זכרון דברים בשכירות: לחתום או לחכות?
הביקוש הגובר לדירות שכורות, מוביל חלק מבעלי הבתים לנסח זכרון דברים ולהחתים את השוכרים הפוטנציאליים - עוד בטרם הכנת חוזה השכירות המחייב. בדקנו אם יש לזכרון דברים תוקף משפטי או שאפשר להתחרט
פרקטיקה מקובלת ונהוגה בשוק הנדל"ן היא חתימה על זכרון דברים עוד בטרם החתימה על חוזה שכירות. נכון הדבר כי ישנם רבים המסתייגים ממוסד זכרון הדברים, משום שהוא צופן בחובו בעיות משפטיות בעתיד. אך לאור נסיבות עסקיות מסוימות, שאינן מאפשרות לסגור עסקה, ורצון הצדדים "לתפוס" עסקה ולא לאבדה, ישנם רבים אשר מסכימים לחתום על זכרון דברים.
עוד במדור דירה להשכיר בערוץ הנדל"ן :
- מדריך: אפשר להפר חוזה שכירות לפני הזמן?
- לא הצלחתם להשכיר את הדירה? לוועד לא אכפת
- האם הסכם שכירות בעל פה מחייב?
השימוש בזכרון דברים נפוץ ומקובל לרוב במכירת דירות, אולם ישנו שימוש לא מבוטל בזכרון דברים גם בשוק השכירות. זאת בעיקר כאשר מדובר בנכסים אטרקטיביים וכן בנכסים מסחריים ומניבים, בהן מקובלת שכירות ארוכת טווח.
כאן עולה השאלה: מהו תוקפו החוזי של זכרון הדברים? האם הוא מהווה שלב ביניים בלבד במסגרת המו"מ בין הצדדים - או שמא הוא מהווה הסכם מחייב ושריר לכל דבר ועניין? שאלה זו מקבלת משנה תוקף במצב שבו שוכר פוטנציאלי חתם על זכרון דברים בסיסי המחזיק עמוד אחד בלבד, ולאחר מכן נמלך בדעתו וחזר בו מהסכמתו, וטוען בפני המשכיר כי הוא פטור מכל התחייבות - בשל העובדה שלא נחתם ביניהם הסכם שכירות "רגיל" ומחייב.
שלב במו"מ או הסכם מחייב?
בפסיקה נקבע כי מסמך הנושא את הכותרת "זכרון דברים" יכול, בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו. בנסיבות אחרות הוא עשוי לשמש אך ורק "חומר גולמי" וחלק ממו"מ לקראת כריתת חוזה מחייב.
לצורך קביעה אם זכרון דברים הוא הסכם מחייב או רק שלב במו"מ, בתי המשפט בוחנים תחילה מה הייתה כוונת הצדדים באשר לזכרון הדברים. לדוגמא, מתן תשלום מקדמה או דמי רצינות מראש בעת חתימת זכרון הדברים יכול להוות אינדיקציה לכך שהצדדים גמרו בדעתם וראו את ההסכם כמחייב. אם צוין בזכרון הדברים כי הסכם מפורט ייחתם בהמשך, ניסוח זה מהווה ראיה לכך שהצדדים ראו את זכרון הדברים כחוזה תקף.
מאידך, אם צוין במפורש כי זכרון הדברים מהווה שלב במו"מ בלבד, או שצוין בו כי הוא כפוף לחתימה על חוזה פורמלי, נקבע כי במקרה כזה גילוי הצדדים את רצונם כי שלב זכרון הדברים הינו שלב במו"מ בלבד, ולכן לא יהיה תוקף מחייב לזכרון דברים. בית המשפט בודק ומנסה להתחקות אחר "נוסחת הקשר" בין הצדדים, באשר לראיית תוקפו החוזי של זכרון הדברים כלפיהם.
לאחר מכן בודקים בתי המשפט האם צוינו בזכרון הדברים הפרטים המהותיים והחיוניים בעסקה. כך נקבע, כי פרטים מהותיים בעסקת מקרקעין הם זהות הצדדים, זהות הנכס, מהות העסקה, התמורה וזמני תשלום. כלומר, אם בזכרון הדברים, אפילו שהוא מכיל דף אחד בלבד, צוינו כל הפרטים הללו, הרי שהוא מקפל בתוכו את עיקרי העסקה - ומכאן שהוא מחייב.
הישמרו מחתימה
מכאן יוצא שחתימה על זכרון דברים אינה דבר של מה בכך, ויכולה להיות לה משמעות הרת גורל. אדם שחותם על זכרון דברים, יכול לסבור בטעות כי חתם על מסמך הצהרתי שאינו מחייב אותו כלל; אולם לאחר מכן יתברר לו כי זכרון הדברים שעליו חתם הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין, ואין צורך בחתימה על הסכם נוסף, אף מפורט יותר, כדי ליצור עבורו חיוב חוזי.
יש להיזהר מחתימה על זכרון דברים, שכן בסופו של דבר ייתכן שיוכרע בבית המשפט שהטופס הוא למעשה הסכם תקף. לסיכום, שוכר פוטנציאלי יכול למצוא את עצמו מחויב לשכירת נכס לאחר שחתם על זכרון דברים בלבד, ואף יכול למצוא את עצמו מפר את זכרון הדברים, שנחשב כבעל תוקף של הסכם מחייב - ולשלם פיצוי כספי רב.
לפיכך, ראוי לבדוק היטב את נוסחו המילולי של זכרון הדברים בטרם חתימה עליו, מה גם שבמרבית המקרים חותמים צדדים על זכרון דברים "סטנדרטי" שהורידו מהאינטרנט מבלי לקבל ייעוץ משפטי.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי . האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני
לפנייה לכתב/ת 
