כמה שווה הבניין שלכם ליזמי תמ"א 38?

ניתן להשוות את החיבור המתקיים בין בעלי הדירות לבין היזם בעסקת תמ"א 38  לנישואין המתקיימים בשידוך. לכל אחד מהצדדים יש "צ'ק ליסט" של תכונות רצויות, וככל שהצדדים עונים על יותר סעיפים ברשימות של הצד השני - גדל הסיכוי לשידוך מוצלח.

• לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38
• הסיפורים הכי חמים - לפני כולם - בפייסבוק של ynet

   

  
  

ישנם פרמטרים שניתן להשפיע עליהם (למשל גובה הנדוניה), ויש כאלה שעם כל הרצון הטוב אינם ניתנים לשינוי (הגובה של המיועדים). אבל כולם יסכימו שישנן כלות וישנם חתנים שהם יותר אטרקטיביים מאחרים. הדבר נכון גם לגבי בניינים.

להבדיל מנישואין, תמ"א 38 היא עסקה כלכלית נטו. צד אחד מביא זכויות בנייה ובתמורה הצד השני מחזק את הבניין בפני רעידות אדמה. היזם אינו פועל מתוך השאיפה להציל בניינים - אלא מתוך רצון להרוויח. הרווח מגיע ממכירת הדירות שייבנו, תוך ניצול זכויות הבנייה. חשוב להבין זאת ואת המשמעות הנובעת מכך: אם היזם לא ירוויח - לא תהיה עסקה.

פרמטרים מסויימים בבניין בו מצויה דירתכם יקבעו אם היזמים ינסו לכבוש את לבכם ולהשיג את חתימתכם על הסכם תמ"א (ובדרך יבטיחו לכם תמורות נוספות ויפות), או ששהשדכן יצטרך לעבוד שעות נוספות, לחפש יזמים בנרות ולשכנע אותם בכדאיות העסקה.

אז מה בודק היזם כשהוא בוחן בניין כאפשרות לתמ"א 38?

שווי הקרקע עליה נמצא הבניין: הקריטריון החשוב ביותר. עלות חיזוק בניין ועלות בניית דירות חדשות דומה בכל אזור בארץ, כלומר בין אם הבניין בבאר שבע או ברעננה - העלויות כמעט זהות. אך המחיר שמוכן לשלם הקונה משתנה ממקום למקום.

כך, דירה שתיבנה בתמ"א 38 ברעננה תימכר, לרוב, בלמעלה משני מיליון שקל, ואילו בבאר שבע שוויה יהיה ככל הנראה פחות מחצי. היזם מעריך את התמורה הכוללת שיקבל ממכירת הדירות החדשות בפרויקט, לעומת העלויות בהן יהיה חייב לשאת - ובודק אם הוא מרוויח. ככל שפוטנציאל הרווח גבוה יותר, כך היזם יהיה מעוניין יותר בפרויקט.

כאשר נשקלת אפשרות להריסת הבניין ובנייתו מחדש (תמ"א 38/2), למספר הדירות הקיימות יש משמעות קריטית. על מנת שהעסקה תהיה כלכלית, היזם מצפה לבנות לפחות 3 על כל דירה שנהרסת. ככל שיש יותר דירות - פוחת הסיכוי שזכויות הבנייה יאפשרו זאת.

גגות בבעלות פרטית: פנטהאוזים או דירות עם חדר בגג מקטינים משמעותית את הסיכוי לביצוע תמ"א בבניין. לבעלי דירות הגג יש זכויות רחבות יותר ברכוש המשותף, ולכן סביר שהתמורה שיקבלו תהיה גדולה יותר משל שאר הדיירים.

אך זכויות אלה מייצרות קושי כפול: בעלי דירות הגג, ובעיקר כאלה בעלי חדרים על הגג, בדרך כלל מצפים לקבל "במתנה" את דירות הגג החדשות, שהן עיקר הרווח היזמי בפרויקט. בנוסף, תמורה העולה על המוגדר בחוק חייבת במס ומס שווה עלות נוספת. התוצאה: בניינים כאלה כמעט ולא מחוזקים נגד רעידות אדמה. לבעלי דירות הגג זכויות וטו וביכולתם למנוע את מימוש הפרויקט - גם אם כל היתר חפצים ואף חתמו.

מספר הקומות: יותר קומות קיימות מקטינות את האטרקטיביות ליזמים. כל קומה קיימת מעלה את הוצאות החיזוק ומקטינה את הרווח. כמו כן, הגבלות תקנות התכנון והבנייה לבניין גבוה קובעות כי בבניין קיים בן 4 קומות פלוס קומת עמודים, לא ניתן לבנות את התוספת הסטנדרטית של שתי קומות עם דירות רגילות וחצי קומת פנטהאוזים - אלא רק קומת דירות אחת וקומת דופלקסים (דירות עם יציאה לגג). במקרה כזה, פוחתת כמות הדירות שהיזם יכול לבנות והרווח קטן. ומכאן - בניינים בני 3 קומות ומטה אטרקטיביים יותר ליזמים.

נשמע מורכב? למעשה המצב פשוט בהרבה. הקריטריון הראשון - שווי הקרקע - הוא בעל המשקל המכריע. אם שווי הקרקע מצדיק את השקעתו של היזם - השאר פתיר, גם אם לא אידיאלי.

בסיכומו של דבר, עסקת תמ"א היא עסקת נדל"ן, וככזאת חשוב לזכור כי הדרך היחידה להוציא אותה לפועל ולהפיק ממנה את המירב היא להתייחס אליה כעסקה כלכלית. חשוב שכל המעורבים ירוויחו ויפיקו ערך כדי שהיא תצא לפועל. וכדי שהעסקה תצא לפועל - יש צורך בשיתוף פעולה, בסבלנות, בגמישות ובהבנה בין הצדדים.