פרדוקס הנדל"ן: ככל שבונים המחירים עולים

מזה שנים שקבלנים, שמאים, מתווכים, פקידים וכלכלנים משננים ומפמפמים לנו: יש בישראל מחסור נורא בדירות. הקבלנים, כמובן, רוצים למכור לנו הרבה ובזול, אבל מה לעשות, אין במלאי. והסיבה, הם מסבירים בקול בוכים, היא שהממשלה, הרשויות, רשות מקרקעי ישראל - כל אלה לא משחררים קרקעות ולא נותנים לבנות. אם נבנה יותר, המחירים יצנחו - הם אומרים.

• בעלי דירות רפאים ישלמו ארנונה כפולה
• האוצר: מחיר דירה ממוצע בת"א - 2.8 מיליון
• הלמ"ס: עלייה חדה בהתחלות הבנייה ביו"ש
  

הטענות הללו מתבססות, לכאורה, על חוקי ההיצע והביקוש: כשהמלאי יורד - המחירים עולים. חוקי ההיצע והביקוש נכונים תמיד, אבל הסיפור על המחסור בדירות הוא בלוף. לא זו בלבד שהמחירים הגבוהים אינם נגרמים מעיכובים בבנייה, אלא להיפך: לפעמים, ככל שבונים יותר, מחירי הדירות עולים.

בשנים 2005-2009 התבצעו בארץ כ-30 אלף התחלות בנייה בשנה. קצב הבנייה לא הדביק את קצב גידול האוכלוסייה: מלאי הדירות החדשות למכירה עמד בשנת 2001 על 15 אלף, ואילו ב-2009 הוא ירד ל-8,500. מחירי הדירות באותה תקופה כמעט ולא עלו.

המצב השתנה מאז. היקף אישורי הבנייה זינק ב-2009 ב-30% ונשאר מאז באותה רמה. מספר התחלות הבנייה עלה לכ-40 אלף בממוצע בשנה. מלאי הדירות החדשות זינק בהתאם והגיע השנה לכ-20 אלף דירות. והמחירים? מאז 2009 הם עלו בכ-80%. ניתן היה לטעון שזאת עלייה זמנית, וכשהשוק יוצף בדירות חדשות - המחירים ירדו. אבל המצב הזה נמשך כבר יותר מחמש שנים.

בכלל, לא צריך סטטיסטיקה כדי לדעת שאין מחסור פיזי בדירות. הקונים אינם ממתינים זמן רב למציאת דירה. הדירות יקרות, אבל זמינות לרכישה, וחברות נדל"ן מפעילות מערכות משומנות לשווק אותן. בישראל עומדות 40 אלף דירות ריקות, ובעיירות הפיתוח אפשר למצוא בכל רחוב שלט "למכירה". אם כך, מדוע המחירים עולים?

מחירי הדירות מושפעים מציפיות

מחירי הדירות מושפעים מציפיות. דירות חדשות הן, בהגדרה, יקרות מדירות ישנות. רוב קוני הדירות הישנות אינם עשירים, ובתקופות של בנייה מעטה, שוק הדיור הוא שוק לתפרנים במחירים סטטיים. בתקופות של תנופת בנייה השוק מתעורר. לאנשים שמתעניינים בדירות חדשות - למגורים ולהשקעה - יש כסף, וסבלנות; רוב הדירות החדשות נמכרות "על הנייר", עוד לפני בנייתן; כשבונים יותר דירות כאלה, אנשים בעלי אמצעים מתחילים לפתוח את הארנק.

ההתעניינות מעלה מחירים, ההתייקרות יוצרת באזז ש"שוק הדיור חם", וזה מושך אליו משקיעים ספקולטיביים, שקונים דירות ביוקר ומוכרים עוד יותר ביוקר. הרתיחה מחלחלת לשוק דירות מיד-שנייה, מבריחה קונים תפרנים, והמחירים עולים גם שם. חלק מהבנייה היא באמצעות פינוי-בינוי, שבו דירות זולות הופכות לדירות יקרות והדיירים, שעד כה לא ניסו למכור אותן, מגלים אוצר בידיהם ומוכרים - ביוקר.

הבלוף על "המחסור בדירות" מסייע להעלאת המחירים פעמיים: הוא מסייע לקבלנים להסיר חסמים תכנוניים ולבנות יותר דירות יקרות (הארגונים הירוקים מתנגדים לבנייה במקומות היקרים ביותר - בחוף הים ובחיק הטבע); והוא מחזק את הבהלה בקרב הקונים מהשורה, החוששים שהמחירים יעלו עוד יותר ו"שהמלאי ייגמר". ועוד לא דיברנו על הריבית הנמוכה ומלכודת המשכנתאות.

הבלוף יכול להחזיק מעמד עוד חודש, שנה, חמש שנים. המחירים יכולים לעלות ב-2%, 12%, 70% או 500% נוספים. אבל בסופו של דבר, לשקר אין רגליים. העלאת ריבית, מיתון, משבר ביטחוני, ירידה מהארץ או סתם גל של התפכחות כואבת - כל אחד מאלה יכול לעצור את הטרנד. המחירים עשויים לרדת ב-1%, 10%, או ב-30%, בלא היגיון, ממש כשם שעלו.

האמת היא שאף אחד לא יודע, אבל דבר אחד בטוח: מי שקונה נדל"ן אחרי התייקרות כזאת - שם את כספו בקזינו. משקיע רציונלי אינו עושה דברים כאלה, אלא אם כן הוא קונה כדי למכור ברגע השיא. ירידת מחירים כזאת תסכן גם כל לקוח פרטי שקנה דירה "על הנייר".

הכותב הוא מנכ"ל חברת הנדל"ן CITYR