בקרב בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי כולם מפסידים

פרויקטים של התחדשות עירונית הם כבר דבר שבשגרה, אבל עדיין קיימת מעין "מלחמה" בין תומכי תמ"א 38 לתומכי פינוי-בינוי. בעוד תמ"א 38 מהווה פתרון קצר ומהיר יחסית להשבחה עירונית נקודתית ולתוספת יחידות דיור באזורי הביקוש, פינוי-בינוי זהו פרויקט דומה - אך ארוך טווח. עם זאת, אינני רואה ניגוד אינטרסים בין יזמי תמ"א 38 ליזמי פינוי-בינוי, נהפוך הוא: שני המסלולים רק יכולים להשלים זה את זה ולהביא יחד תוך שנים ספורות לתוספת קריטית של יחידות דיור.

כתבות נוספות על תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :

• תמ"א 38: למי שייכות זכויות הבנייה בגג?
• תקדים בהרצליה: 3.5 קומות בתמ"א 38
• פיקוד העורף: אם אין ממ"ד - תמוגנו בשקי חול
  

תמ"א 38 מיועדת בראש וראשונה לאזורים המבוקשים ביותר בתל-אביב ובערי גוש דן והסביבה, שבהן ערך הקרקע גבוה במיוחד; ולאוכלוסייה הקיימת, כמו גם משפרי דיור בחתך סוציו-אקונומי גבוה, יש תמריץ משמעותי לקדם תוכניות אלה בבניינים הוותיקים שבהם הם מתגוררים - ולהוסיף עוד 2.5 קומות לבניין הקיים.

מבדיקה שערכנו במדגם אקראי של 400 בתי אב בגוש דן, המתגוררים באזורים ותיקים, עלה כי למעלה מ-70% מתוכם היו רוצים להשביח את איכות מגוריהם ולבצע תמ"א 38, זאת במידה שאותה עירייה הייתה מאפשרת להם זאת.

פינוי-בינוי, לעומת זאת, מאפשר פתרון אידיאלי לשכונות שנבנו בשנות ה-50 וה-60 של המאה שעברה, בדרך כלל במעטפת ערים קיימות, הקמת מגדלים מודרניים במקום השיכונים והשבחה משמעותית הן של ערך הקרקע והן של החתך הסוציו-אקונמי של אותם אזורים. החיסרון של פרויקטים של פינוי-בינוי הוא לוחות הזמנים הארוכים והבלתי צפויים.

הגיע הזמן לשתף פעולה

מבחינה זו, אין ספק, יש השלמה והיזון הדדי בין תמ"א 38 ופינוי-בינוי, ובפירוש לא סתירה ביניהן. אולם, לצערי, כיום הצגת דברים מקוטבת יוצרת את הרושם שאם, חלילה וחס, יקדמו העיריות תמ"א 38 - יביא הדבר לעצירה מוחלטת של פינוי-בינוי, ולהיפך.

מעבר לשאלה מה כדאי יותר, נשאלת שאלת מיגון האוכלוסייה, הן בפני רעידות אדמה והן בפני התקפות, מלחמות וטילים. על כן שאלת הזמן היא קריטית - לא ייתכן שלשכונות שלמות לא יימצא פתרון הולם במשך 15-10 השנים הקרובות, בציפייה למקבלי ההחלטות השונים.

אני קורא למקבלי ההחלטות - מהמשלה ועד לראשי עיריות - לשלב כוחות ולקדם בו זמנית אלפי תוכניות תמ"א 38, התקועות באפלולית מחלקות ההנדסה של עיריות רבות בגוש דן ואזורי הביקוש, ובכך להעניק מיידית מענה הולם לדרישת הקהל; וכן ליצור "מסלול ירוק" ליזמי פינוי-בינוי, כך שיוכלו להתמודד עם דיירים סרבנים ולקצר את ההליכים הביורוקרטים המסורבלים לקראת הוצאה לפועל של הפרויקט.

שיתוף פעולה ייתן מענה אמיתי לרעידות אדמה ומיגון העורף; זוגות צעירים ייהנו ממלאי גדול של דירות חדשות באזור הביקוש; משפרי הדיור יוכלו להגשים חלום ולחזור להתגורר בבניין מודרני ומשודרג במרכז העיר; ראשי הערים ייהנו מהתחזקות מרכזי הערים המתפוררים ומזרימת אוכלוסיות חזקות; ועם ישראל יהנה מחזות משודרגת ומשופרת של ערינו, ומתוספת משמעותית של דירות - שתשים קץ לסחרור מחירי הדיור.

הכותב הוא מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל