שנת שיא במשכנתאות: 51.7 מיליארד שקל

עכשיו זה רשמי. הביקושים הגדולים לנדל"ן ועליית מחירי הדיור הובילו את היקף המשכנתאות שניטלו במהלך השנה שחלפה לסכום שיא של 51.7 מיליארד שקל, כך עולה מנתוני בנק ישראל שפורסמו היום (א').

• עמלת פירעון מוקדם של משכנתא תבוטל?
• העמלות בחשבון העו"ש: אפשר גם בפחות
• מדד משכן: הרעה במצב רוכשי הדירות
  

היקף המשכנתאות שניטלו רשם עליה של 11% בהשואה לשנת 2012, כאשר בשנת 2011 עמד היקף ההלוואות שניטלו על 44.8 מיליארד שקל וב-2012 על 46.6 מיליארד.

המשכנתא הממוצעת במהלך השנה שחלפה (נכון לסוף נובמבר), עמדה על 598 אלף שקל, כאשר בשנת 2011 עמדה המשכנתא הממוצעת על 568 אלף שקל ובשנת 2012 המשכנתא הממוצעת הסתכמה ב- 585 אלף שקל.

היקף נטילת המשכנתאות הממוצע מדי חודש עמד בשנת 2011 על 3.73 מיליארד שקל, בשנת 2012 על 3.88 מיליארד שקל וב-2013 על 4.3 מיליארד שקל.

מאי היה החודש בו נרשם היקף ההלוואות הגבוה ביותר במהלך 2013, עם 5.64 מיליארד שקל. זאת בעקבות עליית המע"מ בתחילת יוני, כאשר הלווים הזדרזו לסגור את עסקת ההלוואה מול הבנק, טרם השינוי.

בחודש דצמבר האחרון ניטלו הלוואות בהיקף של 4.74 מיליארד שקל, עליה של 28% בהשוואה לחודש הקודם.

הביקושים גדלים, אך סיכון המשכנתאות יורד

למרות הזינוק בביקושים למשכנתאות נראה כי שלל ההגבלות שהטיל בנק ישראל במהלך השנים האחרונות נותנים את אותותיהם, לפחות בכל הנוגע לרמת הסיכון הנשקפת לבנקים מבולמוס ההלוואות.

כזכור, באוקטובר 2012 קבע בנק ישראל כי הרוכשים דירה ראשונה יוכלו לקחת שיעור מימון מירבי של 75% (סכום ההלוואה ביחס לשווי הנכס הנרכש). לגבי מי שמעוניין לשדרג את דירתו (קונה ומוכר במקביל) נקבע כי יוכל לקחת הלוואה בשיעור של עד 70% מימון. בנוסף נקבע כי כאשר מדובר בדירה להשקעה – ניתן יהיה ללוות מהבנק מקסימום 50% מערך הדירה.

כך, בעוד שבשנת 2011 עמד היקף ההלוואות בשיעור מימון הגבוה מ-75% מערך הנכס על 7.6% בממוצע מתוך סך ההלוואות לדיור שניטלו, הרי שבשנת 2012 הלוואות מסוג זה היוו רק 6% מסך ההלוואות, ובחודש נובמבר 2013 הן היוו פחות מאחוז אחד מסך ההלוואות.

מגמה מעניינת נוספת היא הירידה בהיקפי הריבית המשתנה. לטענת בנק ישראל, ריבית זו מסוכנת יותר ומגבירה את אי הוודאות ועשויה להשפיע לרעה על יכולת ההחזר של הלווה לאורך שנים.

בחודש אוגוסט האחרון הורה בנק ישראל לבנקים שלא לאשר הלוואות לדיור, שבהן היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה לבין סך ההלוואה עולה על 66.7% (שני שלישים). עד אז הוטלו הגבלות על נטילת הלוואות לדיור בריבית משתנה, בעיקר פריים, רק אם היה מדובר בריבית המשתנה בפרקי זמן הנמוכים מחמש שנים (הוראה שנכנסה לתוקף באפריל 2011 ). משמעות ההוראה מאוגוסט היא, שהמגבלות חלות על כל סוגי ההלוואות בריבית משתנה.

גם כאן נראה כי חלה ירידה משמעותית בהיקפי הריבית המשתנה. כך, באפריל 2011 עמד היקף ההלוואות שניטלו בריבית משתנה על 79% מתוך סך ההלוואות לדיור. בדצמבר אותה שנה ירד ההיקף ל-68%, ובחודש דצמבר האחרון הריבית המשתנה היוותה 58% בלבד מסך ההלוואות.

מנגד חלה עלייה חדה בהיקפי המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה, ואלו זינקו תוך שנתיים וחצי כמעט פי 10.

כמה אחוזים מההכנסה שלכם יוצאים על משכנתא?

נתון מעניין נוסף נוגע לא רק לסיכון של הבנקים בחשש שנוטלי ההלוואה לא יעמדו בהחזר התשלומים, אלא לסיכון של הלווים עצמם. נתון זה עוסק בשאלה - כמה אחוזים מתוך ההכנסה של משק הבית מופנים להחזר תשלומי המשכנתא?

במסגרת ההגבלות על נטילת המשכנתא קבע בנק ישראל כי הבנקים לא יוכלו לאשר הלוואה לדיור כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא, מתוך ההכנסה החודשית של הלווה (הכנסה נטו אחרי תשלום מס), עולה על 50%. ההגבלה היא בהתאם לזהות הלווה, בין אם מדובר ביחיד או במשק בית.

עוד נקבע אז, כי הלוואות לדיור בהן שיעור ההחזר החודשי מההכנסה הוא בין 40%-50%, ישוקללו ב-100% לצורך חישוב יחס הלימות ההון (כלומר, סך הסכום שהבנק נדרש להניח בצד כביטחון להלוואה יעמוד על 100% מהסכום שלה). עד כניסת הוראות אלו לתוקף, ההלוואות הללו שוקללו ב-75%, והמשמעות היא שהבנקים נדרשים להקצות הון גדול יותר במקרים אלו .

גם כאן נראה כי יש שיפור קל במרוצת השנים האחרונות בנתון הזה. כך, בשנת 2011 היה שיעור ההחזר הממוצע מההכנסה - 34.8%, בשנת 2012 עמד שיעור ההחזר הממוצע על 31.9% ,ונכון ל-11 החודשים האחרונים עומד שיעור ההחזר הממוצע על 30%. בחודש נובמבר האחרון נרשם אף החזר ממוצע של 28.1%.

גורמים בבנק ישראל מציינים, כי מבחינתם קיימות עוד הגבלות בהן ניתן יהיה להשתמש אם מגמת השיפור לא תימשך, אם כי בשלב זה לא עומד משהו קונקרטי על הפרק. עוד מציינים שם, כי עדיין מוקדם לקבוע האם ההגבלות ריסנו גם את הביקושים למשכנתאות בכלל. כפי שנראה מהנתונים - החודש האחרון מראה גידול משמעותי בביקושים, אם כי כאמור, עדיין מוקדם לקבוע מגמה.