תמ"א 38 בלי ממ"ד? הדיירים עדיין בסיכון

בחודש החולף ציינו שנה למבצע "עמוד ענן ", שבו העורף הישראלי היה חשוף למאות טילים. אמנם ישראל נמצאת על השבר הסורי-אפריקני, והחשש לרעידות אדמה בהחלט ניכר, אולם למדנו על בשרנו שאיום הטילים מצד שכנותינו הוא לא פחות מוחשי.

כתבות נוספות על תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :

• שמאים: לחייב קבלנים לחזק מבנים בפריפריה
• קבלנים: הטבות מס תמורת חיזוק בפריפריה
• מה הקשר בין רעידת האדמה למצוקת הדיור?
  

הבעיה היא שפרויקטים של תמ"א 38, שאמורים לתת מענה ולהוסיף ממ"דים (מרחב מוגן דירתי) לדירות בבניין שעובר חיזוק, מתמקדים רק בחיזוק מפני רעידות אדמה. למעשה, פרויקטים מסוג זה אינם מחייבים בניית ממ"ד ובכלל - המגבלות בתמ"א 38, כגון הצורך המעשי לייצר מקומות חניה נוספים והעלויות הגבוהות, מונעות מיזמים לבנות ממ"דים גם לו ביקשו בכך.

יצוין כי כיום אין חובה לבנות ממ"ד בדירות הקיימות, אלא רק בדירות החדשות או בכאלה שיורחבו מעבר ל-12 מ"ר. לא כל פרויקט תמ"א מגדיל את הדירות מעבר ל-12 מ"ר, שכן לעתים יש מגבלות שונות כגון קווי בניין. נכון לחודש אוקטובר השנה, 57 בנייני מגורים בלבד הגיעו לסוף תהליך התמ"א, מאז אושרה התוכנית בממשלה בשנת 2005. כדי לעודד את חיזוק המבנים, נוסף תיקון 2 לתמ"א 38, שמאפשר הריסת בניין והקמתו מחדש.

התיקון מ-2010 הוסף, לאחר שנמצא כי עלות שיפוץ בניין בשיטת "טלאים על טלאים" כאשר הדיירים גרים בו, עשויה להיות גבוהה יותר מאשר הריסת המבנה כולו ובנייתו מחדש - דבר שהפך את הפרויקט ללא משתלם. אולם גם תיקון זה לא הביא לנסיקה בפרויקטים של תמ"א 38, הואיל ולא היה בתוספת בזכויות כדי להביא את הפרויקט לכלכליות, כל שכן באזורי הלווין.

דרוש תיקון נוסף

אם נחזור לנושא הביטחון והמענה שפרויקטים אלו יכולים להביא גם בהגנה מפני ירי טילים, לטעמנו דרוש תיקון נוסף לתמ"א 38 - שיהיה בו כדי לחייב בניית ממ"דים. זאת ועוד, יש צורך להרחיב את תחולתה של תמ"א 38 גם לבניינים שנבנו ללא ממ"ד בין השנים 1980 ל-1991 (לאחר שנה זו בניית ממ"ד הפכה חובה), ולאפשר כל הקלה בשל כך. נזכיר כי נכון להיום, תכולתה של תמ"א 38 מוגבלת לבניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן עד לינואר 1980 (ללא תקן עמידות בפני רעידות אדמה).

עד כה הוכח מעל לכל ספק כי תוספת הממ"דים מחזקת בצורה משמעותית את המבנים גם מפני רעידות אדמה, שכן היא מוסיפה לחוסנו הקונסטרוקטיבי של המבנה. כמו כן, הדיירים זוכים לא בחדר ביטחון כי אם בחדר נוסף, והיזמים שמחזקים את המבנים יכולים כך להגדיל את שטח הדירות שיועמדו למכירה.

אז הגיע הזמן שהממשלה תרים את הכפפה ותתן תמריצים אמיתיים כדי שיותר ויותר פרויקטים מסוג זה ייצאו מן הכוח אל הפועל, בראותם כמצילי חיים. ולמרות כל זאת נבקש להבהיר שבעינינו תמ"א 38 על תיקוניה היא רק עדיפות שנייה לביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי, שביכולתו לתן מענה שלם וכולל לנושא הביטחון, הרווחה, למצוקת הדיור ולהתחדשות העירונית.