משקיעי הנדל"ן בארה"ב יממנו את הגירעון?
לפני שאימפריות נופלות, הן גובות מסים: בעוד כשבוע ייכנסו לתוקף חוקי מס חדשים בארה"ב, שמטרתם לצמצם גירעון של מעל טריליון דולר. מי ישלם את המחיר? לא רק אזרחי ארה"ב - אלא גם ישראלים שהשקיעו בנדל"ן אמריקאי. איך מתמודדים?
המושג "הצוק הפיסקאלי" יהפוך בקרוב לנטל על משקיעי נדל"ן ישראלים בארה"ב וכן על בעלי אזרחות אמריקאית. ב-1 בינואר 2013 ייכנסו לתוקף שורה של חוקי מס חדשים, שתכליתם להקטין את הגירעון האמריקאי שחוצה את רף טריליון הדולר. חוקים אלו יכניסו אוטומטית מאות אלפי ישראלים תחת מטריית המס האמריקאי והם יהיו חבים דין וחשבון לממשל.
כתבות נוספות על נדל"ן בחו"ל בערוץ הנדל"ן :
- נדל"ן בחו"ל: מציעים לכם 20% תשואה? היזהרו
- עוקץ הארלם: בכירים ישראלים נפלו בהונאת נדל"ן
- הונאת הנדל"ן: העוקץ בהארלם, הרמאים מישראל
על מנת שלא לפגוע באזרחים האמריקאים יתר על המידה, נראה שאכיפת הרשויות תגיע גם למשקיעים, לאזרחים אמריקאים שאינם חיים בארה"ב וכן לבעלי גרין קארד. "מדובר בשינויים מרחיקי לכת במיסוי, שישפיעו ישירות על אזרחים אמריקאים ובעלי גרין קארד תושבי ישראל, וכן על ישראלים בעלי נכסי נדל"ן או עסקים בארה"ב", מסביר ל-ynet רו"ח אהוד קיש, מנהל מחלקת מיסוי ארה"ב בפירמת רואי החשבון זיו האפט BDO.
יותר מס על הרווחים מהדירה בפלורידה
לדברי קיש, השינויים משקפים עלייה משמעותית בנטל המס וכוללים עלייה בשיעורי המס ליחידים. כך, לדוגמא, המס השולי המקסימלי יעלה מ-35% ל-39.6% וכן תהיה עלייה בשיעור המס על הדיבידנד מ-15% לשיעור המס שולי (כלומר 39.6%). בנוסף, תהיה עלייה בשיעור המס על רווחי ההון מ-15% ל-20% .לשינויים אלו ישנה משמעות ישירה גם על משקיעי נדל"ן ישראלים. אלו משקיעים במקרים רבים באמצעות חברות מסוג LLC, המגבילות את אחריותם של בעלי הנכס. את הרווחים, כלומר שכר הדירה, מושכים משקיעי הנדל"ן באמצעות דיבידנד ששיעורו יעלה דרמטית. כמו כן, תהיה עלייה בשיעור המס במכירת נכסי הנדל"ן, שכן המס על רווח ההון עולה ב-5%.
קפיצה נוספת ומשמעותית צפויה גם לגבי מסי ירושה הנהוגים בארה"ב ואשר בישראל היו לאחרונה ניסיונות להחילם. כעת, אזרחים אמריקאים נהנים מפטור על מס ירושה - כל עוד הירושה היא עד שווי של 5.12 מיליון דולר. בתחילת ינואר תקרת הפטור צפויה לרדת למיליון דולר. בנוסף, שיעור מס הירושה יקפוץ מ-35% ל-55%.
כך, לדוגמא, אזרח אמריקאי שקיבל בירושה 10 נכסי נדל"ן, שחלקם בישראל, בשווי 5 מיליון דולר - עד כה לא היה חייב במס. ואולם, מתחילת השנה החדשה הוא ייאלץ לשלם 55% מס על 4 מיליוני הדולרים שמעל למיליון הראשון.
באשר למשקיעי נדל"ן שאינם אזרחים אמריקאים, תקרת הפטור תישאר עד לסכום של 60 אלף דולר, אך שיעור המס צפוי לקפוץ ל-55%. במקרה כזה ירושה של דירה במנהטן, לדוגמא, ששוויה חצי מיליון דולר תניב לקופת הממשל האמריקאי 55% מתוך 440 אלף דולר, שהם 242 אלף דולר.
אך אל דאגה: הראש היהודי יאפשר לכם למזער נזקים. רו"ח קיש טוען כי בהקשר של מס ירושה, ישנן מספר אפשרויות חוקיות להקטין את נטל המס. שימוש בחברה זרה פוטרת, לדבריו, ממס זה. כמו כן, על מנת להקטין את שיעור מס הירושה רצוי לקחת הלוואות על הנכס, שיכולים להתקזז לצורך קביעת המס.
כאבי ראש בירוקרטיים
חוץ מנזקים לכיס צפויים גם כאבי ראש בירוקרטיים. בניגוד לישראל, בארה"ב כל אזרח אמריקאי חייב להגיש מדי שנה 3 סוגי דו"חות לרשויות המס: דו"ח על הכנסות כלל עולמיות, דו"ח על חשבונות פיננסים מחוץ לארה"ב ודו"ח על שליטה בחברות זרות לבעלי אזרחות אמריקאית וגרין קארד.
"בשראל חיים כ-200 אלף ישראלים בעלי אזרחות אמריקאית או גרין קארד, ובנוסף לכך מספר רב מאוד של ישראלים שהשקיעו בנדל"ן בארה"ב - חלקם לא הגישו מעולם דו"חות. לאור האכיפה המוגברת של רשויות המס האמריקאיות, מומלץ מאוד לכל אותם אנשים לפעול ללא דיחוי לתקן את מצבם ולהגיש דו"חות מס כחוק", אומר קיש.
בעקבות זאת יקראו הבנקים הישראלים לאזרחים אמריקאים ולבעלי גרין קארד לחתום על טופס לוויתור סודיות, בשל דרישת הממשל האמריקאי מבנקים זרים לדווח על כל החזקת ניירות ערך שמחזיקים אזרחים אמריקאים. לדברי קיש, המשמעות היא שמי שנולד בישראל והוא בן להורה אמריקאי שלא דרך על אדמת ארה"ב מימיו - עדיין יהיה חייב בדיווח שנתי. גם שכיר, בעל גרין קארד המרוויח שכר זעום של 4,500 שקל בחודש, יהיה חייב במילוי הדוחות.
לדברי עו"ד צבי קן תור, העוסק בדיני ניוד מומחים ממשרד קן תור עכו ומשמש כיו"ר ועדת האשרות של לשכת המסחר ישראל-אמריקה, שיעור גבוה מאוד של ישראלים לא הוציאו דיווחים לרשויות בארה"ב במשך שנים. כעת הוא אומר, נרשמה עלייה חדה במספר הישראלים שהשקיעו בנדל"ן בארה"ב או באזרחים אמריקאים שמחזיקים בנדל"ן בישראל, אשר מבקשים לטפל במצב ללא כל דיחוי.
"הניסיון מראה כי צריך לבחון כל מקרה לגופו, ולבצע תכנון מס מתאים כחלק מכלל הצעדים שיכולים לכלול העברת נכסי נדל"ן לבעלות חברות בע"מ, או צעדים אחרים, הוא מסכם.
לפנייה לכתב/ת 
