חיפה מתכננת: 2,000 דירות חדשות כל שנה

האם בוננזת הנדל"ן הבאה שלכם תהיה דווקא בעיר חיפה? אם בוחנים את תוכניות העיר שאושרו באחרונה, נראה כי התשובה בהחלט יכולה להיות חיובית. רק בשבוע שעבר אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את תוכנית המתאר למבנים ימיים, שמטרתה להרחיב את נמל מפרץ חיפה - ולהפוך אותו לשלישי בגודלו באגן הים התיכון. המשמעות של אישור התוכנית היא יצירת מאות מקומות תעסוקה נוספים, שיובילו בהכרח להתחדשות עירונית ולבניית יחידות דיור חדשות ברחבי חיפה.

כתבות נוספות על חיפה בערוץ הנדל"ן :

• בקרוב: נמל חיפה יהיה השלישי בגודלו בים התיכון
• תוכנית: חיפה תהפוך לברצלונה של ישראל
• עוד לא ברצלונה: אתגרים בפיתוח אורבני בחיפה
• בקרוב באיצטדיון בחיפה: 24 אולמות קולנוע
  

בנוסף, ביולי האחרון אושרה תוכנית "חזית הים" של העירייה, המתעדת להפוך את החלק המערבי של נמל חיפה למתחם תיירות ובילוי מוביל, במקביל להמשך תפקודו כנמל נוסעים. לפני כחודש הודיעה העירייה כי בניית אצטדיון סמי עופר המפואר בתחומי העיר מתקדמת, וכי בכוונתה לשלב קומפלקס עם לא פחות מ-24 אולמות קולנוע לצד האצטדיון. הזרוע, כך מספרים בעירייה, עוד נטויה.

"תוכנית המתאר של חיפה עומדת בשלבים האחרונים של אישורה במועצה הארצית לתכנון ולבנייה - והיא ללא ספק תשפיע על ביקושים למגורים בעיר בעתיד", אומר שמואל גנץ, מנכ"ל עיריית חיפה. בשיחה עם ynet לקראת ועידת העשור של מרכז הבנייה הישראלי, שתיפתח מחר (ד') במלון מרידיאן ים המלח, מספר גנץ כיצד הצליחה העירייה לעורר ביקושים לדירות בעיר ב-3 השנים האחרונות, "במידה שלא הייתה ידועה בעבר".

"חיפה תזדקק לגידול של בין 1,500-2,000 יחידות דיור חדשות בכל שנה במשך 10 עד 20 השנים הבאות", אומר גנץ. "זאת מתוך נקודת הנחה שהרחבת נמל מפרץ חיפה תוביל לגידול של האוכלוסייה בקצב של כ-2% בשנה". לדבריו, תוכנית המתאר כבר מביאה את הנתונים הללו בחשבון, בעקבות "הביקושים ב-3 השנים האחרונות, כמו גם העלייה במחירי הדירות בעיר".

‏ (הדמיה: משרד אדריכלים עמי שנער – אמיר מן)

1

2

3

4

"עדיין זול יותר לקנות דירה בחיפה"

עם זאת, מרגיע גנץ, "עדיין זול יותר לקנות דירה בחיפה". לדבריו, "כיום כבר קיימת בנייה של כ-3,000 יחידות דיור נוספות בעיר, ובוועדה המקומית כבר מכינים תוכניות שיקבלו אישור במהלך השנה הקרובה ויוסיפו עוד כ-8,000 יחידות דיור".

האם להרחבת נמל מפרץ חיפה תהיה השפעה גם על האזור כולו?

"פיתוח נמל מפרץ חיפה הוא אחד ממנועי הצמיחה והכלכלה החשובים ביותר של העיר ושל האזור כולו. כיום יש בחיפה כ-170 אלף מקומות עבודה, כאשר תושבי חיפה מועסקים בכ-80 אלף מתוכם. ביתר מקומות העבודה מועסקים תושבי הצפון - משלומי, מכרמיאל, מעפולה, מבית שאן. חיפה מספקת מקומות תעסוקה למרבית תושבי האזור ובאמצעות הרחבת הנמל יתווספו מקומות תעסוקה שיסייעו גם לנו וגם לשכנינו".

בקיץ האחרון חזרו משקיעי הנדל"ן לישראל. האם להערכתך משקיעים יגיעו גם לחיפה?

"אני בטוח שמשקיעים חדשים יגיעו לחיפה, וכבר כיום אנחנו מזהים תנועה ועניין של משקיעי נדל"ן באזור. חברות קבלן כבר מגיעות לכאן כדי לבנות פרויקטים חדשים, כמו למשל שכונת "רמת הנשיא" שמשווקת בימים אלה לא פחות מ-1,100 יחידות דיור. פרויקט נוסף ליד אוניברסיטת חיפה צפוי לכלול 500 יחידות דיור חדשות ברמה גבוהה וגם חברות מקומיות בונות כאן, כמו למשל החברה של היזם החיפאי יובל אלון, שבונה שכונה חדשה בעיר אשר תכלול 600 יחידות דיור. כמו כן, בימים אלה מתנהל מכרז של מינהל מקרקעי ישראל ל-850 יחידות דיור במבואות הדרומיים של חיפה".

האם להערכתך מחירי הדירות בעיר יזנקו לאור הביקושים?

"קשה להעריך בשלב זה. אני מקווה שמגמת העלייה בביקושים שנרשמה ב-3 השנים האחרונות תמשיך - אך מצד שני אנחנו רוצים שמשפחות יבואו לכאן ויוכלו ביתר קלות לרכוש דירות חדשות. הבנקים נערכים כאן לתת משכנתאות ביד רחבה. אנחנו דואגים לתמהיל נכון של דירות יוקרה לצד דירות זולות יותר ודירות קטנות שמתאימות לזוגות צעירים. בחיפה ניתן להשיג דירת 3 חדרים ב-800 אלף שקל עד מיליון שקל, ואני חושב שזה מחיר סביר בעיר גדולה כזו. כך או כך, אף שלא נמשיך לבנות צמודי קרקע - מגדלים בסדר גודל שיש בתל-אביב לא יהיו כאן. הבנייה תתמקד בבניינים בגובה 10-12 קומות".

הדמיה של הרחבת נמל חיפה(צילום: הדמיה - חברת נמלי ישראל)

התחדשות עירונית ופינוי-בינוי 

"חיפה תהפוך להיות המנוע היחיד שיוכל להתחרות עם מרכז הארץ", אומר אריאל וטרמן, מהנדס עיריית חיפה. לדבריו, "זה מנוע שיביא לכל צפון המדינה שגשוג כלכלי וייצר עשרות מקומות עבודה. הנמל החדש שיקום מבטיח שנמל חיפה יהיה הנמל המרכזי בישראל. תהיה השפעה מיידית על צפון המדינה בהיבטים רבים - בעיקר כלכליים, ומעמדה של חיפה ישתנה".

וטרמן מתייחס לתחום המלונאות בעיר. "חיפה עברה ועוברת מהפך חסר תקדים בתולדותיה בתחום המלונאות, ומתוכננים לקום כ-30 בתי מלון בשנים הקרובות, חלקם כבר בבנייה", הוא אומר. "העירייה החלה לשווק את חיפה כעיר תיירות, וכך הצלחנו להגדיל את מספר התיירים, להעלות את ממוצע התפוסה הארצי בבתי המלון ולהגדיל את כמות היזמים והמשקיעים בתחום".

כבר עם אישור תוכנית "חזית הים" טענו המתכננים, ובהם וטרמן, כי היא תמצב את חיפה "כעיר עם משמעות עולמית, בדומה למהפך שהתרחש בעיר ברצלונה בספרד". לדברי ערן רולס, י"ור מרכז הבנייה הישראלי, בחיפה מתחוללת מהפכה של ממש בשנים האחרונות. "זהו תהליך ששינה בהדרגה את אופייה הבסיסי של העיר", הוא אומר, "מעיר שעיקר פרנסת תושביה בנמל, בבתי זיקוק ובמפעלים פטרוכימיים - הפכה חיפה למרכז מטרופוליני-אורבני מודרני". אמנם כמה ביקורות הוטחו בפני ההשוואה של חיפה לברצלונה, אך קשה שלא לשים לב להתחדשות העירונית בעיר.

לדברי וטרמן, לא רק השכונות החדשות ישנו את פני העיר. כיום קיימים בחיפה כ-10 מתחמי התחדשות עירונית המוכרזים על ידי הממשלה. "יש היום מעל 200 בקשות לתמ"א 38 הממתינות לאישורים. רק תוספות מכוח תמ"א 38 תביא לחיפה תוספת של עוד כ-600 יחידות דיור", הוא מסביר.

בנוסף, מתוכננים בעיר פרויקטים של פינוי-בינוי כמו במתחם ברל כצנלסון. מדובר במתחם בשכונת נווה שאנן הכולל 7 בנייני רכבת ישנים, ובהם 126 דירות ישנות. על פי התוכנית, שיזמה עיריית חיפה ואושרה בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית, המבנים הישנים ייהרסו ובמקומם יוקמו בניינים בני 15-7 קומות הכוללים כ-350 דירות חדשות.

עוד פרויקט שאושר בוועדה המחוזית הוא פרויקט עיבוי-פינוי במתחם חביבה רייך בשכונת רמות רמז. "התוכנית, שיזמנו אותה יחד עם משרד השיכון, כוללת 15 בניינים ישנים בני 4-3 קומות עם 330 דירות בנות כ-50 מ"ר", אומר וטרמן. "הבניינים הישנים לא ייהרסו, אך הדירות הקיימות יורחבו, הבניינים יחוזקו ויתווספו להם 3 קומות".

הדמיה של אצטדיון סמי עופר בחיפה(הדמיה: החברה הכלכלית לחיפה)

הסיטי העסקי של חיפה

שלמה ברימן, מנכ"ל חברת נמלי ישראל המופקדת על פיתוח הנמלים, סבור כי ענף הפארקים הלוגיסטיים מהווה תחום צומח בשוק הנדל"ן. לדבריו, נמלים מודרניים מאופיינים במעטפת של פארקי תעשייה ולוגיסטיקה, וחברת נמלי ישראל מקדמת כבר אזור דומה סביבה נמל אשדוד.

אף שבחיפה וסביבתה עדיין לא קיימים פארקים כאלה, ברימן סבור כי "במפרץ חיפה קיים פוטנציאל עצום לכניסת פארקים מודרניים, במקום אזורי מלאכה שחלקם נטושים", הוא אומר. "הקמת הנמל תוסיף פעילות יצוא ויבוא בנוסף לפעילות הקיימת, תהווה מוקד משיכה לחברות העוסקות בתחום ותאיץ את הצורך בהקמת פארקים אלה".

עו"ד ירון טיקוצקי, מומחה נדל"ן ושותף מייסד במשרד עורכי דין דורון, טיקוצקי צדרבוים, מחזק את הדברים ואומר כי "תוכנית הרחבת נמל חיפה תקדם את מיצוב שוק הנדל"ן של חיפה כמקום אטרקטיבי להשקעות נדל"ן - גם בשטח המסחרי". לדבריו, "חיפה התעוררה באחרונה מקיפאון עמוק שהייתה נתונה בו בשנים האחרונות, ואין ספק כי פיתוח הרחבת אזור נמל חיפה ימשוך שורה של עסקים וחברות בחזרה להשקיע בחיפה".

עו"ד טיקוצקי מסביר כי עד כה, מחירי הנכסים בעיר התחתית ובשכונת הדר היו נמוכים יחסית למבנים מסחריים בתל-אביב. "אולם באחרונה, החלו משקיעים גם מאזור המרכז להשקיע במבנים מסחריים מניבים בעיר התחתית, ואפילו במגורים בשכונת בת גלים", הוא אומר.

לדבריו, "אזור העיר התחתית הוא אזור הסיטי העסקי של חיפה. ברגע שתוכנית הרחבת הנמל תצא לדרך, ובהמשך ייפתח שער כניסה בין הנמל לשכונת המושבה הגרמנית, מחירי הדירות והנכסים יעלו משמעותית - בדומה לתהליך שהתרחש בשכונת נווה צדק בתל-אביב".

"אישור התוכנית מהווה צעד חשוב להבטחת מרכזיותו של נמל חיפה, ותהיה לכך השפעה דרמטית על צפון המדינה בכלל ועל חיפה בפרט", אמר עם אישור תוכנית הרחבת הנמל יונה יהב, ראש העיר חיפה. את דבריו סיכם כשקבע: "אנו סבורים שזהו מהלך קריטי ונכון בהשבת מלחמה שערה בגזלת התעשיות ל'מדינת תל-אביב' ומחוזותיה".