מכירים את בני הזוג שלכם. ואת המשכנתא?

הייתם מתחתנים עם בן זוג שאין לכם שום מושג עליו, על האופן שבו הוא מתנהג ועל מידת ההתאמה ביניכם? התשובה המתבקשת היא לא, אך רוב המשפחות הישראליות מתחתנות ככה, לא עם בן זוג אלא עם המשכנתא שלהם.

• חובות המשכנתא בבנקים: 222 מיליארד שקל
• הביקוש למשכנתא חוזר: 4.1 מיליארד שקל בנובמבר
• הגבלות על המשכנתא: איך זה ישפיע עלי?
  

החלום על בית משלה, שולח את המשפחה הישראלית לבנק למשכנתאות, לחתום על התחייבות של מאות אלפי שקלים לתקופה של 20 שנים בממוצע. זוהי ההלוואה המשמעותית ביותר שרובנו לוקחים, אך בבואנו לקחת אותה, לא כולנו מסתכלים קדימה, שואלים את השאלות הנכונות, מבינים את ההשלכות של שינויים כלכליים, או בודקים את היכולת שלנו לעמוד בתרחישים לא אופטימליים.

רגע לפני שמתחייבים

גל וליאת הם מבקשי המשכנתא הקלאסיים. זוג נשוי ללא ילדים, בתחילת שנות השלושים, שמשלם 4,500 שקל לחודש עבור דירה שכורה בתל אביב ורוצה לקנות דירת 4 חדרים בפרויקט חדש. מתוך הסכום הזה נמצאים ברשותם 360 אלף שקל, והם מתכננים לקחת משכנתא על כל השאר, בהתאם למגבלות אותן הגדיר בנק ישראל.

השיקולים שמנחים את בני הזוג הם אלו הנפוצים. הם יודעים שירצו ילדים, ולכן מעוניינים לקנות מראש דירת 4 חדרים, והם מעדיפים לשלם החזרי משכנתא במקום שכירות, ותוך 25 שנים להפוך לבעלי הנכס.

ההחלטה לקחת משכנתא יכולה לספק בטחון ונוחות אם עושים אותה נכון, אך היא יכולה גם להביא לקריסה כלכלית אם לא חושבים על כל הפרטים.

רובנו מסתכלים רק על מחיר הדירה, אך בקניית דירה יש הוצאות נלוות משמעותיות, כדוגמת תשלומים למתווך, שמאי, לביטוח למשכנתא, ועל פתיחת תיק המשכנתא. אל התשלומים הללו מתווספות גם עלויות ההובלה, השיפוץ של הדירה, קניית ריהוט וכו'.

תכנון כלכלי לפני לקיחת משכנתא

במסגרת תכנון כלכלי שעשו, בני הזוג החליטו ש-60 אלף שקל מההון העצמי שלהם יופנה לתשלום ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה של מס רכישה, עו"ד, מתווך, עלות מעבר ותיקונים הכרחיים, וה-300 אלף שקל האחרים ישמשו כהון עצמי למשכנתא, כנדרש לפי התקנות החדשות המגבילות את שיעור המשכנתא לדירה ראשונה ל 75% מערך הדירה. בשל כך, הם הורידו את טווח המחירים ונדדו בחיפושיהם לאזור השרון, בו מצאו דירה 4 חדרים חדשה מקבלן במחיר של מיליון ו-200 אלף שקל.

בבדיקה כלכלית נמצא שמדובר במשכנתא גבולית, משום שעם עלות הביטוח ההחזר החודשי מגיע ל-34% מהשכר. בפניהם עמדו שתי אפשרויות - לקנות דירה קטנה וזולה יותר או לתכנן בצורה קפדנית את העתיד הכלכלי שלהם. הבאת הילדים לעולם תהפוך את החזרי המשכנתא למעיקים כלכלית, ולכן היה עליהם לתכנן בקפידה את הרכב המשכנתא, את החיסכון טרום הבאת הילדים, את מועדי הבאת הילדים ואת הדרך להקטנת המשכנתא.

הניתוח הכלכלי, הראה גם כי בעוד 5 שנים, שאז מתוכנן הילד השני, המשפחה לא תוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא, עקב העלייה בהיקף ההוצאות, ולכן היה ברור שיעשה כל מאמץ להקטין את ההחזר החודשי על המשכנתא, החל מעוד 5 שנים.

בהתאם למסקנות התכנון הכלכלי, גל וליאת החליטו על משכנתא ל-25 שנים. 30% מהמשכנתא בריבית משתנה, ובשווי של 270 אלף שקל, בני הזוג לקחו על בסיס ריבית הפריים. בכוונתם ליהנות מהריבית הנמוכה ומכך שההלוואה במסלול זה אינה צמודה למדד ולפיכך נשחקת עם השנים.

כחצי מהמשכנתא, 480 אלף שקל, נלקחה בריבית קבועה לא צמודה. לחלק זה יתרון במצבם הכלכלי היות וההחזר החודשי לא צפוי להשתנות עם השנים, למרות שריבית זו יקרה מריבית הפריים לתקופה זו, הרי שבעוד שריבית הפריים תתייקר בעתיד, ריבית זו קבועה וההחזר אף צפוי להישחק משום שאינו צמוד. לשני חלקים אלו הם בחרו בשיטת שפיצר כשיטת ההחזר.

את יתרת המשכנתא, בשווי של 150 אלף שקל, הם לקחו בריבית משתנה ל-5 שנים ובהחזר בשיטת הקרן השווה, שזהו החזר חודשי משתנה עם השנים, כאשר בכל חודש מוחזר סכום קרן שווה וריבית על יתרת המשכנתא, החיסרון של מסלול זה הוא שבתחילת הדרך ההחזר גבוה ובהמשך נמוך יותר. היתרון שבשיטה זו הוא שהירידה ביתרת המשכנתא קבועה ובשנים הראשונות מהירה מאשר בשיטת שפיצר שמקטינה את יתרת המשכנתא בחלק זה בטווח של 5 שנים ביחס לשפיצר.

הם בחרו במסלול זה היות ובכוונתם לסלק חלק זה בעוד 5 שנים, ובמסלול זה בעוד 5 שנים יתרת ההלוואה הזו תהיה של 120,000 שקל , שהיא נמוכה בכ- 8,500 שקל, לעומת משכנתא בשיטת שפיצר, החיסרון של מסלול זה הוא שההחזר ההתחלתי יהיה גבוה ב 116 שקל לחודש מאשר במשכנתא בשיטת שפיצר.

התכנון הכלכלי, הראה שעל מנת לעמוד בהחזרי המשכנתא, במקביל לעליית ההוצאות, עקב מעבר הדירה והגדלת המשפחה עליהם לצמצם משמעותית את רמת החיים שלהם כדי לחסוך 2,000 שקל לחודש כיום ו-1,000 שקל לחודש לאחר בוא הילדים לעולם, כך שבעוד 5 שנים יהיו להם 60,000 שקל.

סכום זה יצטרף לקרנות ההשתלמות של שניהם, שלא יפדו במועד, אלא ימשיכו לצבור ריבית עד שיגיעו ל-60,000 שקל גם כן, באותה התקופה. באמצעות סכום זה הם יסגרו את החלק שמוחזר על ידי קרן שווה.

גל וליאת מתכננים להרחיב את המשפחה בעוד 3 שנים, ובתקווה להביא את הילד השני עוד 5 שנים, הדבר תואם את התכנון הכלכלי, שבדיוק בתקופה זו ההחזר החודשי של המשכנתא ירד בקרוב ל- 900 שקל, עם סגירת חלק מהמשכנתא המתוכנן ובכך שיעור ההחזר החודשי מהמשכורת צפוי לרדת ל -26% מההכנסה.

אלמלא החיסכון, וסגירת חלק מהמשכנתא, לאחר הולדת 2 הילדים המתוכננים, המאזן המשפחתי היה הופך לגרעוני, עד שהילדים יגדלו, עקב הוצאות הילדים והוצאות בית גדול יותר.

הקרב על הבית

כאשר לוקחים משכנתא, חשוב גם לבחון את היכולת שלנו לעמוד בהחזרים, גם במקרה בו לא תהיה לנו הכנסה למשך חצי שנה. בתקופות של האטה כלכלית ומשבר, יתכן שיהיה לנו קשה למצוא עבודה במקרה בו נפוטר. אם לא תהיה לנו את היכולת ליצור חוסן כלכלי שיספיק ל-6 חודשים, בתקופה זו עלולים להיווצר קשיים בתשלום המשכנתא, שבמקרה הגרוע יגדילו את הסיכון שנאבד את הבית.

אלדד ודורית, זוג בשלהי שנות ה-40 לחייהם, המתמודדים עם החזרי משכנתא שתפחו עם הזמן, עם הוצאות גידול המשפחה ועם הפיטורין של דורית מהעבודה, גילו עד כמה לא נעימה הסיטואציה הזו.

במשך שנים הם מתמודדים עם גרעון חודשי של 3,000 שקל לחודש, ועם החזרי המשכנתא, אך לאחר שדורית פוטרה מהעבודה, הם הגיעו למצב בו פיגרו בתשלום המשכנתא.

הם שקלו לקחת משכנתא נוספת לכיסוי החובות, אך גילו כי לאור התקנות החדשות, של בנק ישראל, אין ביכולתם לקחת משכנתא לכל מטרה בשל היתרה הגבוהה של המשכנתא שלהם, וכי עליהם למצוא פתרונות אחרים.

החיים במינוס הובילו לכך שהם השתמשו ברוב אפשרויות ההלוואה הזולות שיכלו למצוא, וכרגע החשש הגדול ביותר שלהם הוא מלאבד את הבית. מדובר בחשש סביר: כ-2,000 משפחות מדי שנה, מאבדות את הבית עקב קשיי תשלום משכנתא.

איך יוצאים מתסבוכת כלכלית הקשורה למשכנתא?

הדרך הכי טובה לצאת מתסבוכת היא לנסות ולמנוע את התרחשותה מלכתחילה. אך גם עבור מי שנכנס לתסבוכת קיימים פתרונות. ראשית, יש לפעול עוד לפני שאחד החיובים יחזור, היות ובמידה וחיוב חודשי חוזר מהבנק, אוטומטית נוגדר כלקוחות בעייתיים והפתרון שנוכל להשיג יהיה מוגבל יותר.

חשוב להבין שהבנק רוצה את הכסף שלו, ומעדיף שתמשיכו להחזיק בבית ולשלם את המשכנתא והריבית עליה. בדיוק מהסיבות הללו כדאי לשתף את הבנק כאשר שינויים כלכליים דרמטיים כדוגמת פיטורין מתרחשים. אם הוא מיודע מראש על קושי צפוי, הבנק יכול לאפשר לכם הקפאה של תשלומי המשכנתא לפרק זמן, להציע לכם פריסה מחדש שלה, להאריך את תקופת ההחזר, וכן הלאה.

אם חלילה כלו כל הקיצין, ואין ברירה אחרת, עדיף להקדים ולמכור את הדירה לבד מאשר לחכות שהבנק יעשה זאת. הבנק ימכור את הדירה גם במחירים נמוכים בעשרות אחוזים משוויו ולעיתים סכום המכירה נמוך מיתרת המשכנתא והוצאות עו"ד והגבייה ויש שנשארים, בלי בית ויתרת חוב שעליהם להמשיך ולשלם.

אם תקדימו ותמכרו את הדירה לבד יתכן שתצליחו לצאת ברווח קטן שיסייע לכם לסגור את החובות שלכם. עם כספי מכירת הדירה תוכלו לשלם את החובות ולמנוע מצב בו הם ימשיכו לרדוף אתכם.

בחינה תקופתית

כאשר מתרחשים שינויים בעלי משמעות כלכלית, כמו קבלת סכום כסף, שינויי שכר או הרכב משפחתי וכו', כדאי לבדוק את המשכנתא ולבחון את האפשרות למחזור או שינויי מסלול כדוגמת סגירת חלק יקר יותר, שינוי משך משכנתא או שינוי מסלולים לטובת חסכון.

בדיקה אחת לשנתיים של המשכנתא יכולה להוביל לרווח של עשרות ולעיתים גם מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא, וכאשר היא מתאימה למצב הכלכלי של המשפחה היא משאירה את הבית כמקור לבטחון במקום מקור לדאגות.