על הגובה: המגדלים כובשים את ירושלים
מצד אחד, בירושלים מבקשים להגדיל את היצע הדיור ולייצר עוד מקומות תעסוקה. מצד שני, בניית מגדלים עלולה לפגוע בפני העיר בת ה-3,000 שנה וביכולת הכלכלית של התושבים. האם תצליח העירייה לשלב בין הצביון התנ"כי לבין ההתפתחות האורבנית, והאם המגדלים יצליחו להוריד את המחירים?
אוויר הרים צלול, אבנים ירושלמיות, אווירה שאין באף עיר אחרת? ייתכן מאוד שבעוד שנים ספורות, ביקור בירושלים לא יהיה שונה מביקור בתל-אביב או אפילו בניו-יורק. בדיקה מיוחדת שנערכה עבור ynet מצביעה על כך שבצנרת התכנונית של עיריית ירושלים יש לא מעט תוכנית להקמת מגדלים רבי קומות עבור משרדים, מלונאות וגם מגורים.
ירושלים - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
- תוכנית ענק: 12 גורדי שחקים בכניסה לירושלים
- ירושלים של נדל"ן: האם כדאי לגור בעיר הבירה?
- קיפאון במחירי הדיור? בירושלים הם זינקו ב-11%
- ירושלים, חוזר אלייך: 1,300 דירות יוקמו בעיר
- עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
פיתוח עיר הבירה של ישראל נעשה עקב בצד אגודל. מצד אחד, חלקים רבים באוכלוסייה המגוונת לא ששים לחבק את האורבניות המודרנית ומעדיפים פיתוח צנוע יותר - כזה שישתלב עם הנוף העתיק והמרקם השמרני. מצד שני, ירושלים איננה נטע זר במדינה. מחירי הדירות בעיר גבוהים, ולפי מדד אתר מדלן - מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בעיר עומד על כ-1.68 מיליון שקל, בעוד מחיר דירת יד שנייה דומה עומד על 1.559 מיליון שקל.
זאת ועוד, במרכז העיר את המחיר הממוצע רואים הרחק מלמעלה. בשכונות אלה מחירי הדירות כבר חוצים את רף שני מיליון השקלים - כמו למשל בשכונות רחביה, קריית האומה, ממילא, עמק רפאים, טלביה, רוממה ובית הכרם. מחירים גבוהים אלו מגבירים את הלחץ להגדיל את היצע הדיור בירושלים, בעיקר כדי להוזיל מחירים וכן למנוע הגירה שלילית של משפחות צעירות מחוצה לה.
הדירוג החברתי-כלכלי של תושב ירושלים ממוצע הוא נמוך (עשירון רביעי), ובנייה מסיבית של מגדלי מגורים, שבהם הוצאות האחזקה בדרך כלל יקרות יותר, מעלה את החשש כי התוכניות העתידיות של עיריית ירושלים דווקא יכבידו על המשפחות שמתגוררות בימים אלה בעיר.
לבנות לגובה או לא?
"האמת הפנימית שלי היא בעד בניינים בגובה של 8-9 קומות בסגנון אירופי", מספר בשיחה עם ynet קובי כחלון, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים. לדבריו, הוא חצוי בעמדתו בנוגע להקמת מגדלים ואינו שלם עם התוכניות. "קשה לי כשאני רואה בניין של 4 קומות הופך למגדל עם 30 קומות", הוא מודה.
כחלון, אחיו של השר לשעבר משה כחלון, מתקשה עם עצם המחשבה שמשפחות רבות שלא מצליחות לסגור את החודש, ישלמו דמי ניהול בגובה מאות שקלים מדי חודש בחודשו עבור מגורים במגדלים. "השאלה היא האם להחליף את הבעיה הקיימת בעיר בבעיה חדשה שתתפתח עוד 20-30 שנה", הוא אומר, "האם בכלל ראוי להשאיר את המשפחות במבנה ישן ללא מיגון? זאת דילמה לא פשוטה, וככל שהדבר תלוי בי הדברים ייעשו במידה".
מול כחלון יש גם נחרצים יותר, שמפללים לבנייה לגובה בעיר. "אני בעד כמה שיותר בנייה לגובה כדי ליצור יותר דירות בעיר", אומר חנן רובין, חבר מועצת העיר ירושלים ומחברי תנועת "התעוררות בירושלים". עם זאת, הוא מבהיר כי "כמובן שהדברים צריכים להיעשות בצורה נכונה".
רובין, שמונה לאחרונה על ידי הוועדה המקומית לבחון את נושא הבנייה לגובה, מספר כי לשיטתו, המעטפת סביב מרכז העיר תהיה מורכבת ממגדלים שבקומה הראשונה שלהם ישלבו מסחר, מוסדות חינוך ועוד. זאת על מנת שדיירי המגדלים יקבלו את כל השירותים במרחק של עד 15 דקות הליכה, מבלי הצורך להגיע למרכז העיר.
אז איפה ייבנו המגדלים?
בכניסה לירושלים מתוכננים להיבנות 12 גורדי שחקים שיהיו מיועדים בעיקר למשרדים (חלקם יאכלסו את משרדי הממשלה), וגובהם יגיע עד ל-33 קומות. משם מתוכנן רצף של מגדלים שישלבו מלונאות, משרדים ומגורים עד למרכז העיר. כל התוכניות לבנייה לגובה מפקיעות לא מעט שטחים לטובת טיילת להולכי רגל, שתמוקם במעבר מהכניסה לעיר מכיוון תל-אביב אל מרכזה.
במעגלי השכונות שנמצאות במרחק של מספר דקות נסיעה ממרכז ירושלים, יגיעו המגדלים לגובה של 24 קומות, כך לפי תוכנית המתאר העירונית - שאמנם טרם הופקדה בשל מחלוקות פוליטיות, אך מהווה בסיס תכנוני לפיתוח ירושלים. עוד נקבע כי כאשר מדובר בתוכניות של פינוי-בינוי, לא תהיה כלל הגבלת קומות, מה שבפועל מקפיץ את גובה המגדלים ליותר מ-30 קומות כדי שתהיה כדאיות כלכלית.
דוגמא למגדלים שכבר מאוכלסים נמצאת בשכונת הקטמונים, שם עומד זה כ-3 שנים מגדל "גני ציון" בן ה-18 קומות של חברת האחים חסיד. "הפרויקט הזה הוקם באיזון נכון ובתכנון משותף של כל הגורמים, ולכן משרת גם את תושבי המקום הוותיקים", טוען ציון חסיד, מבעלי החברה.
לדבריו, "המגדל הצליח למשוך אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה לאזור הנחשב אזור מצוקה, למתג את שכונת הקטמונים לאחד מאזורי הנדל"ן המבוקשים בעיר ולהעלות את מחירי הדירות מיד שנייה. בסופו של דבר, אנו רואים שבעקבות התכנון לגובה ב-5 השנים האחרונות, אושרו בעיר כ-20 אלף דירות.
עשרות תוכניות ברחבי העיר
עוד בצנרת התכנונית של ירושלים - פרויקט פינוי-בינוי בסמוך לשכונת תלפיות, שיבוצע על ידי חברת נאות המקשר. במסגרת התוכנית, ייהרסו 15 מבנים ותיקים לטובת הקמת שני מגדלי מגורים בגובה 25 קומות. בסמוך לשוק מחנה יהודה, בין הרחובות אגריפס, עליאש והמלך ג'ורג, מתוכננים שני מגדלים בגובה 24 קומות (פרויקט עדן).
יצוין כי פרויקטים אלו ישלבו, ככל הנראה, שטחי מסחר, וברחובות אלו כבר קיימים מגדלים גבוהים, כך שהם לא יהיו לנטע זר בנוף. לא הרחק משם, במתחם ישיבת "עץ חיים", ייבנה מבנה מלונאי בן 6 קומות ולצדו עוד שני מגדלי מגורים בני 24 קומות. עוד עתידים להיבנות במתחם כי"ח - שני מגדלים בני 16 קומות למלונאות ומשרדים.
גם בית מפאי ההיסטורי בצומת הרחובות יפו-הנביאים ייהפך למגדל בן 24 קומות. הפרויקט יכלול גם מבנה משרדים בן 8 קומות וכן את שימור בנק מרכנתיל ההיסטורי הממוקם במתחם. ואילו ברחוב המלך ג'ורג' מתוכננים 3 מגדלים למגורים ולמלונאות. אלו ייבנו במתחם "היכל שלמה" לא הרחק ממלון לאונרדו פאזה.
גם הקרן הקיימת לישראל מקדמת הקמת מבנה משרדים ברחוב המלך ג'ורג' בגובה 15 קומות. אותה התוכנית כוללת גם מבנה "מלון ארץ ישראל" שישומר באופן מלא. בשכונת תלפיות, בצומת הרחובות דרך חברון ומשה ברעם, יבנה בשנים הקרובות ענק המרכולים רמי לוי 3 מגדלי מגורים: שניים בגובה 12 קומות ואחד עם 18 קומות.
בשכונת ארנונה החדשה שווקו לאחרונה 900 יחידות דיור במגדלים. עם החברות שפועלות בשכונה ניתן למנות את אפריקה ישראל, ב. יאיר ויהלומית פרץ. אלו יקימו פרויקטים למגורים במבנים בני 12 קומות. המגדלים הגבוהים ביותר במתחם יהיו מגדלי ציון של חברת האחים חסיד ויתנשאו ל-24 קומות, כשהבנייה תתבצע על רכס בגובה 800 מטר מעל פני הים.
עוד מתכננת העירייה לקדם במורדות שכונת ארנונה בנייה של כ-1,800 יחידות דיור. גם כאן מדובר בבנייה רוויה במגדלים, על האדמות שיועברו לירושלים משטח קיבוץ רמת רחל. גובה המגדלים במורדות ארנונה יהיה עד 24 קומות.
האם הכישלונות יעיבו על הבנייה העתידית?
אם לשפוט את תוכניות הבנייה העתידיות של ירושלים על סמך אירועי העבר - ייתכן שניאלץ להטיל ספק בחלום המגדלים. הכישלון המוחץ בתחום היה כמובן פרויקט "הולילנד", שסיבך רבים מהצמרת העסקית והפוליטית בישראל והיה לפצצת שחיתות. מפלצת המגורים תוכננה לכלול כ-1,000 דירות ב-17 מגדלים בגובה של עד 31 קומות. בשל התסבוכת הפלילית, כיום בנויים במקום 8 מגדלים והתוכנית נעצרה ותתוקן.
מגדל מגורים נוסף שקשה להתעלם ממנו הוא פרויקט "ירושלים של זהב" של היזם שלמה אליהו, הממוקם בצומת הרחובות רבי עקיבא והלל. מדובר בפרויקט מגורים ענק ויוקרתי שקודם באמצע שנות ה-90 של המאה הקודמת, וכולל שני מגדלים בני 25 קומות ו-209 דירות. המגדל הוקם חרף התנגדויות רבות שהוגשו נגדו. גם מגדל סיידוף הכולל 24 קומות וממוקם ברחוב יפו פינת אליעזר (סמוך לשוק מחנה יהודה) הוקם חרף התנגדויות קשות, שכללו פניות למועצה הארצית ולבית המשפט העליון.
אבל בניגוד לשנים עברו, הרוח שנושבת בעד המגדלים כיום היא חזקה. אפילו הארגונים הירוקים, שהיו בעבר למתנגדים האוטומטיים, גם הם נשמעים קצת יותר גמישים. "החברה להגנת הטבע הייתה מעורבת בעבר במאבקים רבים על גובה הבנייה בירושלים ודיברה על קו רקיע קדוש, לכאורה, שאסור לשנותו", אומר אברהם שקד מהחברה להגנת הטבע, המשמש כנציג הארגונים הסביבתיים בוועדות התכנון.
"כל זה עבר ונגמר", מוסיף שקד, "בין היתר מתוך הבנה שלא קיים קו רקיע קדוש ומתוך הכרה כי המשאב היקר ביותר במדינה הוא משאב הקרקע ויש לחסוך בו. הבנייה לגובה נותנת מענה לכך. מכאן והלאה השאלה המרכזית היא איפה, איך וכמה". לדבריו, "להבדיל מהעבר, אז נבנו מגדלים גבוהים ללא מחשבה וראיה כוללת של העיר, ב-5 השנים האחרונות נוסחה מדיניות ברורה לבנייה לגובה בירושלים".
"מדיניות זו מגולמת בתוכנית המתאר החדשה של ירושלים", הוא ממשיך, "למרות זאת, לצערי הרב תאוות בצע המאפיינת קבלנים ויזמים רבים שואפת להשיג כמה שיותר אחוזי בנייה, המתבטאים בכמה שיותר קומות ושטח בנייה נרחב - ואז התוצאה היא שנוצרים מבנים עבי בשר, קונסטרוקציות מכוערות מאוד, שבינן לבין המרחב הציבורי אין כל קשר. סביב זה בהחלט יש לנו לא מעט בעיות. המבנים הגבוהים שקודמו בשנות ה-90 הם דוגמא לכך".
לפנייה לכתב/ת 
