קונים או מוכרים דירה? כך תושפעו מהגזירות

אתמול דווח כי תוכנית האוצר, כפי שעולה מהצעת התקציב לשנים 2014-2013, כוללת גם גזירות בתחום הדיור, בהן סעיף שיפגע במשפרי הדיור. על פי ההצעה, יוטל מס רכישה בגובה של 3.5% על רוכשי דירה, אלא אם מדובר בדירתם הראשונה. בדקנו כיצד גזירות אלו ישפיעו על כל אחד מאיתנו.

שוק הדיור - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• גזירות הנדל"ן: פגיעה במשפרי הדיור
• "קרקע ל-2,500 דירות בירושלים מעוכבת"
• חריש: פחות דירות יימכרו לציבור החרדי
• ויכוח בין משרדי הממשלה מעכב עסקאות נדל"ן
• הסיפורים החמים לפני כולם - בפייסבוק של ynet
  

הגזירות יפגעו לנו בכיס. איך בדיוק?(צילום: Index Open)

שאלות ותשובות 

שאלה: מי ייפגע מהגזירות בתחום הדיור?

תשובה: בעלי שתי דירות ומעלה, כלומר מי שבבעלותו לפחות דירה אחת להשקעה.

שאלה: מתי בדיוק זה אמור לקרות?

תשובה: החל משנת ‭.2014‬

שאלה: מה הולך לקרות?

תשובה: משרד האוצר מתכנן לבטל את הפטורים ממס שבח על מכירת דירה שנייה החל משנת 2014.‬ בנוסף, מתכננים באוצר לגבות מס רכישה של ‭3.5%‬ מהשקל הראשון למי שרוצה להחליף את הדירה, במקום הפטור הקיים כיום עד ‭1.47‬ מיליון שקל. כמו כן, מתגבשת תוכנית מקיפה להחמרת הטיפול בדירות יוקרה ובתושבי חו"ל המחזיקים בדירות בישראל.

שאלה: מה זה אומר על כיסנו?

תשובה: מס השבח, בשיעור של ‭,25%‬ יוטל על סכום שיחושב כך - סך עליית ערך הדירה מיום רכישתה מחולק במספר שנות הבעלות הנוכחית על הדירה, ומוכפל במספר השנים שעברו מכניסת החוק לתוקף (כלומר מ-‭.(2014‬ כך, למשל, דירה שנרכשה לפני עשור במיליון שקל וב-2014 נמכרת בשני מיליון שקל, תחויב במס שבח של ‭25%‬ על הפרש המיליון, מחולק ב-10 שנות החזקת הדירה ומוכפל בשנה אחת (מאז כניסת החוק לתוקף‭.(‬ כלומר סך המס שישולם עומד על 25 אלף שקל.

שאלה: על מי ישפיע השינוי?

תשובה: השפעה תהיה על כל רוכשי דירה להשקעה (דירה שנייה לפחות) שערך דירתם עלה בין חדרה לגדרה. בפריפריה אין בפועל השבחה, והמשקיעים נהנים יותר מהתשואה באמצעות שכר דירה מאשר עליית ערך. ההשפעה הכי גדולה תהיה על מי שרכש דירה בשנים האחרונות: החלוקה במספר שנות ההחזקה, יחד עם עליית הערך המשמעותית בשנים האחרונות, תביא לתשלום מס גבוה יותר.

שאלה: מה יקרה עתה לשוק הדירות?

תשובה: בין ‭20%‬-‭25%‬ מהדירות הן להשקעה, והמס החדש יגרום למי שקנה דירה להשקעה בשנתיים האחרונות, באזורים בהם יש עליית ערך, להיפטר מהדירה טרם כניסת המס לתוקף, כלומר לפני ‭.2014‬ עידן אלקבץ, מנכ"ל משותף בעתיד משכנתאות, מעריך כי 20 אלף דירות ייכנסו לשוק, רובן במרכז, שם ערך הדירות עולה בהתמדה: "מדובר בעלייה חד-פעמית של כ-‭45%‬ בהיצע הדירות, מה שאמור, כך מקווים באוצר, להביא לירידת מחירים‭."‬ עו"ד דפנה סירוטה הולנדר ממשרד עו"ד צבי שוב מעריכה: "מכיוון שכל רווח שנצבר בשל עליית שווי הדירה הנמכרת על ידי משקיעים, אפיק השקעה זה יהפוך לפחות אטרקטיבי ויצמצם את שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות".

שאלה: מה לגבי מי שרכש דירה להשקעה לפני שנים רבות?

תשובה: כל עוד בעלי הדירה לא מעוניין למכור אותה, אלא להשיג תשואה על ידי שכר דירה, הוא ממילא לא ישלם מס שבח ואין לו תמריץ למכור. אם כן ירצה למכור את הדירה, ככל שימתין יותר שנים מזמן כניסת החוק לתוקף, הוא ייאלץ לשלם יותר מס. לכן ייתכן שנראה "זנב ארוך" של מכירת דירות להשקעה בשנים הסמוכות להחלת החוק. במקביל, הוארכה הוראת השעה המעניקה פטור ממס רכישה עד סכום מסוים (בעיקר לזוגות צעירים‭,(‬ ומצד שני מחייבת בתשלום כל רוכש דירה להשקעה.

שאלה: מה המשמעות של הארכת הוראת השעה בנוגע למס רכישה, וכיצד זה מסתדר עם עמדת האוצר?

תשובה: הוראת השעה שהוארכה השבוע מגדילה את מס הרכישה על רוכשי דירה שנייה ומעלה, במטרה להקשות על משקיעים בתחום הנדל"ן ולהגדיל את היצע הדירות למכירה. לפי הוראת השעה, זוג צעיר שירכוש דירה (יחידה) עד שווי של ‭1.47‬ מיליון שקל פטור (בינתיים) ממס רכישה.

שאלה: מה מדרגות המס לרוכשי דירה יחידה לפי הוראת השעה הנוכחית?

תשובה:

• עד ‭1.47‬ מיליון שקל - פטור.
• ‭1.471‬־‭1.744‬ מיליון שקל - ‭.3.5%‬
• 1.745 מיליון שקל ומעלה - ‭.5%‬
  

שאלה: מה המדרגות לרוכשי דירה שנייה ויותר?

תשובה:

• עד ‭1.089‬ מיליון שקל - 5%.
• 1.09-3.268 מיליון שקל - 6%.
• 93.269 מיליון שקל ומעלה - 7%.
  

שאלה: איך ישפיע הביטול המתוכנן של הפטור הקיים בהוראת השעה?

תשובה: מי שמתכנן לשפר דיור, כלומר למכור דירה ולרכוש אחרת, ייאלץ לשלם עשרות אלפי שקלים מס רכישה.

שאלה: איך ניתן לנצל את הזמן הנותר עד לינואר ‭?2014‬

תשובה: מי שבבעלותו יותר מדירה אחת ועומד בתנאי הפטורים הקיימים (למשל, לא נמכרה על ידו דירה במהלך 4 השנים האחרונות‭,(‬ וזכאי ליהנות מהטבת מס זו, מומלץ לו לשקול את מכירת הדירה השנייה לפני מועד זה.

שאלה: האם עסקאות מתנה בין קרובים כדאית כדי לנצל את הטבות המס שעדיין קיימות כיום?

תשובה: כדי להימנע מתשלום מס שבח, צפוי גידול בהיקף עסקאות המתנה בין קרובים, כאשר למקבל המתנה זו דירה ראשונה ויחידה. כך, לדוגמא, הורים יעבירו את דירתם השנייה על שם ילדם. זאת, על אף שניתן להימנע מתשלום מס שבח באמצעות מתנה בין קרובים גם לאחר כניסת החוק לתוקף. עם זאת, בעקבות שינויי החקיקה, הפטור מעסקאות בין קרובים יצומצם ולא יחול בעסקאות בין אחים ובני זוגם, כך שאם יש כוונה לתת דירה לאח או לגיס, לדוגמא, כדאי לעשות כן לפני שינוי החוק.

שאלה: איך תשפיע עליית המע"מ על שוק הדירות ועל הכיס שלנו?

תשובה: עליית המע"מ ב-‭1%‬ תביא להתייקרות משמעותית בדירה חדשה, כי לא מדובר רק במחיר הדירה, אלא בכל פרט ופרט שמתייקר - המטבח, שיפוצים, תוספת שקעים ועוד. המשמעות היא ייקור הדירה בלפחות ‭.3%‬

שאלה: מה הנזק?

תשובה: השינויים במיסוי על הדיור יעלו על פי ההערכות לקונים ולמוכרים בסך הכל מיליארד שקל בשנה.

הידיעה פורסמה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"