תמ"א 38: כשהדייר מתכנן - והיזם צוחק
איך נוצר מצב שבו דייר חותם על הסכם תמ"א 38 עם תוכנית מוגדרת, ובפועל הבנייה יוצאת לדרך עם תוכנית שונה? מתברר שרק אחרי חתימת הדיירים על ההסכם, היזם בודק אם התוכנית המקורית ניתנת ליישום. כך תמנעו שינויים
עומר ומיטל הם שכנים בבניין ברעננה, שעמד להיכנס להליך של פרויקט תמ"א 38, אולם שניהם העדיפו שהפרויקט לא יצא לפועל. עומר הוא צעיר המתגורר עם אשתו בדירה השייכת לסבתו, ושכנתו מיטל סובלת מבעיית נשימה כרונית. עומר מעדיף להמשיך לחיות בבניין בלי "הבלאגן" שכרוך בשיפוץ, ומיטל מעדיפה שלא להקיף את סביבת המחייה שלה באבק.
- לקריאת כתבות נוספות בנושא תמ"א 38
- לקריאת כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
- עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
למרות זאת, בסופו של דבר שני השכנים הסכימו להיות חלק מהפרויקט. מיטל השתכנעה שתוכל לפתוח קליניקה קטנה בממ"ד החדש שיתווסף בדירתה; עומר סיכם עם משפחתו שיוכל להמשיך לגור בדירה בשנים הקרובות, וכבר ראה בדמיונו איך הממ"ד בדירה הופך לחדר ילדים עבור הילדים העתידיים.
אז הם צירפו את חתימת בעלי דירותיהם להסכם עם היזם - והחלו לצפות לשינוי. מה שהם לא ידעו זה שתוכניות הבנייה שצורפו להסכם היו תוכניות רעיוניות בלבד - למעשה, מדובר היה בתוכניות ששרטט אדריכל על בסיס היתר הבנייה המקורי של הבניין, כפי שנמצא בתיק הבניין מזה עשרות שנים.
בפועל, תוכניות הבנייה כלל לא תאמו את התוכניות שבהסכם וגם לא התאימו לתוכניות העתידיות של מיטל ועומר. מדידה עדכנית שהזמין היזם לאחר אישור ההסכם, גילתה סטייה של חצי מטר לרעת דיירי הבניין - בין מה שתואר בהיתר הבנייה לבין המצב בשטח. לנוכח הנתונים החדשים, עודכנו התוכניות - והממ"ד הפך לחדרון צר. גם החניות שהובטחו בקומת העמודים התנדפו לבלי שוב, בצל הצורך לתכנן מחדש קונסטרוקציה שלא הותירה להן מקום.
מה קורה בין תוכניות שבהסכם לתוכניות בפועל
איך ייתכן שדיירים חותמים על הסכם עם תוכניות, ובפועל הבנייה יוצאת לדרך עם תוכניות אחרות? פשוט מאוד: להסכם צורפו תוכניות ששורטטו על בסיס היתר הבנייה המקורי והישן. לאחר חתימת ההסכם, היזם מפעיל אנשי מקצוע שמודדים, בודקים ומכינים תוכניות על בסיס המצב העדכני (מודד, קונסטרוקטור, יועץ בטיחות, יועץ חניה ועוד).
בניינים שהוקמו סביב, חצרות שהופקעו לטובת מדרכות, כבישי גישה ותשתיות אחרות - כל אלה משפיעים על היתר הבנייה שיינתן לפרויקט התמ"א. הקונסטרוקטור, המתכנן את החיזוק, יוסיף עמודים; יועץ הבטיחות יוסיף קירות הדף; ויועץ התנועה יפסול חניות. התוצאה: העירייה מקבלת תוכנית בנייה שונה לחלוטין מזו שהוצגה לדיירים בשלב ההסכם, ועל סמך תוכנית זו יקודם היתר הבנייה לפרויקט.
המצב המתואר מעלה אינו מקרה חד פעמי - זוהי בעיה נפוצה בעשרות בניינים שנאלצו להתמודד איתה. הגורם לכך הוא העובדה שהוצאת תוכנית עדכנית ומדויקת כרוכה בעלות לא מבוטלת של עבודת אנשי המקצוע. למעשה, ליזם אין כל תמריץ להוציא כספים - כל עוד ההסכם אינו חתום והפרויקט לא בכיסו.
לעתים, ליזם ברור שמדידה עדכנית תאפשר לו להציג תוכנית פחות אטרקטיבית. עדיף לו להתנהל בצורה "תמימה" ולהגיש תוכנית אופטימלית המבוססת על ההיתר הישן - ולהוסיף סעיף בהסכם שמדגיש כי מדובר בתוכנית עקרונית הכפופה לשינויים של יועצים, מדידה עדכנית והנחיית הרשויות המוסמכות. סעיף זה הופך, בעצם, את התוכנית לריקה מתוכן.
כיצד ניתן להתגונן בפני שינויים בתוכנית?
חשוב להבין שאין הגיון כלכלי עבור היזם בהשקעת כספים בתוכנית עדכנית, עבור הסכם שטרם נחתם. אין כאן רמאות מכוונת - מטרתו של היזם להשיג את ההסכם החתום, על מנת שיוכל להתקדם. לפיכך, המדיניות הנפוצה היא קודם חתימה - ואחר כך פתרון בעיות. לכן האחריות היא של בעלי הדירות. הם אלה שחייבים לספק לעצמם את ההגנות המתאימות. ויש כאלה:
- ניתן ומומלץ לצרף להסכם את התוכנית שהציג היזם, ולציין מהי הסטייה המותרת ליזם מתוכנית זו, וכן כי היא מוגבלת לדרישה העולה ממדידה עדכנית או מהרשויות המוסמכות. כך תוודאו שהיזם לא ינצל את מלוא הסטייה המותרת גם ללא צורך, על מנת לשפר את מצבו.
המשמעות: אתם תאפשרו ליזם מרחב מסוים לשינויים, ומעבר לסטייה המותרת הוא ייאלץ לקבל את אישור הדיירים עבור התוכניות החדשות. זהו סיכון מחושב ששני הצדדים לוקחים, המחייב את היזם להיות זהיר יותר בתוכנית המוגשת לדיירים, אך גם עלולה להותיר את הדיירים ללא יזם, במקרה של אי-הסכמה בינהם על התוכניות המעודכנות.
- הגנה נוספת שניתן לבצע עשויה להיות כרוכה בהשקעה כספית מסוימת, אך קיימים פתרונות שיסייעו לדיירים לגלגל את העלות על גורם אחר. לפני חתימה על ההסכם, רצוי להיעזר במפקח בנייה אשר יבדוק כי התחייבויות היזם בהסכם הן ריאליות.
המפקח יבצע בדיקה הנסמכת על מגבלות המגרש, הקלות שניתן לבקש מכוח תמ"א 38 או תוכניות אחרות, וכן על מדיניות הוועדה המקומית ברשות שבה מצוי הבניין. כך, אם תעלה חריגה משמעותית - ניתן לדעת עליה מראש ולמנוע הפתעות.
- במקרים נדירים, מסכים היזם למזער את חוסר הוודאות על ידי מימון מודד, אשר יפיק תוכנית מדידה עדכנית. אך גם לזו ייתכנו שינויים על פי בדיקות הקונסטרוקציה, יועץ החניה ועוד. גם כאן היזם יעשה זאת, לרוב, רק אם יקבל התחייבות לבלעדיות, שהיא כשלעצמה דורשת ניסוח משפטי קפדני, שלא "יסנדל" את הדיירים לשנים ארוכות, במקום שבועות/חודשים בודדים.
כך או כך, קשה להימלט לחלוטין מחוסר הוודאות התכנוני אשר קיים בשלב שלפני חתימת הסכם תמ"א. עם זאת, רצוי לייצר הגבלות שיהוו טווח ברור המגדיר מראש עד לאן בעלי הדירות יהיו מוכנים לסגת ברמת התכנון.
הכותב הוא בעלי משרד עו"ד המלווה ומייצג בעלי דירות בפרויקטים רבים של תמ"א 38
לפנייה לכתב/ת 
