אישית ממצב הנכס והפוטנציאל הגלום בו, יכולים רק לתרום להצלחה עתידית ולתשואה גבוהה.

יש לבדוק אם הנכס שנרכש כהשקעה, ואשר אמור להביא תשואה מתאימה לרוכש, יהיה מבוקש על ידי הלקוח המקומי הפוטנציאלי. על כן, יהיה נכון לבדוק כי השכונה בה ממוקם הנכס כוללת מרכז מקומי כגון מוסד או עסק גדול, שמושך אליו אוכלוסיה דרך קבע. סימנים נוספים לפוטנציאל של נכס ניתן למצוא בקניון עם רשתות מובילות, אמצעי תחבורה ונגישות כמו תחנות רכבת תחתית וקווי אוטובוס או חשמלית.

כמו כן, על הרוכש לתת את דעתו כיצד ינוהל הנכס - מי יבדוק וישמור על הנכס ויוודא שלא נגרם לו כל נזק או שקיים גורם שפלש או עשה שימוש בנכס ללא רשות. אם אין לכם מכר או קרוב משפחה ברומניה, שיכול להקדיש מזמנו כדי לפעול מטעם רוכש הנכס, ניתן לעשות שימוש בחברת ניהול.

במקרה כזה חשוב לזכור כי חברת ניהול היא הגורם היחיד שנמצא בקשר עם הנכס עצמו, ומשום כך חשוב לבדוק היטב מי החברה הזו, מי העומדים בראשה ומי הם אנשי הקשר לגבי הנכס. בנוסף, חשוב לדעת מה הוותק שלה ומה כמות הנכסים שהיא מנהלת.

לחברת הניהול יש גם תפקיד מרכזי בכל הקשור לפינוי דיירים סרבנים. מכיוון שהחקיקה בתחום פינוי דיירים מוגנים ודיירים בכלל משתנה ממדינה למדינה, לא מעט משקיעים מגלים כי נכס בחו"ל עלול להוות מטרד לא קטן במקרים שבהם דייר מסרב להתפנות; קל וחומר כאשר בעל הנכס איננו נמצא במדינה ולא יכול לדאוג לטיפול בעניין בעצמו. על כן, חשוב לוודא כי נציגיו של בעל הנכס ברומניה יכולים לפתור בעיות כאלה.

לסיכום, יהיה נכון וראוי לקבוע כי המשקיע פוטנציאלי יעשה נכון אם יבחן היטב את כל המשמעויות הכלכליות והמשפטיות הנובעות והכרוכות ברכישת הנכס ברומניה. על המשקיע לבדוק בצורה דקדקנית ודווקנית את הנכס, תוך מתן מענה לשאלות ולסוגיות המפורטות לעיל. בין היתר, יש לתת את הדעת לשאלה האם המשקיע מתכנן לבקר בנכס אחת לתקופה, שכן ככל שהתשובה לשאלה זו שלילית - מומלץ לחפש השקעות דומות בישראל.

הכותב הוא מנהל מחלקת השקעות חוץ במשרד עוה"ד גינדי כספי המתמחה בנדל"ן