תופעת קיץ: רוכשים דירות - ומשכירים לתיירים

כאשר שוק הנדל"ן בישראל רותח והמחירים ממשיכים לעלות, מחפשים משקיעי הנדל"ן אלטרנטיבות משתלמות להשקעה. משכך, אנו עדים לשוק מתפתח של רכישת דירות נופש ודירות להשכרה לטווח קצר. מדובר בשני סוגים של השקעות, הטומנות בחובן יתרונות רבים ואפשרויות רווח מצויינות, אך אסור לשכוח שהנושא מעורר גם סוגייה "חמה" בדיני מיסוי מקרקעין נדל"ן.

• מס על משכירי דירות נופש לתיירים
• זהירות סאבלט: שהשוכרים לא יעשו עליכם קופה
• אתר ההשכרה Airbnb הוכרז כבלתי חוקי בניו יורק
  

מהי דירת נופש ובמה היא נבדלת מדירה רגילה?

ראשית יש להבהיר כי אין מדובר באותן יחידות נופש שהיו נמכרות בשנות ה-90 בשיטת time share במלונות קלאב באילת, בטבריה ובחו"ל, ואשר היו מזכות את הרוכשים בשבוע נופש קבוע מדי שנה. מדובר בדירות מגורים, שלאחר רכישתן יירשמו הזכויות בהן על שמו של הרוכש - ויהיו בבעלותו הבלעדית.

מרבית דירות הנופש מצויות במלונות דירות או כחלק מבית מלון יוקרתי, או פרויקט תיירות איכותי - ולא בבניין מגורים רגיל. הרעיון הוא שבעל הדירה ישתמש בה בחופשותיו ובביקוריו בישראל, ואילו בשאר הזמן תושכר הדירה לתיירים ותהווה נכס מניב עבור הבעלים.

ב-26 בפברואר השנה פרסם משרד התיירות הנחייה, לפיה השכרת דירות בבתי מלון חייבת להיעשות על ידי חברת הניהול של בית המלון. זאת כדי לפקח על קיום ההוראה לפיה על הדירה לעמוד להשכרה לציבור הנופשים לפחות 6 חודשים בשנה.

מאחר שכל בניין וכל דירה נבנים לפי היתר בנייה, יש לבחון מהי מטרת הנכס לפי ההיתר. אם מדובר בייעוד מלונאי, אסור לבעלי הדירה (או לשוכר) להתגורר בה כל השנה, אלא עליו להשכירה למטרת ייעוד מלונאי לפחות 6 חודשים בשנה.

אם ייעוד הדירה הוא מגורים, ניתן להשכירה למטרת מגורים של אורחים על בסיסי השכרה קצרת מועד. אך אם יש לבעלים מספר דירות, עליו לבחון עם מומחה לתכנון ובנייה ומומחה מס, האם ההשכרה מהווה פעילות מסחרית המהווה גם שינוי ייעוד מדירה לשימוש מלונאי. שימוש חורג מהשימוש המותר עלול להיחשב כעבירה על חוק התכנון והבנייה.

דירת נופש. פעילות מסחרית?

מהי דירה להשכרה לטווח קצר?

ההשכרה לטווח קצר יכולה לנוע בין מספר ימים לחודשים אחדים. בשנים האחרונות ניכר כי שוק השכרת הדירות לטווח קצר בישראל (סאבלט) תפס תאוצה רבה, בין היתר, בשל מחירי המלונאות הגבוהים והביקוש הרב בעונות השיא התיירותיות.

בניגוד לדירה רגילה, המושכרת לאותו שוכר לפרק זמן של שנה לפחות, כאן מדובר בדירה שתושכר במשך השנה למספר רב של שוכרים ולתקופות קצרות. בתחשיב כללי, ניתן לראות כי ההשכרה לטווח קצר אמנם כרוכה בהתעסקות רבה יותר של המשכיר, אך פוטנציאל התשואה שלה גבוה בהרבה.

כמו כן, ישנן חברות ואתרי תיווך אשר יפחיתו כמעט לחלוטין את מעורבותו של בעל הדירה בענייני ההשכרה ומציאת השוכרים.

מי מנהל ומתחזק את הדירות?

בזמן שבעל הנכס אינו מתגורר בנכס בעצמו, יהיו הדירות מתוחזקות ומנוהלות על ידי בית המלון (כאשר מדובר בדירת נופש) או על ידי חברת אחזקה (במקרה של דירה להשכרה לטווח קצר). באופן זה, הדירות לא יסבלו מהזנחה ויהיו במצב שמיש לאורך כל השנה.

בניגוד לבעל דירה רגילה, שמגיע אליה פעם בשנה ואינו יודע באיזה מצב ימצא אותה, הרי שבעל דירת הנופש או בעל דירת ההשכרה לטווח קצר, יכולים להיות רגועים ובטוחים שדירתם מטופלת ומוכנה עבורם בכל רגע שיחפצו בה. עם זאת, רצוי לברר מראש מהי רמת התחזוקה של חברת האחזקה או של מלון הדירות, ואם מדובר בחברה בעלת מוניטין.

עבור מי מהוות דירות אלה השקעה כדאית?

רכישת דירת נופש או דירה להשכרה לטווח קצר כדאית במיוחד עבור משקיעים זרים שנוהגים להגיע לישראל בזמן חופשותיהם לתקופות של שבועות או חודשים. כמו כן, ההשקעה כדאית גם עבור חברות בינלאומיות, השולחות נציגים לשהות בישראל לפרקי זמן של חודש ומעלה בשנה.

עבור אלו תהיה רכישת הדירות משתלמת, שכן הם יתגוררו בהן בעת שהותם בישראל - ובכך יחסכו את הוצאות המלון הגבוהות. בנוסף, בזמן שהם אינם בישראל תושכר הדירה לתיירים, ותהווה עבורם מקור הכנסה במקום שתעמוד נטושה ובלתי מועילה. למשקיעים רבים אף משתלם לשכור דירה לטווח ארוך, לרהט ולאבזר אותה, ואז להשכיר אותה לטווח קצר לתיירים ואנשי עסקים.

מה היתרונות בדירת נופש ובדירות השכרה לטווח קצר? 

יתרון ראשון הוא ששתי הדירות יכולות לשמש את בעליהם הן למגורים והן בתור נכס נדל"ן להשכרה. כאשר מגיע בעל הדירה לארץ, הוא אינו צריך לחפש מלון ולשלם עבור שהייתו - שכן הוא יתגורר בדירה. בנוסף, כאשר בעלי הדירות לא עושים בהן שימוש, הדירות יתוחזקו במהלך כל השנה.

יצוין כי בניגוד לדירות רגילות העומדות לעתים ריקות, הרי שבניהול מושכל ניתן לנצל את הפוטנציאל הכלכלי של דירות הנופש וההשכרה לטווח קצר בצורה מיטבית בכל ימות השנה - גם כאשר הבעלים אינו משתמש בדירה. לגבי דירת הנופש, ראוי להדגיש כי כאשר בעליה שוהה בה, הוא נהנה מכל אותם שירותים שמספק המלון בו נמצאת הדירה, לרבות חדר כושר, בריכה, נקיון חדרים ועוד.

כמה צפוי להרוויח בעליה של דירה כזו?

מחיר ההשכרה הממוצע החודשי של דירת השכרה לטווח קצר עשוי להגיע לפי 3 ממחיר השכרה רגילה, ועשוי להיות גם גבוה בהרבה כאשר המחיר נקבע בהתאם למיקום הדירה, קרבתה לים ולמרכזי בילוי, גודלה ורמת איבזורה. מחיר דירה מאובזרת במיקום מרכזי יכולה לנוע מ-100 עד 300 דולר ללילה. בעניין דירות הנופש, חשוב לשים לב כי מדובר בטרנד חדש יחסית, ומשכך סך התשלום לבעל הדירה אינו אחיד.

יש מספר שיטות לחישוב תשלום זה: במלונות מסוימים התשלום נעשה לפי הימים שהדירה הושכרה בפועל לתיירים; ואילו במלונות אחרים מחושב סך התשלום המגיע לבעלי הדירה על ידי ממוצע ההכנסות הכללי של המלון, או של מאגר הדירות המלונאיות של בית המלון. לכן, כדי להפוך את העסקה למשתלמת ביותר, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מנוסה מתחום הנדל"ן.

האם מיסוי השכרת דירת נופש זהה למיסוי דירת מגורים?

רשות המסים פרסמה חוזר שדן בהיבטי מיסוי מקרקעין על דירות הנופש, בו נקבע כי דירות נופש אינן "דירות מגורים". קביעה זו מסתמכת על התכלית של דיני תכנון ובנייה (וכי אין לתת יד לשימושים חורגים) ודיני המס, לפיהם דירות נופש נועדו לשהייה קצרה ואקראית של הדייר בהם, ולא למגורים דרך קבע בהם רואה הדייר את בסיסו.

בתיקון 34 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי הפטורים בעניין מס שבח ינתנו לדירת מגורים מזכה, קרי דירה שלפי טיבה היא דירת מגורים וגם שימשה בפועל למגורים דרך קבע. כלומר, לא ינתנו פטורים כאמור על מכירת דירות נופש. חריגים לקביעה זו הם דירות נופש בפרויקטים שבוצעו לפני תיקון 34 שפורסם ב-28 בפברואר 1997, עליהם יחול הפטור ממס שבח (ולא ממסי רכישה) עקב הסתמכות רוכשיהן על המצב המשפטי שהיה בעבר.

יש לתת הדעת כי ההכנסות אותן מפיק בעל דירת הנופש חייבות במס הכנסה, מכוח היותן הכנסה מנכס מקרקעין, ויחולו עליהם שיעורי המס השוליים של המשכיר ודיני קיזוז ההפסדים, בהתייחס לעובדה כי אין מדובר בהכנסה מיגיעה אישית. במצב דברים בו לבעל דירת הנופש יש מספר דירות נופש, הוא עלול למצוא את עצמו מול טענה כי מדובר ב"עסק" של השכרה, המחייב ניהול ספרים והגשת דו"חות מס שנתיים.