געגועים לטאבו: כשצריך לרשום בית משותף

קניתם דירה? אל תמהרו כל-כך לשמוח: ייתכן שהדרך לבעלות עליה עוד ארוכה. בשכונות מגורים לא מעטות בישראל קיימת תופעה, לפיה רוכשי דירות מגלים לאחר הקנייה שהם אינם יכולים לרשום את הדירות שרכשו על שמם. זאת מאחר שטרם נרשמה "פרצלציה" בבית המשותף.

• רוכשים דירה? הקפידו לרשום הערת אזהרה
• מרחיבים דירה? הכירו את צו הבית המשותף
• שיפוץ בניין - כל השכנים ערבים זה לזה?
  

"פרצלציה" היא תוכנית חלוקה ו/או איחוד של קרקע המשותפת לכמה בעלים לגושים ולחלקות, במסגרתה המדינה נותנת למגרשים מספרי חלקה חדשים, אשר נרשמים בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). ככלל (למעט מקרים יוצאים מהכלל), בניין שנבנה על שטח שטרם עבר פרצלציה, אינו יכול להירשם כבית משותף, ורוכשי הדירות לא יוכלו להירשם בטאבו כבעלים של הדירות אותן רכשו. האחריות לרישום הפרצלציה מוטלת על הרשות המקומית, על רשות מקרקעי ישראל או על משרד השיכון.

ניקח לדוגמא את שכונת היוקרה ורדיה שבחיפה. מדוב בשכונה שבה טרם הסתיים תהליך רישום הפרצלציה, למרות שבניית מרבית הבניינים הסתיימה כבר לפני למעלה מ-15 שנה. כך ניצבים תושביה במצב בעייתי, וזכויותיהם רשומות לכל היותר כ"הערת אזהרה" (הערה הנרשמת בטאבו ומכילה פירוט של ההתחייבויות שבעל הנכס נתן ביחס לעסקאות הקשורות באותו נכס).

במקרה אחר, בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי לא ניתן לרשום כבית משותף שתי יחידות צמודות שנבנו יחדיו, בשל העובדה כי המגרש עליו נבנו היחידות טרם נרשם כחלקה רישומית בפנקסי המקרקעין. כלומר, בדרך כלל רישום פרצלציה הוא תנאי הכרחי לרישום בניין כבית משותף.

הדירה לא רשומה על שמי - את מי לתבוע?

המחוקק מודע למורכבות הליכי רישום פרצלציה, ובשנת 2011 תוקן חוק המכר (דירות) - וחברות הבנייה חויבו לרשום את הבניינים כבתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע; או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.

עוד קבע המחוקק כי כאשר הגורם שיזם את התב"ע (תוכנית בניין עיר) הוא הרשות המקומית, עיכוב הפרצלציה גורם לקבלן להתעכב ברישום הזכויות - ולכן האחריות מוטלת על הרשות המקומית. כמו כן, מוכרי הדירות מחויבים לרשום את הדירה על שם הרוכש תוך שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.

אי-קיום הוראות חוק אלה מהווה עוולה של "הפרת חובה חקוקה", ורוכש הדירה רשאי לתבוע את נזקיו ממוכר הדירה. לעומת זאת, חשוב לדעת כי אין הוראה בחוק הקוצבת את הזמן להשלמת רישום החלוקה והאיחוד של הקרקע, ולפיכך לצורך הוכחה כי הרשות המקומית התרשלה - יש צורך בחוות דעת מומחים ועדויות מקצועיות כבדות משקל.

נשאלת השאלה אילו נזקים עלולים להיגרם עקב אי-רישום פרצלציה. ראשית, בבניין שאינו רשום כבית משותף, רוכש הדירה אינו יכול לקבל לידיו שטר מכר המעיד על זכויותיו בדירתו הפרטית ובשטחים הצמודים אליה (כגון גינה, חניה, מחסן וכיו"ב).

בנוסף, אין לבעלי הדירות כל מסמך אשר מעיד על רישום חלוקת שטחי המגרש לדירות, לשטחים צמודים, לדירות ולשטחים משותפים. לפיכך, אי-רישום זכויות הבעלות בדירה על שם הקונה עלול, בתנאים מסוימים, לפגוע בשווי הדירה ובאפשרות לקבל משכנתא.

אם הדירה שרכשתם לא נרשמה על שמכם בטענה כי הפרצלציה טרם נרשמה, חשוב מאוד לפנות למוכר הדירה ולרשות המקומית כדי לברר מהי הסיבה לאי-רישום פרצלציה. עיכוב בלתי סביר ברישום הפרצלציה עשוי להוות עילה להגשת תביעה לפיצוי כספי נגד הגורם האחראי לעיכוב.

הכותב הוא מומחה בנדל"ן, שותף במשרד עורכי הדין א. שילה ושות'