משרד השיכון יציף דירות זולות באזורי ביקוש

משרד השיכון יציג לקבינט הדיור רפורמה לפיה תורחב הבנייה באזורי הביקוש. התוכנית כוללת בניה על מוסדות ציבור, אלפי דירות במחיר למשתכן באזורי הביקוש וגם אדריכלים שיחפשו קרקעות לבנייה. שר השיכון: היישובים שישתתפו בתוכנית הם ראש העין, מודיעין, קרית ביאליק וקרית גת

אלפי שאוליפורסם: 23.05.13 , 16:58

התוכנית להורדת מחירי הנדל"ן: משרד השיכון הציג היום (ה') בתדרוך עיתונאים את תוכניתו להורדת מחירי הדיור, כפי שיציג אותה ל"קבינט הדיור" בימים הקרובים. תוכניתו כוללת חמש נקודות מרכזיות שעיקרן עיבוי מתחמי בינוי באזורי ביקוש קיימים.

רוצים שישמעו אתכם? כתבו את דעתכם בפייסבוק שלנו , ואנו נפרסם תגובות נבחרות

לפי נתוני משרד השיכון, בשנת 2012 היה מחסור של 101 אלף יחידות דיור. נתון זה מייצג את הפער בין מספר משקי הבית לבין כמות יחידות הדיור. בשנת 2011 הנתון הזה עמד על 82 אלף יחידות דיור. מנכ"ל משרד השיכון, שלמה בן אליהו, הסביר כי מחסור של כ-75 אלף יחידות "נגרר" מהעשור הקודם. לכן, יש להגדיל משמעותית את שיווק הקרקעות. כיום משווקות כ-20 אלף יחידות בשנה מכיוון משרד השיכון (בנוסף יש גם יצירת יחידות מגורים על ידי בעלים פרטיים).

5 עיקרי התוכנית

אז איך מבטיח משרד השיכון לייצר כמות כזאת של יחידות דיור? באמצעות רפורמה. במסגרת הכנס של ארגון בוני הארץ, המתקיים באילת, הציג בן אליהו את חמשת עיקרי התוכנית של המשרד.

1. הנקודה המרכזית בתוכנית היא שיווק בהיקפים נרחבים במחיר למשתכן באזורי ביקוש בהם יכול המשרד להשפיע. אחת לחצי שנה, קבינט הדיור יונחה על ידי משרד השיכון בנוגע להיקף ולשיווק של היחידות המוזלות. לדבריו, בעבר השיווק בשיטת מחיר למשתכן היה מפוזר ולא השיג את המטרה שהיא הוזלת המחירים.

"שיווק של 40 יחידות פה ועוד 20 יחידות שם – לא השיג את המטרה", אמר. השיווק המאסיבי בערים כדוגמת ראש העין, הסביר, יגרום להפחתה של מחירי דירות חדשות ודירות יד שניה באזור ובכך יפחית את המחיר במדינה כולה.

2. הנקודה השניה שהוצגה בתוכנית היא לחייב קבלנים שזוכים בקרקעות לבנייה של המינהל למכור חצי מהדירות לזכאים, כלומר, למי שאין בבעלותם דירה למגורים, במחיר הנמוך ב-15% מהמחיר החציוני של דירות ביישוב בו מבוצע הפרויקט.

3. הנקודה השלישית אותה קובעת תוכנית המשרד, היא מתן זכויות למגורים מעל שטחים למבני ציבור, או כאלו המיועדים לכך. משרד השיכון מציע כי המדינה תעניק את הזכויות להוספת יחידות הדיור לרשות המקומית, בלא תמורה, כתמריץ לבניית דירות קטנות וכן למימון פעילות מוסדות הציבור.

4. נקודה נוספת בתוכנית היא שליחתם של אדריכלים לתור אחר הזדמנויות נדל"ניות. לפי התוכנית, אדריכלים יאתרו במרקם העירוני שטחים לא מנוצלים בבעלות המדינה (לא בבעלות פרטית) שניתן לבנות עליהם. המשרד ידרוש מהאדריכלים לקדם תוכניות לבינוי, עד שתושג תב"ע מאושרת ובתמורה האדריכל יקבל אחוזים מתקבולי הקרקע.

אחוז התקבולים יהיה נגזרת של מהירות התכנון והוצאת הקרקע לזמינות. כך לדוגמא, קרקע שתצא לשיווק תוך 4 שנים תביא לאדריכל 20% מהתקבולים. קרקע שתצא לשיווק תוך 5 שנים - תביא לאדריכל 15% מהתקבולים עליה. המשרד מגביל את האדריכלים למציאת עד שלוש הזדמנויות שכאלו.

5. עוד מתכנן המשרד להגדיל ב-30% את תוספת השבס (תקנה המאפשרת ליזם להגדיל את מספר יחידות הדיור לבנייה). תקנות השבס בחוק התכנון והבניה קובעות כיום, כי בשיווק קרקע ניתן להגדיל כהקלה ב-20% את כמות יחידות הדיור הנבנית בפועל, לעומת זאת המשווקת.

הקבלנים: יש לטפל גם במצוקת האשראי

לפי המשרד, אם תיושם הרפורמה הדבר יביא להוזלה במחירי הדיור בתוך 5-2 שנים. בטווח הארוך ממליץ המשרד על הגברת התחרות בתחום שיווק הקרקעות בין קק"ל למנהל מקרקעי ישראל וזאת משום שקק"ל מחזיקה ב-30%-35% מהקרקעות באזורי הביקוש. משרד השיכון מסר כי המחסור ביחידות דיור, האווירה הציבורית וחוסר האמון בצעדי הממשלה ושוק הדיור כחלופה להשקעה - הם הגורמים לעליית המחירים.

עוד אמרו במשרד השיכון כי כוונת האוצר שלא לבטל את הפטור ממע"מ לדירת מגורים ראשונה מצוינ במשא ומתן בינם לבין האוצר. במשרד השיכון טוענים, כי הם מציעים מתווה אחר לפיו הרוכשים יקבלו החזר בגין המע"מ ששילמו בנסיבות בהם מדובר בדירת מגורים ראשונה.

ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, בירך על התוכנית וטען כי מדובר ביוזמה שמחוללת שורה של צעדים שאם יבוצעו במלואם ניתן יהיה ליצור שינוי אמיתי בשוק הבנייה. "התוכנית מספקת פתרונות כלכליים וחברתיים יצירתיים לקהלי יעד ספציפיים כמו זכאים, קשישים וסטודנטים. עם זאת, כצעדים משלימים לתוכנית, יש לטפל בנוסף גם במצוקת האשראי בשוק הנדל"ן למגורים וכמובן במחסור בעובדים מקצועיים בענף", אמר.

האוצר יסכים לוותר על 50% מעלות הקרקע?

אך האם התוכנית רלוונטית? לא בטוח. עלותה של תוכנית שכזאת היא מיליארדי שקלים, שכן במחיר למשתכן מוותרת המדינה על 50% מעלות הקרקע. התוכנית מדברת על קרקעות יקרות יחסית, שכן הן באזורי ביקוש, ולכן ההפסד לקופת האוצר יהיה רב והוא יתקשה לפזר הטבות בזמן שישנו גירעון תקציבי.

בנצי ליברמן, מנהל מינהל מקרקעי ישראל, אמר כי אם תצא התוכנית לדרך, עיקר איזורי הביקוש בהם צפויים השיווקים המאסיביים של מחיר למשתכן הם עשרת אלפים דירות בראש העין, 7,000 דירות בקריות ו-4,000 דירות במודיעין.

עוד אמר ליברמן, כי התוכנית תהיה אפקטיבית אם השיווקים יצליחו להיות אפקטיבים ולייצר היתרי בנייה בתוך שנה וחצי. ליברמן הוסיף כי יש צורך בתוכנית גג לכל הערים שיקלטו את היחידות הרבות.

"יש ליצור תשתיות רגילות ותשתיות שירותיות, בדגש על חינוך, על מנת שתוכניות כאלה יצאו לפועל. אי אפשר להנחית על ראשי הערים דברים שכאלו. כל משרד מתנהל בנפרד במדינה וביכולתו לתקוע את התוכניות. כך לדוגמא, אם אין מחלף לא תצא התוכנית לפועל. צריך הסכמי גג", הזהיר ליברמן.

שר השיכון: לפיד הודה שמיסוי משפרי הדיור - החלטה אומללה

שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל, הציג בכנס התאחדות בוני הארץ את תוכנית משרד השיכון להפחתת מחירי הדיור, והצביע על רשימת הישובים בהן תחל התוכנית: ראש העין, מודיעין, קרית ביאליק וקרית גת. באלו ישווקו אלפי יחידות דיור שיוזילו את מחירי הדירות החדשות ודירות היד שניה, לפי תוכנית משרד השיכון.

השר אריאל התייחס גם למס שיפגע במשפרי הדיור, ואמר כי מדובר במס לא הגיוני. "לא יכול להיות שמי שמוכר דירה ב-1.7 מיליון שקל ומי שמוכר דירה ב 17 מיליון שקל ישלמו אותו הדבר", אמר אריאל. בנוסף הוסיף כי גם שר האוצר לפיד הודה בפניו כי מדובר בהחלטה האומללה ביותר שלו.

הצעת התקציב מציעה לבטל את הפטור ממס רכישה לרוכשי דירות שבבעלותם היתה בעבר דירה. רוכשי דירות אלה, שרובם עונים על הגדרת "משפרי דיור", ייאלצו לשלם 3.5% מס רכישה מהשקל הראשון, בעוד שכיום הם נהנים מפטור ממס עד לדירה במחיר של 1.47 מיליון שקל. עניין זה סופג ביקורת שכן מדובר על מס גורף, שלא מבדיל בין דירות יוקרה לדירות זולות יותר ונחשב לפגיעה ישירה במעמד הביניים.

דוברת שר האוצר מסרה: "שר האוצר עצמו אמר לא אחת כי זהו מס שהוא אינו אוהב, אך על מנת לסגור את הבור התקציבי העצום אין ברירה אלא להשיתו".

לצפייה בפרויקטים חדשים בנדל"ן לחצו כאן

מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו