כמה עולה משכנתא בפריפריה? יותר מהמרכז

צריכים משכנתא? אם חשבתם שהריבית שיציעו לכם על הלוואת המשכנתא תהיה זהה בסניפים שונים כל עוד מדובר באותו בנק - טעיתם. בדיקה לא מאוד מאומצת תוכיח כי כל סניף יכול לתמחר את המשכנתא אחרת - וכי הפערים יכולים להיות משמעותיים מאוד לאורך שנים - עד עשרות אלפי שקלים.

• שנת שיא במשכנתאות: 51.7 מיליארד שקל
• כך הפכה משכנתא בריבית קבועה למבוקשת
• עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
  

לא פחות מפתיעה היא המציאות שבה סניפי הבנק בפריפריה, יציעו הצעה יקרה יותר ללקוח מאשר סניף של אותו בנק במרכז הארץ. המקרים הללו אינם נדירים, וספק אם נוטלי המשכנתאות בפריפריה מודעים לכך.

בני הזוג נרתמו למשימה והחלו לפנות לסניפי בנק שונים, וקיבלו מגוון הצעות למשכנתא. המקרים המעניינים היו אלה שבהם כל אחד מבני הזוג פנה לאותו בנק אבל לסניפים שונים: סניף קרית גת וסניף תל אביב. התוצאות הפתיעו את בני הזוג: בסניף בתל אביב קיבלו בני הזוג תנאי ריבית טובים יותר בהשוואה לסניף בקרית גת, על משכנתא זהה ועם אותם נתוני בסיס בדיוק.

כך הוצע הוצע ליואב בסניף הבנק במרכז, לחלק את המשכנתא ל-3 מסלולים: ריבית קבועה צמודת מדד ל-20 שנה, בריבית של 2.95%. ריבית משתנה כל חמש שנים ב- 1.86% ומסלול פריים בריבית של פריים פחות 0.8%.

לעומת זאת בסניף הבנק בפריפריה הוצע לאתי לחלק את המשכנתא לשני מסלולים בסך הכל: ריבית קבועה צמודה למדד ל-20 שנה, בעלות של 3.1% וריבית משתנה כל 5 שנים ב- 2.1%.

מלבד העובדה שלאתי לא הוצע כלל מסלול הפריים, ההפרש בריבית על המסלולים האחרים נע סביב 0.25%, שוני שלאורך שנים יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.

מי עושה "שופינג פיננסי" אמיתי?

האם תושבי הפריפריה "מסבסדים" את ההנחות שמקבלים תושבי המרכז? בדיקה שערכו בחברת ייעוץ המשכנתאות "ליבנה בן כנען", מעלה כי משכנתא ממוצעת לרכישת דירה בישובים מרוחקים ממרכז הארץ, כגון דימונה, אופקים או ירוחם, שבהם יש מיעוט סניפי בנקים למשכנתאות, נלקחת בריבית יקרה בממוצע בכ-0.5%, לעומת משכנתא שנלקחת לרכישת דירה באזור המרכז. בחלק מהמקרים הריבית גבוהה עוד יותר.

"נהוג לחשוב שחלק מהיתרונות של מגורים בפריפריה הם עלויות המחייה הנמוכות יותר לעומת המרכז", אומר צביקה ליבנה, מנכ"ל ליבנה בן כנען. "המציאות דווקא הפוכה לגמרי, במיוחד בתחום המשכנתאות לדיור".

הסיבה לפער במחירים היא שבאזור המרכז יש יותר סניפים ולכן תחרות גדולה יותר הבנקים. ללקוחות שמחליטים לעשות "שופינג פיננסי", מוצע מבחר בנקים גדול יותר לעומת ישובים קטנים. הלקוחות בערים הגדולות, באופן כללי, מתמקחים יותר ועושים סקר שוק בין הבנקים.

לבנק קל יותר להעלות את הריבית בישובים שבהם הלקוחות באופן מסורתי ועקב חוסר תחרות, מקבלים את הריבית המוצעת להם ללא כל מיקוח. התוצאה של זה ברורה: ייקור המשכנתא באזורים אלו ולמעשה סבסוד הלקוחות באזורים שבהם התחרות קשה יותר (אזור המרכז).

יש לציין כי מחירי הדירות באזורי הפריפריה נמוכים יותר ולכן גם סכום המשכנתא נמוך יותר. בהתאם, העלאת הריבית לכאורה פחות מורגשת בתשלום החודשי. אולם פער בריבית, היכול כאמור להגיע לכ-0.5%, הוא משמעותי ביותר.

אף שניתן לטעון ללא מעט ריכוזיות במערכת הבנקאית ולשלל פגמים מבניים נוספים, שוק המשכנתאות הוא תחרותי. עם זאת, לקוח שלא בא לבנק מוכן מראש עם דרישות, וסומך על הבנק שייתן לו את ההצעה הטובה ביותר, ככל הנראה יקבל גם את ההצעה היקרה יותר.

רוכשים דירה בפריפריה? כך תקבלו משכנתא טובה יותר

אז איך יכולים תושבי הפריפריה בפרט ולמעשה כל מי שמעוניין לקחת משכנתא, לקבל את ההצעה הטובה ביותר?

ראשית, כדאי לעשות מעט שיעורי בית לפני שניגשים בכלל לקחת הלוואה. מלבד הצורך לבדוק מה באמת גובה ההלוואה שאתם זקוקים לו, ומה הסכום ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו, מומלץ גם להכיר את שוק המשכנתאות - אילו מסלולי הלוואה קיימים ומה הריבית הממוצעת בכל מסלול. ניתן להיעזר בשלל מחשבונים הנמצאים ברשת וכן באתר בנק ישראל שמפרסם מדי חודש את הנתונים, אלו מתפרסמים גם מעת לעת בכלי התקשורת.

כלים אלו יעמדו לרשותכם גם תוך כדי המשא ומתן שתנהלו מול הבנקים השונים, ומומלץ להיעזר בהם.

אכן, לא כולם "מתחברים למספרים", אך האם לא שווה להקדיש כמה שעות בודדות, אפילו לצורך הבנה בסיסית, כדי לחסוך 20 אלף שקל ואף יותר?

כשיש לכם מעט רקע, הצעד הבא הוא "שופינג פיננסי". שוק המשכנתאות נחשב תחרותי מאוד, אך צריך לדעת כיצד לפעול בו נכון. הבנק אינו יועץ אובייקטיבי. הוא גוף שמטרתו למקסם את הרווח, ולהגדיל את נתח השוק שלו, כמו כל גוף עסקי.

היכנסו לכמה שיותר סניפי בנק באיזורים שונים. תגיעו מוכנים כשאתם יודעים מה אתם צריכים ומה מתאים לכם בראייה ארוכת טווח. זה לא אומר שאתם צריכים לדעת הכל וסביר שגם אם תעשו הרבה שיעורי בית לא תדעו הכל. אל תהססו לבקש מפקיד הבנק הסבר מפורט ותוודאו שהבנתם את הצעתו. עם זאת, תגיעו מוכנים לניהול משא ומתן. כשלא כל כך יודעים מה לבקש - זה עלול לפעול לרעתכם.

כדאי גם לדעת כי כמו במוקד מכירות של חברת סלולר, או כל חברה אחרת, לפקיד היושב מול הלקוח ולמנהל היושב מאחור, סמכויות שונות. לעיתים התערבות של מנהל יכולה להוזיל עלות ולעיתים הצעת הפקיד היא בהחלט לא "הצעה אחרונה". 

שוק המשכנתאות הוא אכן "שוק". ויש משמעות רבה לאסרטיביות שתפגינו וליכולת המיקוח שלכם. אל תהססו להציג לבנק הצעות טובות יותר שניתנו לכם.

במסגרת השופינג, שווה תמיד לחזור לסניף הבנק שבו מתנהל חשבונכם ולשמוע מה יש לו להציע לאור ההצעות שכבר שמעתם. הבנקים נוטים לשמור על הלקוחות שלהם "בבית" ולעיתים יציעו הטבות ייחודיות ללקוח כדי שייקח את ההלוואה בסניף שלו.

מנגד, בבנקים מתחרים מציעים לעיתים "עסקת חבילה" במסגרתה לא רק תיקחו הלוואה, אלא תעבירו אליהם גם את חשבון העו"ש שלכם והחסכונות, אם יש, ובכך תקבלו הטבה מיוחדת שגם תוזיל ריבית במשכנתא וגם תיתן תנאים טובים יותר בניהול החשבון.

כאמור, נטילת הלוואה של מאות אלפי שקלים, כנראה היקרה ביותר שתיקחו אי פעם, דורשת תשומת לב והכנה ראויה ואם תפעלו נכון, אתם עשויים לחסוך עשרות אלפי שקלים.