ניוד זכויות בתמ"א 38: רעיון נהדר על הנייר

מאז שתמ"א 38 צברה פופולריות, נדיר למצוא דיירים בבניינים ישנים שלא גילו התעניינות בנושא. בניינים הממוקמים באזורי הביקוש, בהם שווי הדירות גבוה, מחוזרים במרץ על ידי יזמים; ובניינים אחרים זכו, ככל הנראה, להתעניינות ולבדיקת זכויות, בידיעתם או שלא בידיעתם.

• לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38
• הסיפורים הכי חמים - לפני כולם - בפייסבוק של ynet
  

ואולם, בניינים בהם קיימות דירות גג או מכשולים תכנוניים אחרים המונעים תוספת בנייה בגג, אינם זוכים לפניות מיזמים. גם פניות יזומות מצד הדיירים נענות לרוב בשלילה. זה המצב עם הבניין בו נמצאת דירתם של דני ורונה. הזוג, שמנסה כמיטב יכולתו לקדם תמ"א 38 בבניין, לא נחל הצלחה עד כה.

לכאורה, מדובר בבניין קלאסי לפרוייקט תמ"א. בסביבת הבניין, הממוקם בהוד השרון, בוצעו פרוייקטים במספר בניינים, ואחרים נמצאים בתהליך. אך בבניין הספציפי הזה לא ניתן לבנות דירות נוספות על גג הבניין. ליתר דיוק, ניתן לבנות דירות, אך הגג משוייך לשתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה - ובעליהן מעוניינים בגג עבור עצמם.

לבעלי דירות הגג יש זכויות יתר

עקרונית, בעלי דירות הגג הם בעלי זכויות יתר משאר הדיירים, הודות לכך שחלקם ברכוש המשותף גדול יותר, ולכך שהם בעלי זכות וטו לגבי תוספת בנייה על הגג. אלא שדירות חדשות הנבנות על הגג הן עיקר הרווח היזמי.

כאשר בעלי הגג מטילים וטו או מצפים לקבל את הדירות הללו, הפרויקט הופך בלתי רווחי ואף הפסדי. יזמים, כידוע, אינם פועלים ממניעים אלטרואיסטיים אלא משיקולי רווח, ובבניין זה לא ניתן יהיה להרוויח.

דני ורונה מיאנו להרים ידיים ומצאו את עידו, יזם מתחיל ונמרץ, שסיפר להם על ניוד זכויות בתמ"א והפיח בהם תקווה. ניוד הזכויות נועד להושיע בניינים כגון זה שלהם, בהם אין אפשרות ריאלית לבנות ולמכור דירות חדשות על הגג למטרות מימון פרויקט החיזוק, ואשר נמצאים בסכנת קריסה בעת רעידת אדמה משמעותית.

ניוד הזכויות, שהוסף בתיקון השלישי לתמ"א (בסעיף 20א), מאפשר לאשר תוכנית חיזוק של בניין תמורת קבלת זכויות בנייה במגרש אחר, ריק, באותה רשות מקומית.

מה חשוב לדעת בנושא ניוד זכויות בתמ"א 38

עידו היזם היה בטוח שפטר את בעיית המימון של פרוייקט התמ"א בבניין. אולם הסיכוי של תוכנית ניוד זכויות לצאת לפועל מבלי להסתבך הוא קלוש, וחשוב שדווקא בגלל היותו פחות מנוסה ונטול גב כלכלי איתן, ידע עידו בדיוק למה הוא נכנס.

ראשית, התמ"א אינה מפרטת מהו מנגנון ההמרה בין זכויות הבנייה, ולא ידוע מראש איזה שטח יוכל היזם לקבל במגרש ריק - בתמורה לחיזוק הבניין הישן. התשובה אמורה להתקבל על ידי מוסד התכנון ועל פי שמאויות שיגיש היזם, שיפרטו את עלויות החיזוק והתמורות, וכן את שווי זכויות הבנייה שהיו צריכות להינתן בבניין המחוזק. כלומר, מראש יש כאן מידה גבוהה של חוסר ודאות כלכלי.

שנית, העבודות בבניין הישן חייבות להסתיים לפני מימוש זכויות הבנייה במגרש הריק, ולא ניתן לממש אותן במקביל. על כן נדרש הון עצמי מספיק או מימון בנקאי רחב, דבר שיזמים רבים אינם יכולים לעמוד בו. בנוסף, עבודות החיזוק בבניין הישן מוגבלות בזמן, כך שאם היזם מתעכב עם השלמת העבודות, זכויות הבנייה שהיה אמור לקבל במגרש הריק עלולות לפקוע. תנאי זה מעלה את הסיכון הכרוך בפרויקט.

נוסיף לכך את התנאי הגורס כי הבניין המחוזק והמגרש הריק חייבים להיות באותה עיר - והנה צמצמנו את אפשרויות המימוש. בחוק התכנון והבנייה אין סעיף המגדיר את סמכויות הוועדה המקומית בענייני "ניוד זכויות", ועל כן גורם המעוניין בכך, נדרש לפנות לוועדה המחוזית, להתאזר בסבלנות ולהיות מוכן למספר שנים של המתנה.

מסובך, אבל אפשרי

ועדיין, גם אם לא מדובר בפתרון קסם, זהו פתרון לבעיה שאין דרך אחרת לפתור אותה. ההנחה הרווחת בקרב העוסקים בתחום היא, שהתיקון הרביעי לתמ"א יביא עמו בשורה גם בעניין זה.

דיירים רבים זקוקים לפתרון המאפשר מימון ביצוע חיזוק, במקרה שבו זכויות הבנייה אינן מספיקות: בניינים בהם קיימות הגבלות תכנוניות הנובעות מגודל וצורת המגרש, בניינים לשימור, בניינים הממוקמים באזורים בעלי בעיית חניה קשה, וכאמור - בניינים בהן הזכויות על הגג נמצאות בידי בעלי דירות.

לסיכום, ניוד הזכויות, בהינתן אפשרות סבירה למימושו, עשוי לספק מענה לבניינים רבים שכעת אינם זוכים לחיזוק מפני רעידות אדמה.

הכותב הוא בעלי משרד עו"ד , מלווה ומייצג דיירים בתמ"א 38, וכן מייסד החברה המרכזית לייצוג דיירים - תמ"א 38 , המתמחה בליווי וניהול פרויקטים עבור בעלי דירות