כך נראה שוק הדיור בישראל לפני קום המדינה
בתחילת שנות ה-30, ת"א הקטנה הציעה שפע של דיור מוזל לתושביה - שכלל שכר דירה קצוב ופיקוח עירוני; משפחות הפועלים, שחלקו דירות עם עוד שתי משפחות לפחות, נחשבו לאליטה החברתית לעומת בעלי הבתים שהרוויחו, אך נחשבו נחותים; ואפילו הטייקונים התגוררו בשכירות. אז גם נוצר מוסד דמי המפתח, ולימים מעונות העובדים שגרמו לכולם להבין שלא כל הפועלים שווים
במושג "דיור בר-השגה " שכל -כך נפוץ היום, החלו להשתמש עוד בשנים שלפני קום המדינה. בתחילת שנות ה-30 של המאה הקודמת, תל-אביב הקטנה הציעה דיור בר-השגה בשפע לתושביה - כלומר אפשרות לדיור בשכירות עם שכר דירה קצוב ותחת פיקוח עירוני. אל הסרט הזה נולדנו ודרכו גדלנו, לפני ואחרי הקמת המדינה - גם בשנים העניות ביותר של ממשלות ישראל.
כתבות נוספות על דמי מפתח בערוץ הכלכלה :
- מדריך לעבר: אם כדאי לקנות דירה בדמי מפתח
- כך זה היה פעם: 4 חדרים בשנקין ב-110 אלף דולר
- הנדל"ן שלא מניב: שכירות עסקים בדמי מפתח
- כשבגרוש היה חור
- כל הכתבות הקודמות
סוד הקיום שלנו היה שאז לא ממש ידענו מה זה "פער חברתי". רוב העניים של היום היו נחשבים פעם למעמד הביניים. רובנו התגוררנו בחדר שכור אחד בתוך דירה בת 3 חדרים, יחד עם שתי משפחות נוספות שחלקו איתנו מטבח ונוחיות משותפים. 4-5 נפשות על שטח של 10 מ"ר בלבד, כאשר בעל הבית גר בדירה אחרת עם שני חדרים, ובישל לו להנאתו במטבח ללא שותפים.
זו הייתה תקופה שלא ידעה את הרצליה פיתוח ואת מגדלי אקירוב. אפילו הטייקונים של היום - למשל משפחת רקנאטי, אז הבעלים של בנק דיסקונט; ומשפחת ברנשטיין-גורודצקי, הבעלים של אמפא, לימים אמקור - גרו אמנם בדירות 3 חדרים, אבל בשכירות. מרחק הליכה הפריד ביניהם לבין הבתים שלנו. אנחנו והילדים שלהם הלכנו לאותו הגן ולאותו בית הספר. כשהיינו מתארחים אצלם, אינני זוכר שחשתי רגשי קנאה או נחיתות. באותו המרחק מכיכר דיזנגוף גדלו גם החברים שלנו, בצריפי העץ המטים ליפול, ללא כבישים ומדרכות.
שכירות של חדר במרכז תל-אביב עלתה אז 2-3 לירות בחודש, כאשר שכרו החודשי של פועל נע בין 10-15 לירות. הדיור היה בר-השגה הודות להיצע שגבר יחד עם קצב הבנייה. למעשה, הפיתוח המואץ נועד להדביק את קצב העולים ארצה. גם הבנקים היו בתנופת פיתוח: הם עודדו את הבנייה באמצעות מתן אשראי נוח. ההשקעה בדיור למגורים ולמסחר השתלמה, לצד ההכנסה מדמי השכירות לפי חדרים. בניין המגורים הטיפוסי שלנו היה בגובה 3 קומות וכלל 26 חדרי מגורים וחנות אחת - אשר עלתה כמו 2-3 חדרים.
מספסרי מחירים - לפיקוח על שכר דירה
שוק הנדל"ן בתל-אביב של אז היה שונה ממה שאנו מכירים כיום, אם כי לא בצורה משמעותית. גם אז הביקוש עלה על ההיצע, אמנם לא בקצב הפרוע של ימינו, אך עדיין במידה כזו שהוא הצליח להצמיח חממה של ספסרי מחירים. מצד שני, השכירות למגורים עלתה כמו מצרכים אחרים ונשארה בהישג ידם של העובדים השכירים. בעלי מקצוע ושכר בינוני אף יכלו להרשות לעצמם חדר במרכז ובצפון תל-אביב. עובדים לא מקצועיים בעלי שכר נמוך נאלצו להסתפק בשכונות שפירא והתקווה העניות, שהחלו להתפתח בדרום העיר.
שנת 1939 הייתה שנה של שינוי בשוק הנדל"ן. ממשלת בריטניה סגרה אז את שערי הארץ, וכעבור 4 חודשים פרצה מלחמת העולם השנייה. כניסת היהודים שהצליחו להסתנן מאירופה נבלמה בלחץ הערבים, שהגביל את מספר העולים ל-15 אלף בשנה. למעשה, המלחמה האטה את קצב הבנייה למגורים, ההיצע פחת ואילו הביקוש עלה מצד העולים שנקלטו בארץ והקימו משפחות. מצוקת הדיור הקפיצה את מחירי השכירות ואיימה לזעזע את המשק, אחרי שכמעט נרגע מאירועי הדמים של המרד הערבי הגדול בשנים 1936-1939.
כשלא הייתה ברירה, נרתמו הבריטים לצינון השוק על ידי הטלת פיקוח חמור על מחירי הדיור. הפיקוח נקבע לפי מודל שהתפתח בלונדון באמצע שנות ה-40, בעקבות המחסור שנוצר מההרס ההמוני של מתחמי מגורים בעקבות הפצצות חיל האוויר הנאצי. בארץ ישראל טרם נוצר מחסור בדירות בהיקף הבריטי, והבהלה נבעה מהפסיכולוגיה של המלחמה. אבל זעקת הדיירים מעליית דמי השכירות הלחיצה את העיריות, שהיו הנציגות הרשמיות של היישוב היהודי, והפיקוח הממשלתי הוטל בעצה אחת איתן, אם לא ביוזמתן.
דמי השכירות הוגבלו בפקודת העיריות המנדטורית, שמסדירה עד ימינו את עבודת השלטון המקומי. המגבלות נקבעו בשני מדדים: לפי שטח דירות המגורים, המשרדים, והעסקים האחרים, או עוצמת המנועים (בכוחות סוס) במפעלי התעשייה; ולפי המיקום של המבנה, בעיר גדולה או קטנה ובכל ישוב, אם כתובתו ברחוב ראשי או צדדי. מודל הפיקוח הגן על הדיירים השוכרים מהפינוי השרירותי של בעלי הבתים, אבל פגע בבעלי בתים שהכנסתם נותקה ממחירי השוק. רק בשנת 1972 הוחלפו בישראל הוראות הפקודה בחוק הגנת הדייר.
כך הפכו "דמי מפתח" למוסד ישראלי
בחוק הישראלי התמסד כלי שכוחות השוק המציאו לצורך פיצוי בעלי הבתים על שחיקת הכנסותיהם ממגבלות דמי השכירות. משוק הנדל"ן הבריטי הועתק המושג "Down Payment", שתרגומו העברי הוליד את המוסד "דמי מפתח". הכינוי הזה דבק במחיר שהחלו לדרוש עבור קניית הזכות למגורים או לעסקים בשכירות, באמצעות חילופי דיירים. השיטה הייתה שהדייר הנכנס שילם שליש מדמי המפתח לבעל הבית, ושני שלישים לדייר היוצא. המוסד הזה לא נכלל בחוק הפיקוח המנדטורי המקורי - אבל השתרש די מהר, והסכום המלא היה נעוץ במצב השוק.
לפני קום המדינה, דמי המפתח היו עניין מדובר בכל בית, כמו מחירי הדיור והמשכנתאות בימינו. הילדים של אז התרשמו שהסכומים הנלווים, מאות ואלפי לירות - הון עתק באותם ימים - מהווים, בעצם, את המחיר של מפתח החדר שההורים נהגו לתלות על צווארנו לפני שהלכו לעבוד. אני, למשל, שמרתי עליו בשבע עיניים, עד שיום אחד הוא אבד לי במשחק ופחדתי לשוב הביתה. חששתי מהתגובה האלימה של הורי על הנזק הכספי הכבד שגרמתי להם. כשמצאו אותי בערב, התפלאתי על כך שלא שאלו אותי על המפתח - ועל כך שצחקו כשהסברתי מדוע נעלמתי.
מוזר שדווקא המקרה ההוא נצרב בלבי, אפילו יותר מקוצר ידם של הוריי לשכור חדר נוסף עבורנו. נוח לא היה בתנאי המגורים הצפופים, שהיו מקור טבעי למתח אינסופי - בין 3 משפחות זרות שחיות כולן בדירה אחת. מתוך 3 המשפחות, שתיים חלקו מטבחון אחד, ואילו הוותיקה הייתה זכאית להחזיק בו גם שולחן אוכל קטן. משפחה אחרת נאלצה לאכול במסדרון הצר, והשלישית בישלה ואכלה בחדרה. הבישול היה על כירות נפט ופרימוסים מתלקחים, ומקרר בדמות ארון קרח נמס נדחק אל המרפסת. פתיל הסובלנות תמיד היה קצר, והפיצוצים - יומיומיים.
גם חדר האמבטיה המשותף היה מוקד מתיחות סביב התור לחימום דוד המים בבולי עץ או בשקיות נסורת "ברוטב" סולר. המתח גרר לקטטות אלימות, והתערבות המשטרה נדרשה בממוצע של שבועיים-שלושה. התלונות שנבעו מסכסוכי השכנים היו עיסוקה הראשי של המשטרה - ליחידה המטפלת בעבירות הפליליות האחרות, כולל גניבות, הספיק קומץ שוטרים וחדר קטן, אם לא שולחן צדדי בכל תחנת משטרה. אבי היה מנחם אותנו שבשכונות בירושלים הנוחיות הייתה ממוקמת בכלל מחוץ לבית, בחצר משותפת, למספר בתים.
מהומת הנדידה בשיטה התורכית
היתרון של הדיירים בשיטת מגורים זו, פרט לשכר הדירה הזול יחסית, היה שחוזה השכירות לא היה מוגבל בזמן. הוא יכול היה להיות בתוקף לכל החיים - אם הדייר היה מוכן להתפשר על מחדלי הצפיפות. לבעל הבית לא הייתה עילה לפנות את הדייר אם שילם בזמן, וגם עובדה זו היוותה עבור אבי ז"ל ביטחון.
אבי זכר מילדותו את שיטת ה"מוחרם", שריד מהשלטון התורכי, שהגבילה את תקופת השכירות לשנה אחת בלבד. שיטה זו אילצה משפחות ללא בית משלהן להחליף דירות אחת לשנה - במהומת נדידה המונית בחודש ה"מוחרם", שהוא ראש השנה המוסלמי.
אלא ששיטת "הדיירים הנצחיים" לא השתלמה לבעלי הבתים לאורך כל הדרך. לפיצוי שקיבלו מהחלק שלהם באמצעות דמי המפתח, היה ערך כלכלי רק באמצעות תחלופה תכופה של דיירים. הדייר היוצא היה נדרש להביא מחליף ולקבל את הסכמת בעל הבית, שניתנה ככל שדמי המפתח היו גבוהים יותר - וחלקו של הבעלים בהתאם.
לא חסרו גם בעלי בתים שלחצו על דיירים ותיקים להתפנות "מרצון", כאשר לא תיקנו גג דולף או נזקים אחרים שהחוק חייב אותם לשאת בהם. גם לא השתלם להם לאפשר לדייר לשכור חדר נוסף שהתפנה באותה הדירה, אם התחתן או נולדו לו ילדים. זאת משום שברוב הפעמים, דמי המפתח שבהישג ידו היו נמוכים יותר מהסכום שיכול היה בעל הבית לקבל מדייר חדש חסר מגורים - שמגיע "מבחוץ".
למעשה, גדלנו בתקופה שקידשה את ההסתפקות במועט, אך גזרה על הדיירים המוגנים - בעיקר משפחות הפועלים שנחשבו אז לאליטה החברתית - לסבול ממצוקה; כאשר על חשבוננו חיו בעלי הבתים, שדווקא נחשבו מוקצים מחמת מיאוס בעקבות מעמדם כ"בורגנים רכושניים" - מעמד שנחשב נחות בתקופה שבה מי שהיה מוערך היה זה שבנה את הארץ.
גם הפועלים לא היו באמת שווים
שיטת החדרים המושכרים לא הייתה היחידה שהתפתחה לאורך השנים בארץ ישראל של אז. שנים עברו עד שהתחוור לנו עד כמה צעירים ותמימים היינו מכדי להבין את מהות "הכתם האדום" שהתפשט בלב לבה של תל-אביב. במרחק הליכה מחדרנו הצפוף לדירות הצנועות יחסית של משפחות ההון הראשונות, גילינו מאוחר מדי איך צמחו בשקט גם "מעונות עובדים" באיכות מגורים שהתקרבה לזו של בעלי ההון.
הדיירים באותם מעונות עובדים היו כמו הוריי - חברי הסתדרות העובדים הסוציאליסטית שדגלה בשוויון חברתי, אבל טיפחה בשקט חוג רחב של "שווים יותר", בעיקר עסקנים ומקורבים לצמרת מקרב מפלגת הפועלים השלטת - מפא"י. המעונות הוקמו במרכז ובצפון העיר (כמו גם בחיפה ובירושלים), והיו המילה האחרונה באדריכלות העירונית. אותם עסקנים התגוררו עם משפחתם בדירות 2.5 חדרים מרווחות, בבניינים שהוקמו סביב חצרות מטופחות עם צרכניות (המרכולים של פעם) ואפילו בתי כנסת צמודים.
אותם דיירים לא נבחרו על בסיס "הרשמה פומבית" והגרלה. בראשם היו הסלבריטאים של התקופה - ברל כצנלסון, דוד בן גוריון, בכירי ההסתדרות ומפעליה, עיתונאים וכוכבי תיאטרון. החברות שיכון וסולל בונה, שהיו מסונפות לחברת העובדים, מימנו ובנו את השכונות על אדמות קק"ל. האכלוס היה במתכונת קואופרטיבית של ההסתדרות, והדיירים לא היו בעלי הדירות אלא חוכרים מאגודה שיתופית של משפחות הדיירים, שהיו במעמד של בעלי מניות. כל משפחה רכשה מניה בהלוואה נוחה.
הדיירים שילמו בעיקר את הוצאות התחזוקה של המעונות, והמאושרים שזכו בחזקה על דירה לא היו רשאים לסחור בה ולהעביר אותה למשפחה אחרת - אלא באישור האגודה. בפועל, רק בודדים ויתרו על החזקה הנדירה, כשעלותה החודשית למשפחה לא התקרבה לעלות דמי השכירות בשוק החופשי, כולל החלק של דמי המפתח. עם זאת, דיירי המעונות נאלצו לקבל את דין תנועת ההסתדרות ולהקצות חדר בדירה לחברי הסתדרות שהיו חסרי דיור. הם התקשו לגייס דמי מפתח, אבל כיסו לפחות את הוצאות המארחים.
ממשלה ענייה - עם שליחות ציונית
בתום מלחמת העולם השנייה נפתח עידן "הבית המשותף". על מגרשי תל-אביב החלו לקום בתי דירות למכירה. הלקוחות הראשונים היו דיירי הדמי מפתח, שעשו קופה מפריחת המשק בימי המלחמה, עת הארץ התמלאה בסיסים של צבאות בריטניה ומושבותיה. יהודים רבים "עשו קופה" לא מבוטלת מהאספקה והשירותים ליחידות, ואחרי המלחמה קפצו על ההזדמנות להשקיע את כספם בדירה פרטית במקום בשדרוג הדיור בשכירות. שכר הדירה לא האמיר כמו דמי המפתח כששוק הנדל"ן הריח את הביקוש - וטעה בהבנת המגמה.
כך החלה דעיכת המעמד של בעלי הבתים והשכירות המוגנת, שגברה עם הקמת המדינה. ההסתדרות הציעה לפצות את ותיקיה, מקופחי מעונות העובדים, בשיכון עממי של אותן דירות 2.5 חדרים (בשכונות כמו קריית שלום, ומאוחר יותר רמת אביב). איכות הבנייה הייתה נמוכה מהמעונות, אבל תנאי התשלום והמשכנתא היו בהישג יד של דיירי החדרים השכורים ודמי המפתח שקיבלו בצאתם. ממלאי מקומם היו בעלי הבתים, שהחלו למכור בכסף מלא את הדירות השכורות שהתפנו, או להשכיר אותם לדייר לא מוגן במחירי השוק.
בעלי הבתים אף נדחקו לשולי שוק הנדל"ן, כאשר הממשלה הצטרפה למפעל השיכון ההסתדרותי בבנייה מזורזת של עשרות אלפי יחידות דיור בשכונות עירוניות ועיירות הפיתוח. השיכונים ניתנו בשכירות עממית לקליטת המוני העולים שסבלו במחנות האוהלים ובפחוני המעברות. רוב המימון הגיע מהמגביות ומתקציב המדינה. היה זה מפעל מבורך, שהתאפשר כאשר המדינה ומפעלי ההסתדרות התנהלו כמשק משותף, בראש פוליטי אחד. חברת שיכון עובדים הייתה אז הקבלן, סולל בונה הבנאי, והממשלה - ענייה אך דבקה בסדר יום חברתי עם שליחות ציונית.
הבנייה הפרטית צמחה בשוליים לסיפוק הביקוש הגובר במגזר שמחוץ להסתדרות. הקמת המדינה החליפה את נורמת ההסתפקות במועט באקלים רכושני, וכל השאר היסטוריה - בעלי הבתים מעידן דמי המפתח תקועים עד היום עם כ-35 אלף נכסים. רובם מוזנחים כי ידם לא השיגה את מימון השיפוצים. לדיירים, בעיקר בעלי עסקים, לא משתלם לוותר על הנכס שעולה בדמי שכירות מגוחכים. חוק הגנת הדייר מעדכן אותם כיום אחת לשנה רק בשיעור עליית המדד. השוק עצמו מת. מספר העסקאות השנתי מסתכם במאות ספורות.
ההיצע הזעום ואיכותו של דיור מוגן בדמי מפתח אינם מהווים את הברירה האולטימטיבית למחפשי דיור באזורי הביקוש, אפילו בשוק שמתפרע במחירי הקנייה או השכירות, אם הם אינם מחפשי מציאות. היתרונות אמנם מפתים על פני הדברים: שכירות לכל החיים של דירת 3 חדרים במרכז תל-אביב בדמי מפתח, שהם כמחצית ערכה, ודמי שכירות עד 20% ממחירי השוק. כל זה לפני עלות השיפוצים הבלתי נמנעים, המחייבים גם הסכמה של בעל הדירה, ובזמן שבתי המשפט נוטים היום להגן פחות על הדייר - ויותר על הבעלים "המסכנים".
לפנייה לכתב/ת 
