לקראת קניית דירה? איך מתכננים משכנתא
למה צריך לחשב גם את ההוצאות הנלוות בקניית דירה? למה עדיף לנסות להקטין את אחוז המימון? ומה הקשר לגובה המשכורת? תכנון משכנתא - כתבה ראשונה
למחשבון משכנתא - לחצו כאן
הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד
המשכנתא היא הלוואה לרכישת דירה או נכס, הניתנת לפירעון במשך תקופה ארוכה של עד 30 שנה. הלוואת המשכנתא ניתנת כנגד שעבוד הנכס. השעבוד מוסר כאשר ההלוואה נפרעת במלואה, לעתים לפני המועד שנקבע. מנתוני בנק ישראל שפורסמו בחודש ינואר עולה כי היקף המשכנתאות בשנת 2013 גדל ב-11% בהשוואה לשנת 2012 והסתכם ב-51.7 מיליארד שקלים. המשכנתא הממוצעת בשנת 2013 נושקת ל-600 אלף שקל, לעומת 585 אלף בשנה שקדמה לה.
זאב טפר ממחלקת השיווק בבנק לאומי הדגיש כי: "הוראות בנק ישראל בשילוב עם ניהול הסיכונים בבנק מחייבים אותנו להקפיד על אחוזי המימון שאותם אנו מאשרים ללווים בכל עסקה. בכך אנו שומרים הן על הלווים והן על שאר לקוחות הבנק שלא יינזקו במקרים של כשל שוק. רק כשליש מההלוואות שנלקחו בלאומי למשכנתאות ברבעון השלישי של 2012 ניתנו באחוזי מימון של יותר מ-60%. מדובר על ירידה של כ-10% לעומת שנת 2011".
החלום מול המציאות
רובנו חולמים על בית גדול עם בריכה, אבל לא תמיד לוקחים בחשבון את המחירים של החלומות. לכן חשוב לתכנן משכנתא המאפשרת לרכוש בית המתאים ליכולותיכם כיום - ולאפשר לשדרג אותו בעוד כמה שנים, כשמצבכם הכלכלי ישתנה.
אבל לא רק המצב הכלכלי או המשפחתי משתנה עם השנים. לאורך חיי המשכנתא גם תנאי השוק משתנים, כמו עליות וירידות במדד ובריבית הפריים. שינויים אלה יכולים להשפיע על ההחזר החודשי של המשכנתא וגם על יתרת החוב שלה. התחשבות בשינויים בהרכבת תמהיל המשכנתא יכולה לחסוך לכם כסף.
אז למה חשוב לתכנן את המשכנתא? ראשית - החיים דינמיים. במשך שנות המשכנתא מתרחשים שינויים רבים המשפיעים על ההוצאות וההכנסות. ילד חדש מצטרף למשפחה, קיבלתם העלאה בשכר או חלילה פוטרתם, קרן השתלמות נפרעת ואפילו ירושה לא צפויה עשויים לשנות את המצב לחלוטין.
צעד ראשון
עוד לפני חתימת החוזה כדאי להתקשר לבנק כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא. האישור העקרוני נותן אור ירוק ובכך אתם יודעים היכן בדיוק אתם עומדים. הדבר יכול לחסוך לכם זמן רב ואפילו עוגמת נפש.
על-פי הוראות בנק ישראל, לדירה ראשונה אחוז המימון המקסימלי הוא 75%, אחוז המימון למשפרי דיור הוא 70%, ואילו לרוכשים דירה להשקעה אחוז המימון עומד על עד 50%. אחרי השיחה לבנק תדעו כמה כסף תוכלו לקבל פחות או יותר עבור רכישת הדירה.
מומלץ לבחון אם קיימת אפשרות לקיצור שנות ההלוואה. אמנם כשפורסים את ההלוואה לשנים רבות התשלומים החודשיים קטנים, אך אסור לשכוח שסך כל התשלומים המצטבר עולה. לעומת זאת, כשמקצרים את תקופת ההלוואה מקטינים את סך התשלומים המצטבר מכיוון שסך הריבית קטן - ולרוב הבנק ייתן שיעורי ריבית אטרקטיביים יותר. כמו כן, אם לקחתם הלוואה צמודה, אתם יכולים לחסוך לעצמכם שנים של הצמדה.
כמה באמת עולה הדירה?
לכל דירה יש מחיר, שמסוכם בין מוכר הדירה לקונה. אבל זה ממש לא הסכום הסופי שתוציאו עבור קניית הנכס, מכיוון שיש לא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים שחשוב לקחת בחשבון. בין ההוצאות הנפוצות: מס רכישה, היטל רכישה, מס שבח, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שינויים במדד המכירים לצרכן ובמדד תשומות הבנייה, וכמובן צריך לקחת בחשבון את סכום השיפוץ אם נדרש כזה.
לפעמים דווקא ההוצאות על השיפוץ עלולות להכביד מאוד - במיוחד אם לא לוקחים אותן בחשבון מראש. גם אם אתם לא מתכננים שיפוץ רציני או קניית ריהוט רב, כדאי לשריין לעצמכם תקציב עבור הוצאות אלה. בנוסף צריך לקחת בחשבון את ההובלה, את דמי החיבור לרשתות הגז, החשמל והמים, וכן תשלום לבעלי מקצוע שונים.
כמו כן ישנם תשלומים נוספים כמו דמי פתיחת תיק בבנק, דמי שמאות, וגם תשלום על רישום ביטחונות. כדי לדעת כמה אתם עשויים לשלם באמת על הדירה - אתם יכולים לבדוק במחשבון הוצאות לחישוב עלויות משוערות.
הבנק למשכנתאות נוהג להעביר את הסכום ישירות למוכר, לכן צריך להשאיר בצד סכום מסוים להוצאות הנלוות.
תכנון התקציב
עכשיו, כשאתם יודעים בדיוק מה יהיו ההוצאות שלכם על רכישת הדירה וההוצאות הנלוות, אפשר להתחיל לתכנן את התקציב שלכם נכון.
את המשכנתא צריך לתכנן עם מבט לעתיד. אף על פי שנוח יותר לחשוב על החזרי המשכנתא בהקשר להחזרים הראשונים, אסור לשכוח שלרוב מדובר בהלוואה ארוכת טווח, שתלווה אתכם עשרות שנים. למשל, אם בחרתם במסלולי הלוואה צמודים, אזי עליית המדד תשפיע על ההחזרים שלכם. בנוסף, המשכורת שלכם יכולה לעלות עם השנים, וגם את הנתון הזה יש לקחת בחשבון.
דבר נוסף שצריך לדעת לפני ההגעה לבנק הוא שכדאי שההחזרים החודשיים של המשכנתא, כולל הביטוחים, לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית נטו שלכם. עם זאת, יש לבדוק אם יתרת הסכום שנשארת אחרי תשלום המשכנתא מספיקה למחיה.
זאב טפר מבנק לאומי מדגיש: "המשכנתא היא לרוב ההתחייבות הגדולה ביותר שייקחו אנשים פרטיים בחייהם ולפיכך אנו רואים בליווי הלקוחות פן משמעותי ביותר".
ואולי אתם זכאים לסיוע?
אז כמה כסף אתם צריכים? לדוגמה, אם שווי הנכס וההוצאות הנלוות מגיע למיליון שקלים ואתם צריכים 600 אלף שקלים, אזי אחוז המימון הוא 60%. על מנת להקל עליכם את המשך ההתנהלות עם המשכנתא, מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון, מכיוון שהרגולציה וגם המודלים של הבנקים מובילים לעתים לתמחור יקר יותר של הלוואות במימון גבוה.
לא רק אחוז מימון נמוך יותר עשוי להוזיל את הריביות, אלא גם משך זמן תקופת המשכנתא. לכן מומלץ לבחור בקיצור שנות ההלוואה במידת האפשר. אמנם כשפורסים את ההלוואה לשנים רבות התשלומים החודשיים קטנים, אך אסור לשכוח שסך כל התשלומים המצטבר עולה.
בנוסף כדאי לבדוק את ה"זכאות למשכנתא". מדובר בזכאות להלוואה ממשלתית, המוענקת בהתאם לקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון. אם זו הדירה הראשונה שאתם רוכשים, או שאתם רוכשים דירה באזור שבו קיימת "זכאות מבצע", ייתכן שגם אתם זכאים להטבה זו. באתר משרד השיכון והבינוי אפשר לבדוק את זכאות המשכנתא והתנאים שבהם היא ניתנת.
לפנייה לכתב/ת 
