רוצים להוזיל דירות? תנו את המע"מ לעירייה

ביושבם למצוא פתרון לבעיית מחירי הדיור, שרינו ופקידינו לא צריכים לחפש רחוק. ישנם חסמים רבים לבנייה, אך העיקרי בהם הוא המנגנון הממשלתי עצמו: הריכוזיות הבירוקרטית החוסמת שמסבכת ומייקרת את התהליך, ואת מחירה משלמת גם הרשות המקומית - שנאלצת לשאת ברבות מהוצאות פיתוח התשתיות; היזם - שהופך מומחה לנוהלי ועדות התכנון וחבר קרוב של היושבים בהן; וגם האזרח - שפשוט משלם יותר על הדירה.

דעות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:

• ההוכחה לכך שהמדינה לא רוצה להוזיל דירות
• משבר הדיור: שהשלטון המקומי ייקח פיקוד
• הדרכים לדיור בר-השגה מתחילות בניו-יורק
  

רבות נכתב על מונופול המדינה על הקרקע, דרך רשות מקרקעי ישראל וקק"ל, על הליכי התכנון הארוכים והמסורבלים, ועל כך שהמחסור בקרקע לבנייה במרכז הארץ בשנים האחרונות היה מכוון ומונע על ידי חזון מגלומני, שכולו כוונות טובות, של דחיפת אוכלוסייה חזקה מהמרכז לפריפריה.

הכל נכון; עם זאת, האמת היא שלמרות הכשלים בעבר, מינהל התכנון עובד כעת במרץ וישנה מספיק קרקע מאושרת לבנייה. קרקע זו יכולה לאפשר בנייה של כ-300 אלף יחידות דיור ולענות על הביקוש הקיים בקלות, כולל במרכז הארץ.

החסמים העיקריים לבנייה כיום הם ברמה המקומית ולא הארצית. במצב הנוכחי, ראש עירייה או ראש רשות מקומית, אם הוא אחראי ורואה את טובת התושבים לנגד עיניו, יחסום בגופו מיזמי בנייה רוויה. כל מיזם כזה מצריך השקעה גדולה בתשתיות - כבישים, חניה, ביוב, מוסדות חינוך ובריאות, כמו גם גני משחקים ופארקים - אחרת תיפגע סביבת המגורים, הן של הדיירים הקיימים והן של העתידיים.

היטלי הפיתוח והארנונה שתתווסף, רחוקים מלכסות את העלות הדרושה. המדינה נושאת באחריות לבנייה או למימון חלק מהתשתיות, אך מכיוון שיש גופים ממשלתיים רבים האחראים לסוגי התשתיות השונים, נוצרים עיכובים רבים בהעברת הכספים. בפועל, הנטל ייפול ברובו על הרשות המקומית, שאומרת בפה מלא: תודה רבה, לא אצלי.

ניגוד האינטרסים בין המדינה לרשויות אינו סוד

ניגוד האינטרסים בין המדינה לרשויות המקומיות איננו סוד. אחת ההצלחות העיקריות של הממשלה בהאצת הבנייה היא החזרת הסכמי הגג, במסגרתם הממשלה משלמת לרשות המקומית מיליארדי שקלים, ומבטיחה מראש שכל משרד ממשלתי יעמוד בהתחייבויותיו במועד. בתמורה, הרשות המקומית מתחייבת לקדם את הבנייה ללא עיכובים.

כך כבר נעשה במודיעין, בקריית גת ובראש העין וצפוי בקריית ביאליק. הבעיה היא שההסכמים הללו מתאימים רק למיזמי ענק של אלפי דירות, שכן בלתי אפשרי לתאם בין משרדי הממשלה השונים ולשאת ולתת עם הרשות המקומית עבור מספר גדול של עסקאות קטנות.

בפועל נוצרת תחרות בין הרשויות המקומיות על משיכת עסקים (שטחי תעשייה ומסחר) ואוכלוסייה חזקה (דיור יוקרה דליל), ודחיית החלשים (בנייה רוויה/דירות קטנות). יתרה מכך, ניגוד האינטרסים של הרשות המקומית עם היזם, המעוניין לבנות בנייה רוויה באזורי ביקוש כדי להרוויח יותר מהקרקע, עלול להוביל לשחיתות (קניית אישורים), כאשר חלק מרווחי היזם הולכים לכיסים פרטיים במקום לממן את הפיתוח הנחוץ.

הצורך בהיכרות אינטימית עם המנגנון הבירוקרטי המקומי, מהווה גם חסם לכניסת יזמים נוספים - ומגביל את התחרות. התוצאה של סדר העניינים הקיים היא בנייה מועטה, תשתיות חסרות והשחתת מידות.

הפתרון המתבקש למצב הנוכחי פשוט

הפתרון המתבקש פשוט: על המדינה להעביר שיעור קבוע מההכנסות מפיתוח הקרקע (נאמר, לשם הדיון, 18%) לרשות המקומית. יחד עם ההכנסות, תישא הרשות המקומית גם באחריות לפיתוח התשתיות, ולא תצטרך לרדוף אחרי משרדי הממשלה השונים.

הרשות המקומית תיהפך לאחראית העיקרית על הפיתוח בתחומה, ויהיה לה תמריץ רב עוצמה לקדמו (כולל בנייה רוויה) ככל שיעלו המחירים, שכן הדבר יזרים לה כספים נוספים. יתרה מזאת, מכיוון שערך הנדל"ן קשור ישירות לאיכות התשתיות המקומיות, הדבר ייצור תמריץ נוסף לרשות לשפר אותן כדי להגדיל את תקבוליה.

העלות לממשלה לא תהיה גבוהה. ראשית, מדובר במיזמים שאחרת לא היו מתבצעים ולא הייתה מהם הכנסה כלל; שנית, המדינה מעבירה לא רק את ההכנסות אלא גם חלק גדול מהעלויות לרשות המקומית. אם רוצים לעודד בנייה רוויה ולהוריד מחירים, זו דרך טובה יותר מהנחה במע"מ שתוליך לעלייה בביקוש, או שיטת מחירי המטרה שצפויה להוריד את איכות הבנייה.

אז בא לציון גואל? לא כל כך מהר. ישנן תשתיות בקנה מידה ארצי הנחוצות לפיתוח, וישנו צורך רב במערך ארצי יעיל שיפקח על הרשויות המקומיות ויתאם ביניהן. כך, למשל, כדי שעיבוי עירוני בגוש דן יהיה אפשרי, נחוצה שם רכבת תחתית, וקשה להאמין שפרויקט כזה יקום רק במימון העיריות באזור, בלא מעורבות ממשלתית (גם איתה קשה להאמין).

מעבר לכך, נחוץ תעדוף של הפריפריה, אחרת ערך הנדל"ן הנמוך יותר שם ייתרגם להכנסות נמוכות של הרשויות המקומיות ולתשתיות ירודות. בסיכומו של דבר, השאלה היא האם כדי להוריד את מחירי הדיור, הממשלה תהיה מוכנה לוותר על חלק מהשליטה הריכוזית לטובת הרשויות המקומיות.

הכותב הוא חוקר במרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל