משתלם לקנות דירה בקומה גבוהה? תלוי איפה

הגעתם למשרד מכירות נוצץ בעקבות מודעה ופרסומים מפתים, במסגרת החלום הבלתי נלאה לרכוש דירה. שימו לב: לצד המחיר כתובה מילה קטנה וחשובה, המעידה על כך שמדובר במחיר התחלתי של דירה בפרויקט המגורים - בדרך כלל בקומה הראשונה. אם אתם רוצים לגור בקומה גבוהה יותר - תצטרכו לשלם הרבה יותר.

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :

• האוצר: ירידה ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים
• ב-2012: נדרשו 131 משכורות לרכישת דירה
• משרד השיכון: יש דירות בפחות מחצי מיליון שקל
  

מבדיקה של ynet בשיתוף שמאית המקרקעין נחמה בוגין עולה, בין היתר, כי בעיר תל-אביב עלות קומה עומדת בממוצע על לא פחות מ-60 אלף שקל, ויכולה להגיע גם ל-100 אלף שקל (תלוי בסוג הדירה). ברמת גן ובגבעתיים קומה נוספת תעלה כחצי מהסכום.

ניתוח הממצאים מצביע על כך שמי שחושק, לדוגמא, בדירה בקומה 12 בפרויקט בתל-אביב, יכול בקלות לקנות באותו הפרויקט דירה בקומה הראשונה - ודירה נוספת בסביבות מיליון שקל במרחק של כמה קילומטרים מהעיר הגדולה. "כמובן שככל שמתרחקים מערי המרכז ומהים, ערך הקומה קטן משמעותית מכלל מחיר הדירה", מסבירה בוגין. כך, למשל, בערי השרון כגון נתניה, הוד השרון וכפר סבא, וכן בערים הנמצאות במעגל השלישי מתל-אביב, תוספת במחיר הדירה עבור קומה גבוהה עומדת בממוצע כ-10-20 אלף שקל (1-1.5% ממחיר הדירה).

"הדבר יכול להצביע על עסקה כדאית מאד", אומרת בוגין, שכן חלק מהפרויקטים יושבים סמוך לים ועלות הקומה הגבוהה מתומחר נמוך יחסית לתל-אביב. בירושלים ובמודיעין קומה גבוהה מהווה עלות זניחה במחיר הדירה, ועומדת על כ-10,000 שקל. זאת משום שרק בשנים האחרונות החלו לבנות בערים אלה בנייני מגורים, והביקוש למגורים בקומות גבוהות נמוך יחסית לערי המרכז.

לדברי צחי אלפסי, בעלי חברת אלפסי קונטקט, השינוי בתמחור הקומה יכול להתבצע גם באותה עיר. "בחדרה, למשל, קיים שוני משמעותי בין מערב העיר הסמוך לחוף הים לבין השכונות הפנימיות במרכז העיר ובמזרחה", הוא אומר. "בפרויקטים הנבנים בשכונת עין הים שבמערב העיר הקומות המבוקשות למגורים הן הקומות החמישית והשישית ומעלה, משום שהן נהנות מנוף לים. בשכונה פנימית דוגמת חלומות פארק חדרה בדרום העיר הקומות המבוקשות יותר הן השנייה, השלישית והרביעית בשל הקרבה לפארק".

חדרה. בדרום העיר הקומות המבוקשות יותר הן השנייה, השלישית והרביעית(צילום: עידו ארז)

מעדיפים להיות עם רגליים על הקרקע

"בניגוד לצפוי, המיתוס שלפיו קומה גבוהה תהיה תמיד מבוקשת יותר מנמוכה, ושכיוון מערב בהכרח יהיה מבוקש יותר מכיוון מזרח, אינו מדויק", טוען השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.

לדבריו, "לא ניתן להשוות בין מגדל מגורים הפונה אל חוף ימה של תל-אביב או של נתניה, שבו באופן טבעי יהיה מחיר גבוה וביקוש רב יותר לדירה בקומה ה-15, לעומת דירה משפחתית פרברית בכפר סבא בקומה השנייה או השלישית. דירה כזו תהיה מבוקשת לא פחות מדירה בקומה החמישית או השישית".

ההבדל בין ערים אלה לבין תל-אביב, מסביר כהן, נעוץ בחשיבות שבמשק המשפחתי. גינה או חצר נוחה יותר למשפחה עם ילדים מאשר פנטהאוז או דירה בקומה גבוהה ושימוש תכוף במעלית. זאת ועוד, בקרב האוכלוסייה המסורתית והחרדית המצב הפוך לחלוטין: הביקוש לקומה ראשונה או שנייה יהיה גבוה יותר, שכן קומות אלה אינן מצריכות שימוש במעלית בשבתות.

בסופו של דבר, אומר כהן, צריך להתייחס ללא מעט פרמטרים בעת רכישת דירה בקומה גבוהה. לדבריו, כל רוכש דירה צריך לקחת בחשבון את התמורה שקומה גבוהה עשויה להעניק במחיר הדירה גם בטווח הארוך. מצד שני, חשוב לדעת שדירה גבוהה עם נוף לים תכלול התמודדות עם רוחות חזקות וקור.

כמו כן, על הרוכש הפוטנציאלי לבדוק אם קומה גבוהה לא תגביל את ילדיו: "הילדים זקוקים לגישה נוחה ומהירה לחצר המשחקים ולבית הספר, וקומה גבוהה מחייבת תלות בהורה, שלא לדבר על תקלה במעליות - גם אם מדובר במעליות חדישות ומהירות של היום".

אז איפה מוכנים לשלם יותר?

אז מה קורה בשטח? בכפר יונה, למשל, מספר דותן שולמן, מנכ"ל קבוצת יעקב יצחקי הבונה את פרויקט הבית בשרון, "הלקוח הפוטנציאלי לא יהיה מוכן לשלם יותר מאחוז אחד מערך הדירה, או למעלה מ-10,000 שקל, עבור קומה גבוהה". לדבריו, המגורים בגובה עדיין אינם נתפסים באופן מובהק כמקבילים לשיפור האיכות באזור זה.

בזכרון יעקב, המחירים מעט גבוהים יותר. לדברי אברהם שמש, מנהל מכירות אזורי בפרויקט חלומות זיכרון יעקב, קומה גבוהה יכולה להקפיץ את מחיר הדירה ב-15 אלף שקל בממוצע, ולעתים ב-30 אלף שקל, כאשר יש חשיפה לנוף מלא.

ברמת גן, לעומת זאת, המחירים כבר גבוהים יותר. לדברי גידי רבינוביץ, מבעלי קרן נדל"ן המשווקת את פרויקט תל חי, "העלות לעלייה בקומה היא 25-30 אלף שקל, למרות שמבחינה גיאוגרפית המרחק לתל-אביב הוא זניח". גם בנתניה מוכנים הרוכשים לשלם פרמיה גבוהה עבור הקומות הגבוהות, בעיקר אם מדובר בקומה ה-15 ומעלה, כך טוען נדב ליסובסקי סמנכ"ל חברת ב.יאיר.

בגבעתיים המחיר אפילו יותר גבוה. לדברי דליה שוסטר, יו"ר ובעלי קבוצת נוה שוסטר הבונה את פרויקט המגדל בפארק בגבעתיים, בתחילת השיווק הקפיצה בקומה עלתה 30 אלף שקל, אך עם ההתקדמות בבנייה המחיר לקומה עומד על לא פחות מ-50 אלף שקל.

מצב דומה ניתן למצוא בירושלים. לדברי תמיר לולו, סמנכ"ל חברת מ.אביב, "בשכונת פארק צפון המאופיינת באוכלוסייה מסורתית ושומרת שבת, הקומות השלישית עד השישית יקרות יותר ומחירן גבוה בכ-5%-6% מהקומות הגבוהות יותר (קומה שמינית עד העשירית)". לעומת זאת, הוא אומר, בפרויקט לב העיר שבונה החברה במערב ירושלים, "קיימת העדפה ברורה לקומות הגבוהות בקרב האוכלוסייה החילונית המחפשת לגור במגדל מודרני".

גם במודיעין מעדיפים קומות נמוכות. לדברי זאב מילנר, מנכ"ל חברת י.זילברמינץ ובנו, בפרויקט זילברמינץ במודיעין, המיועד ברובו למשפחות, קיימים לא מעט שמעדיפים דווקא את הקומות הנמוכות על פני הגבוהות.

לגור בקומה גבוהה - כמה זה עולה לנו?

(צילום: באדיבות נחמה בוגין)

לצפייה בקובץ המלא לחצו כאן