גזירות הנדל"ן: כדאי להעביר דירה במתנה לילדים
גזירות המיסוי בשוק הדיור שהטיל האוצר מקשות על בעלי דירה שנייה. עו"ד גיל מיכלס סבור שאחת הדרכים להתמודד איתן היא על ידי עסקאות מתנה בין קרובים: אם תעבירו דירה בבעלותכם לילדים, תוכלו לנצל את הטבות המס שעדיין קיימות בחוק
התוכנית הכלכלית של משרד האוצר כוללת שורת גזירות כואבות בתחומי המיסוי , ורבים מתרכזים בהעלאת המע"מ ומס ההכנסה. אך גם הגזירות בתחום הדיור מחמירות מאוד ומהוות הרעה של ממש בהשוואה למצב הקודם, וכוללות ביטול הפטור ממס שבח וכן שינויים במס רכישה.
הגזירות בשוק הדיור - עוד כתבות בערוץ הנדל"ן :
- קונים או מוכרים דירה? כך תושפעו מהגזירות
- הגזירות בשוק הנדל"ן: פגיעה במשפרי הדיור
- הסיפורים החמים לפני כולם - בפייסבוק של ynet
כך, לדוגמא, התיקונים לחקיקה הקיימת מכבידים מאוד על בעלי דירה נוספת, ולא תמיד מדובר במשיקעים שמקפיצים את המחירים בשוק הדיור. הכוונה כאן היא לזוגות מבוגרים בעלי יותר מדירה אחת, שבחלק מהמקרים רכשו את הדירה הנוספת כהגנה מפני אינפלציה בשנות ה-80 או כאפיק השקעה בטוח בתקופה שבה מחירי הנדל"ן אפשרו זאת.
אחת האפשרויות להתמודדות עם גזירות כאלה היא ביצוע עסקאות מתנה בין קרובים, הנחשבת כדאית משום שניתן באמצעותה לנצל את הטבות המס שעדיין קיימות כיום. אך שימו לב: על רקע אמירות בדבר החלת מס ירושה והאפשרות לשינוי החוק בעתיד, באופן שיקשה על העברת נכסים לקרובי משפחה, כדאי לכם לשקול את העברת הנכס על שם הילדים בהקדם - ויפה שעה אחת קודם.
עד עתה נהנו בעלי שתי דירות ומעלה מפטור מתשלום מס שבח על עליית ערך הדירה, כל עוד עברו 4 שנים לפחות מאז הפעם האחרונה בה מכרו דירה שנייה בבעלותם. עם כניסת החוק לתוקף והחלתו בינואר 2014, ישלמו המוכרים מס שבח בשיעור של 25% על הדירה הנמכרת, אף אם עברו יותר מ-4 שנים מאז הפעם האחרונה בה מכרו דירה. זאת, כחלק מעליית הערך של הדירה לאורך שנות ההחזקה, במכפלת שנות ההחזקה מאז כניסת החוק לתוקף.
כך, לדוגמא, בעל דירה שנייה שרכש דירה במחיר של 500 אלף שקל בשנת 2004, וירצה למכור אותה בשנת 2014 ב-1.5 מיליון שקל, ישלם מס שבח בסך 25% על עליית הערך בסך מיליון שקל, כפול שנה אחת בה החזיק את הנכס מעת החלת החוק (2014) - ולחלק במספר השנים הכולל של החזקת הנכס (10 שנים). משמע, 25% ממיליון שקל לחלק ב-10 = 25 אלף שקל. ככל שיחזיק אותה יותר שנים מעת החלת החוק ועד למכירתה, כך ישלם סכום גבוה פי כמה.
אז איך "עוקפים" את תשלום המס?
החקיקה החדשה מבטלת, למעשה, פטורים קיימים ומחייבת תשלום מס שבח על עליית ערך הדירה בעת מכירה של כל דירה שנייה. אך ניתן לעקוף את תשלום המס על ידי העברת אחת הדירות לילדים או לקרובי משפחה.
זאת, משום שהחקיקה הקיימת מאפשרת את העברת הנכס לילדים גם לאחר החלת החוק בינואר 2014. אבל חשוב להבין שהתמהמהות בניצול האפשרות להעברת הנכסים על מנת להימנע מתשלום מס שבח, לא בהכרח תהיה קיימת בעתיד - לכן כדאי למהר לעשות זאת.
מדוע כדאי לשקול למהר? משום שבאקלים הכלכלי הקיים, עדיף להימנע ממצב בו יתוקן החוק, כך שיחולו הגבלות על העברת הנכס, או כפי שדובר רבות באחרונה - יחילו מקבלי ההחלטות מס ירושה על "מתנות" כדי להתמודד עם הגירעון התופח. כך, במקרה של חקיקה של מס ירושה או צמצום האפשרות להעברה ומתן נכסים לקרובים כמתנה, אפיק עוקף מס שבח זה ייחסם ובעלי דירה שנייה ייאלצו לשלם מס שבח בעת המכירה.
אז מה חשוב לדעת בטרם העברת הנכס לילדים? למעשה, קיימת סכנה שהעברת הנכס לילדים אינה חיובית בכל מקרה. המחשבה של ההורים היא שבמקרה הצורך ולעת זקנה הילדים יהיו נגישים להוריהם ויסייעו כלכלית במקרה הצורך. לא תמיד הכרת התודה של הילדים היא ברמה שציפו הוריהם, ולכן כדאי שיהיה תיאום ציפיות ואף התחייבות חוזית לדאגה להורים בעת זקנה, שתובטח בין היתר באמצעות הערת אזהרה שתירשם לאחר העברת הנכס לילדים.
הכותב הוא עורך דין ממשרד עורכי הדין גיל מיכלס ושות' ומתמחה במקרקעין, תכנון ובנייה
לפנייה לכתב/ת 
