צריך להסב משרדים לדיור בר-השגה / דעה

הגיע הזמן להגיד את זה בקול: בכל רחבי הארץ, בעיקר באזור גוש דן, נבנים מדי יום מיליוני מטרים רבועים של מגדלי משרדים חדשים ומפוארים. אבל נראה שמישהו שם למעלה שכח שקיימים עוד מיליוני מטרים רבועים בעשרות רבות של בנייני משרדים ישנים, חלקם כלל לא מאוכלסים, חלקם איבדו זה מכבר את האטרקטיביות שלהם כמשרדים מודרניים מובילים.

כתבות נוספות על משרדים בערוץ הנדל"ן :

• עם נוף לאיילון: שני מגדלי ענק יוקמו בת"א
• מאופנה למשרדים: ארמני יעצב מגדלים בת"א
• אשטון קוצ'ר מחפש משרדים בתל-אביב
• עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
  

בניינים ישנים אלה ממוקמים ברובם הגדול במרכזי הערים, בממשק מיידי למיקומים שבהם הצעירים רוצים לגור, לעבוד ולבלות. הם נבנו במהלך שנות ה-50, ה-60, ה-70 וה-80 של המאה הקודמת, ונחשבו בשעתו לשיא הטכנולוגי. זאת משום שהיו מצוידים במעליות, לובי, חנויות ומתחם הסעדה במפלס התחתון, עמדת שומר ואב בית.

דוגמאות לא חסרות: בתל-אביב, למשל, ניתן למצוא את בית יכין, בית כור, בית כלל ביטוח, בית גיבור, בית התעשיינים, בניין אל על, מגדלור, והיד עוד נטויה. כך גם בחיפה תחתית ובשכונת הדר הכרמל, במרכז ירושלים, וגם לא מעט בניינים ישנים כאלה מצויים בערי הלוויין דוגמת רמת גן, חולון, בת ים, ראשון לציון, הרצליה, נתניה ועוד.

כיום הביקוש לבניינים אלה ירד מאוד, בשל העובדה הפשוטה שמגדלי משרדים שהוקמו במהלך שני העשורים האחרונים מודרניים יותר, משוכללים ומעוצבים בהתאמה לחברה ולמיתוג שלה. היצירתיות חוצה גבולות דמיון וקריאטיביות בלתי נגמרת, אפשר פשוט לקחת כדוגמא את משרדי "גוגל" החדשים במגדל אלקטרה בתל-אביב, בהם נכנסים לעולם שלם של משחק, טקסטור ופנאי.

פיל לבן במרכז הארץ

כך נוצר מצב שבו בנייני המשרדים הישנים הפכו בחלקם ל"פיל לבן" - דווקא במרכז הארץ, באזורים בעלי ערך נדל"ני גבוה במיוחד. יהיה זה צעד נכון הן כלכלית והן חברתית מצד הרשויות המקומיות והיזמים להסב את הבניינים הללו למתחמים לדיור בר-השגה, שיפנו במיוחד לזוגות הצעירים, הנאבקים מדי יום עם יוקר המחייה.

תתפלאו, אבל זה לא כל כך מסובך. ניתן להסב בניינים אלה תוך שנים אחדות לאלפי דירות קטנות בנות 2-3 חדרים (50-70 מ"ר), שיענו על בעיית המחסור בדיור במרכזי הערים הגדולות. בתל-אביב לבדה מדובר בתוספת של כ-4,000 דירות כאלה, בירושלים ובחיפה בכ-1,500 דירות כל אחת, וביתר ערי הלוויין בעוד כ-3,000 דירות. בסך הכול מדובר במסה קריטית של כ-10,000 דירות קטנות, רובן ככולן בלב לבו של אזור הביקוש.

מדובר לא רק בתוספת דירות משמעותית, אלא גם בשינוי מהיסוד של אופי האזורים. מתחם "בית גיבור" ו"בית התעשיינים", למשל, שכיום עזוב בשעות הערב, יכול להפוך לתוסס ואקטיבי, מה גם שמדובר במיקום משובח על שפת ימה של תל-אביב, ובמרחק הליכה משדרות רוטשילד ומשכונת נווה צדק. בחיפה ממוקמים "בית סולל בונה" ו"מגדל הנביאים" אף הם בלב לבה של שכונת הדר הכרמל, שסר חינה במהלך השנים, וכעת זו ההזדמנות להחיות אותה מחדש.

הסבה זו תהיה כדאית לכולם: לעיריות שיזכו לתוספת משמעותית בתשלומי הארנונה, ליזמים ולדיירים הצעירים, ואף לשוק המשרדים. בשונה מפינוי-בינוי "רגיל", הכרוך בדרך כלל בביורוקרטיה מסורבלת ומעייפת, כאן ההליכים יכולים להיות קצרים ופשוטים יחסית, בעיקר משום שהמכשול העיקרי של אישור דיירים אינו קיים, ו"הדייר הסרבן" איננו רלוונטי במקרה זה.

הכותבת היא סמנכ"לית בחברת מידע כנסים שתערוך ביום שני הבא את כנס הנדל"ן המסחרי השלישי בתל-אביב