המדינה שוקלת לפקח על מחירי הדירות

בימים אלה מתקיים דיון בין פקידים בכירים בממשלת ישראל סביב השאלה, האם להטיל פיקוח על מחירן של כ-20 אלף דירות שמתכננת המדינה לשווק לבנייה עד סוף השנה. ההצעה עלתה במסגרת תוכנית נרחבת של הממשלה שיישומה החל בשבוע שעבר. התוכנית כוללת שיווק קרקעות לבנייה של עשרות אלפי יחידות דיור בארבע ערים: קריית גת, ראש העין, מודיעין וקריית ביאליק.

לכתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :

• מענה למצוקה: 7598 דירות ייבנו בקרית גת
• מדד ההגירה: הישראלים נוטשים את ת"א וי-ם
• אז והיום: כך תל-אביב ורמת גן צמחו לגובה
• מחלוקת בקואליציה הפילה חוק הדיור הציבורי
  

ראש מינהל מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, סבור כי במסגרת המכרזים הללו ראוי לשווק כ-80% מהדירות בשיטה של מחיר מטרה. המחיר ייקבע על ידי חישוב המחיר החציוני לדירה בגודל מסוים באותו מחוז והפחתה של מספר אחוזים ממחיר זה. במקביל תקבע המדינה את מחיר הקרקע כך שמחיר המטרה ישקף תשואה מסוימת לקבלן.

בקריית גת, שם סוכם בשבוע שעבר על שיווק קרקע לבנייתן של יותר מ-7,000 דירות, צפוי מחיר מטרה לעמוד על רמה של 800-850 אלף שקל לארבעה חדרים. בשאר הערים טרם נקבע המחיר. "זה המחיר שצריך להיות ואפשר לחיות עם זה", מסביר ליברמן. "מדינת ישראל פשוט תרוויח פחות על הקרקע. בשלב זה נראה כי התוכנית אינה נתקלת בהתנגדות מצד גורם כלשהו בממשלה, וכעת מתנהלים דיונים על פרטי התוכנית.

הדירות יימכרו לכולם - ולא יגבלו לזכאים

התערבות ממשלתית במחירי הדירות קיימת היום רק במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן" המיועדים לבעלי הכנסה נמוכה יחסית. הפעם מדובר בהתערבות בקנה מידה שונה לחלוטין.

על פי התכנית, מחירי המטרה יחולו על כמות של כ-20 אלף דירות שייבנו בשנתיים הקרובות, לעומת כאלף דירות בשנה בלבד במסגרת "מחיר למשתכן". שנית הדירות יימכרו לכל מי שירצה לקנותן ולא רק לבעלי הכנסות נמוכות. שלישית, הדירות ייבנו בגדלים שונים, במפרטים שונים ובאזורים שונים לעומת דירות במכרזי "מחיר למשתכן שמאופיינות באחידות יחסית.

איך ייקבע המחיר המפוקח? 

הגיוון בדירות שייבנו הוא העקב אכילס של התכנית. המחיר המפוקח אמור להתבסס על הערכה של המחיר חציוני של דירה דומה באותו אזור. אך האם הממשלה בכלל יודעת להעריך מחיר כזה? כיום, מפרסמת הממשלה ארבעה סקרים שונים של מחירי הדירות בישראל (סקר האוצר, סקר משרד השיכון, סקר הלמ"ס וסקר השמאי הממשלתי). כל אחד מהסקרים נערך בשיטה שונה ומניב תוצאות שונות.

המידע הלקוי מעורר חשש כי המחירים המפוקחים שתקבע הממשלה יהיו גבוהים מדי או נמוכים מדי. אם יהיו גבוהים מדי, הפיקוח רק יעשיר את הקבלנים. אם יהיו נמוכים מדי, המכרזים לא יהיו רווחיים והדירות פשוט לא ייבנו.

בנוסף, התכנית מבוססת על מתן הנחה במחיר הקרקע, באופן שיאפשר לקבלנים לשמור על רווח סביר למרות המחיר המפוקח. אך לפחות חצי מהדירות עתידות להיבנות באזורים שבהם מחיר הקרקע נמוך מאוד גם ככה (קריית גת וקריית ביאליק), כך שלממשלה לא תהיה יכולת להעניק הנחה משמעותית.

גם ליברמן, שמקדם את התכנית, מכיר בכך שהערך העיקרי של ההסכמים שנחתמים היום עם ארבעת הערים שבהן ייבנו הדירות הוא עצם בנייתן של עשרות אלפי דירות, אשר יגדילו את ההיצע. "מחיר המטרה הוא עניין טכני", הוא אומר. "העבודה האמיתית היא ההסכמים שייצרו היצע אפקטיבי. בלי ההסכמים אין צ'אנס להוריד מחירים".

ההחלטה להטיל פיקוח על מחירי הדירות היא נועזת, אך קיימת הסכמה רחבה כי אם היא תגרום לכך שאפילו חלק מהמכרזים לא יצלחו בגלל שקבלנים יחששו מהמחיר המפוקח, אז יצא שכרה בהפסדה.

מסיבה זו, שוקלים במקביל חלופה למחירי מטרה. החלופה היא "מכרזים הפוכים", שבהם במקום למכור את הקרקע לקבלן שהציע את המחיר הגבוה היותר, תקבע הממשלה מחיר אחיד לקרקע ותמכור לקבלן שהציע את מחיר הדירה הסופי הנמוך ביותר. כך תימנע המדינה מלקבוע שרירותית את מחיר הדירה הרצוי ויוסר החשש לתמחור יתר או חסר של הדירות.