השאלות שרוכשי הדירות שוכחים לשאול

משרד האוצר פרסם השבוע כי שנת 2014 נפתחה בקול ענות חלושה בשוק הנדל"ן, לאחר שבינואר נרשמה ירידה חדה בקניית דירות. אבל אחת הסיבות העיקריות לצניחה בביקוש בחודש שעבר נעוצה בשביתת עובדי הטאבו, שתקעה אלפי עסקאות ומיליארדי שקלים. התורים הארוכים במשרדי לשכת רישום המקרקעין עם סיום השביתה, רק מוכיחים שהישראלים עדיין מצביעים בארנק - וקונים.

ערוץ הנדל"ן של ynet - כותרות אחרונות:

• ענבל אור איבדה את הקרקע בשכונת בבלי
• תל-אביב: 55 דירות חדשות בדרום העיר
• הממשלה התחייבה לדיור בר-השגה
• עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
  

ובאמת, לעומת ינואר, חודש דצמבר האחרון סגר את שנת 2013 עם נתון שיא ברכישת דירות - זינוק של 47% לעומת חודש נובמבר, בעיקר בקרב הזוגות הצעירים. זו הייתה גם הרמה החודשית הגבוהה ביותר מאז תחילת המאה ה-21, ונראה כי חרף יוקר המחייה ומצוקת הדיור - מי שרודף אחר חלום קניית הדירה, כנראה מתכוון להגשים אותו בכל מחיר.

אז עבור מי מכם שמתכוון לחתום על העסקה היקרה ביותר בחייו, כפי הנראה, בדקנו עם מומחים בענף אילו שאלות רוכשי הדירות שוכחים לשאול במשרד המכירות. שאלות כמו מה הערך העתידי של הדירה, מי השכנים ומה הקרבה לבתי ספר ולכבישים מרכזיים לא יופיעו כאן - אותן אתם יודעים לשאול היטב בעצמכם.

מי באמת בונה את הבניין ובאיזו שיטה?

אחרי שפתרנו את סוגיית הקבלן/יזם, נשאלת השאלה ממה הולך להיות עשוי הבית שבו נתגורר. לא תמיד אנחנו חושבים על זה, אבל אין ספק שמדובר באלמנט חשוב בהליך רכישת הדירה. "חשוב לשים לב לשיטת הבנייה של הדירה, ובזה הישראלים לא מתעניינים", מסביר אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק בחברת גיא ודורון לוי. לדבריו, "בבניית השלד, חובה לבדוק את טיב החומרים - שיהיו כאלו העומדים בתקן הנדרש. נושא הבידוד והאיטום חשוב ביותר".

לגבי מפרט הגמר, ממשיך זפרני, "צריך לוודא שהקבלן מקושר עם חברות ותיקות ואמינות, שיודעות לתת מענה לאורך זמן, ושהמוצר שלהן הוא מוצר מדף לאורך זמן. הדבר משמעותי במקרים שבהם יש צורך בהשלמות, תיקונים וכו'". מרבית השכונות נבנות כיום בשיטת הבנייה הירוקה, שבאה לידי ביטוי במספר פרמטרים: מערכות פינוי פסולת, בידודים, פתחי אור ושימוש באנרגיה סולארית. לדברי זפרני, "שימוש באלמנטים כאלו בבנייה משביח את הדירה".

ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, מוסיף כי צריך לשים לב לכל "הפינישים" בדירה. למשל, "על הטיח להיות ישר, הרווחים בין המרצפות צריכים להיות שווים וישרים, פינות עמודים וקירות צריכים להיות ישרים ואחידים בזווית של 90 מעלות, על הצביעה להיות בעלת מרקם אחיד ועוד", הוא מסביר. "הדרך הטובה ביותר לבדוק זאת היא לקחת, לפני קבלת המפתח, בעל מקצוע עם עין טובה (אדריכל, קבלן שיפוצים), שיראה וידריך מה אפשרי, קל או קשה יותר לתקן".

הבניין בחדרה שבו קרסו המרפסות. צריך לדעת מי היזם ומי הקבלן(צילום: ישראל דוד - דוד מהנדסים בע"מ)

הדירה בת 5 חדרים, אבל מה השטח שלה?

אחת התשובות שמציעה הממשלה למצוקת הדיור היא בניית דירות קטנות, בשטח שלא יעלה על 75 מ"ר - מה שאמור להשפיע על המחיר. למרות זאת, באזורי הביקוש כמו תל-אביב, גם דירות בשטח קטן יכולות לעלות לא מעט. כך או כך, כשהישראלים רוכשים דירה הם מודדים אותה בחדרים ולא בשטח - ויספרו כי רכשו דירת 5 חדרים ולא דירת 120 מ"ר. אבל השטח זהו נתון שאי אפשר להתעלם ממנו.

"רוכשי הדירות נוטים לקנות בהתאם למספר החדרים בדירה, אך רובם שוכח פרט מאוד חשוב - מהו שטח הדירה במ"ר ומהו המחיר למ"ר", אומר נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ. לדבריו, "יש דירות שעל פניו מתומחרות גבוה, אולם כשבודקים אותן לעומק ניתן לראות שהן פשוט דירות גדולות ומרווחות יותר". כך לדוגמא, דירת 5 חדרים סטנדרטית משתרעת, בדרך כלל, על פני שטח של 120 מ"ר; אך יש פרויקטים שבהם ניתן למצוא דירות 5 חדרים ענקיות, המשתרעות על פני כ-140 מ"ר.

דירות גדולות יותר יהיו בדרך כלל יקרות יותר מדירת 5 חדרים סטנדרטית. "אבל התוספת נמוכה יחסית לאיכות החיים שנהנים ממנה, הכוללת סלון מרווח יותר, מטבח רחב ומאובזר עם יותר מקומות אחסון ויחידת הורים שדומה יותר לסוויטה, מה גם שבדירות אלו ניתן לעתים להוסיף עוד חדר בהוצאה מינימלית, ככל שיידרש במהלך השנים", אומר אחיעזרא.

לא רק שטח הדירה חשוב. הישראלים לרוב לא מתעניינים באדריכל שתכנן את הבניין ועיצב את הדירות, למרות שלתכנון האדריכלי חלק חשוב באיכות החיים. ערן ברק, סמנכ"ל השיווק בחברת עמרם אברהם, מציין כי "הרוכשים לא נותנים את תשומת ליבם לתכנון ועיצוב החללים הפנימיים של הדירות, ומתייחסים רק לגודלן. אבל תכנון פנימי נכון של החלל יאפשר דירות מותאמות לצרכי הלקוח, תוך ניצול השטח בצורה הטובה ביותר".

פרויקט בבנייה בת"א. גם הדירות הקטנות יקרות, אבל מה השטח שלהן?(צילום: ענר גרין, ידיעות אחרונות)

האם הנוף הפתוח ייעלם, ומה לגבי ועד הבית?

כשקונים דירות בשכונות חדשות עם נוף פתוח, שוכחים שאלה חשובה: מה ייבנה ליד הבניין בעוד כמה שנים. לדברי רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק בחברת אשדר הבונה את פרויקט קריניצי החדשה ברמת גן, חשוב לדעת מה יקרה בסביבת המגורים. "צריך לבדוק גם את ההיבט החברתי-קהילתי, כולל רמת מערכת החינוך", היא מוסיפה, "לצדם, יש לבחון את מערך שירותי הציבור, המסחר והבילוי, היכן יוקמו הכבישים הראשיים, והקרבה לעורקי תחבורה ראשיים ולחניה ציבורית".

סוגיה נוספת ששוכחים לשאול במשרד המכירות היא סוגיית ועד הבית. בניית מגדלים יוקרתיים מחוץ לתל-אביב חשפה גם רוכשי דירות מראשון לציון, אשדוד או באר יעקב לדמי ניהול חודשיים - שיכולים להגיע למאות ואלפי שקלים. לדברי תמיר מינץ, יו"ר האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים ומנכ"ל קבוצת מ.מ.מ. אחזקות, דמי הניהול נקבעים לפי מספר פרמטרים, כמו המערכות הקיימות בבניין, מספר הדירות וגובה הבניין.

"ככל שהבניין יוקרתי יותר מבחינת מפרט השירותים (שומר, בריכה וכו'), הוצאות הניהול יהיו גבוהות יותר. לכן מחירי ניהול הבניינים בישראל נעים היום בין 200 שקל לדייר ועד לכ-4,000 שקל לדייר במגדלי היוקרה", אומר מינץ. ניהול ואחזקה סטנדרטיים כוללים ניקיון, גינון, הדברה, תחזוקת מערכות אינסטלציה, חשמל, טיפול במעליות וביטוח. אולם, יש בניינים שרוצים שירותים נוספים, כמו תחזוק חדר כושר, בריכה, אב בית, ספא ושמירה 24 שעות ביממה. במפרט זה המחירים כמובן קופצים.

"תכנון נכון מראש של בניין חדש, יכול לחסוך עד 20% מעלויות האחזקה. כך למשל, התקנת מערכות שחוסכות באנרגיה, שיטת הפעלה חסכונית של המערכות בבניין, שימוש בחומרים עמידים שלא מתבלים מהר ועוד", אומר מינץ.

מגדלי יו בתל-אביב. דמי הניהול מזנקים(צילום: שאול גולן)

ומה באמת המחיר הסופי של הדירה?

המחיר הסופי עבור דירה חדשה מקבלן גבוה בהרבה מהמחיר אותו נוקב איש המכירות, ורוכשים רבים לא לוקחים זאת בחשבון, גם בעת בחינת המחיר וגם בעת נטילת המשכנתא. העלויות הנוספות כוללות את התשלום לעורך הדין מטעם הקבלן, מס הרכישה, הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, ריביות שלוקחים הקבלנים בגין מבצעי מימון, שינויים ושדרוגים במפרט. לדברי שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, אף מומלץ לקחת שמאי שיוודא שהדירה והמפרט זהים למה שרשום בחוזה.

כיצד המחיר קופץ? עו"ד נעמה שיף ממשרד עוה"ד שוב ושות' מסבירה כי מרבית הדירות החדשות נמכרות "על הנייר", כאשר התשלומים לקבלן נפרשים על פני שנתיים-שלוש. מרגע התשלום הראשון, יתרת המחיר מוצמדת למדד תשומות הבנייה, שלרוב עולה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן ויכול להצטבר לסכומים נכבדים. כך לדוגמא, אם רוכש קנה דירה ב-1.4 מיליון שקל ושילם 20% במעמד החתימה לקראת אכלוס אחרי שנתיים, המחיר הסופי כולל ההצמדה יעלה בכ-100 אלף שקל, המהווים כ-5% תוספת למחיר הדירה.

לגבי המשכנתא, צריך לזכור שאמנם לוקחים אותה ל-20-30 שנה, אבל בפועל אורך החיים הממוצע שלה הוא 10 שנים בלבד. זאת משום שחלק ממחזרים אותה כדי לשפר את מצבם, או מסלקים אותה תוך פרק זמן קצר. לדברי צביקה ליבנה, מנכ"ל חברת ייעוץ המשכנתאות ליבנה-בן כנען, "מי שלוקח בחשבון את אפשרויות הסילוק המוקדם או המיחזור של המשכנתא, יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים בעמלות פירעון מוקדם. לכן, צריך לא רק לבחון את גובה הריבית, אלא גם את הרכב המסלולים שלוקחים בחשבון מראש את האפשרות לסילוק מוקדם".