רוצים פינוי-בינוי? כך תגייסו את השכנים

בתקופה האחרונה צצים ברחבי גוש דן לא מעט פרויקטים של פינוי-בינוי, שבדרך כלל מקודמים על ידי היזמים. אלה פונים לדיירים בשכונות ישנות ומציעים להם להשביח את ערך דירתם. אבל מה קורה כשהדיירים עצמם מבקשים לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין המגורים שלהם או פרויקט רחב ממדים בשכונה עצמה?

עוד כותרות על פינוי-בינוי בערוץ הנדל"ן :

• צפו: 3 בניינים נהרסו לטובת מגדלי יוקרה
• פינוי-בינוי: גם ב"ש וקריית אתא עולות על הגל
• פינוי-בינוי בחיפה: 114 יחידות במקום 48
• 10 בנייני רכבת נהרסו לטובת שכונה חדשה
  

פרויקטים של פינוי-בינוי מתמקדים בשכונות או במקבצי בניינים סמוכים, ולכן נדרשת נציגות של בעלי דירות שתהווה את הוועד. רצוי שאת הוועד הפועל לקידום הפרויקט ימנו כל הדיירים, או שכל בניין ימנה דייר אחד שיהיה נציגו בוועד. עוד רצוי שהוועד ימנה מספר אי זוגי של חברים, כדי שניתן יהיה לקבל החלטות באופן דמוקרטי.

פרויקטים של פינוי-בינוי רחבי ממדים מורכבים, ויש לבחור עורך דין שילווה את הדיירים לאורך כל הפרויקט. לאחר שהדיירים ממנים את ועד השכונה, על חברי הוועד לבחור עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, עם ידע בנושא התחדשות עירונית ופינוי-בינוי. עורך הדין צריך להראות נכונות ללוות את חברי הוועד בפגישותיהם השונות עם יזמים ועם בעלי מקצוע. כמו כן, נדרש מעורך הדין רקע בפתרון סכסוכים ובגישור.

לאחר מינוי עורך הדין והתגבשות הועד, על הדיירים להתפנות לשלב הקריטי של בחירת היזם הראוי - אשר יבצע עבורם את הפרויקט. לבחירת היזם יש חשיבות רבה שתשליך בעתיד על התקדמות הפרויקט. מומלץ לבצע בדיקה מעמיקה בנוגע לניסיונו של היזם, אמינותו, חוסנו הכלכלי וההון האנושי בחברה. זכרו: לא כל יזם שמבצע פרויקטים של תמ"א 38 מסוגל טכנית וכלכלית לבצע פרויקט של פינוי-בינוי.

יזמים חדשים וחסרי ניסיון לוטשים עיניהם לעבר מתחמים המיועדים לפינוי-בינוי ומנסים את מזלם. במתחמים רבים תקועים פרויקטים באשמת יזמים חסרי ניסיון ודיירים שלא ביצעו בדיקה מקדימה מקיפה. יזם רציני מחויב לבצע בדיקות מקדמיות רבות: תכנוניות, חוקיות, מוניציפליות, כלכליות ועוד.

דעו שכל הצעה שתובא לפניכם חייבת להגיע לאחר שהיזם בדק את היתכנות הפרויקט, כלכליותו ומוכנות הרשויות המקומיות לקדמו. כל מצג או הבטחה בנוגע לתמורות הדיירים בפרויקט, בטרם בדק היזם את כל אלו, מצביעות על כך שמדובר ביזם שאינו אחראי ומעידות על חוסר יושרה וחוסר רצינות. יש להיעזר בעורך הדין כדי לבצע בדיקת נאותות של היזם.

לא כל יזם מתאים - בדקו אותו היטב(צילום: shutterstock)

אחרי שבחרתם להתקדם עם יזם מסוים, עליכם לבחון את תוכניותיו בנוגע לאופן ביצוע הפרויקט ומיקומו העתידי של הפרויקט החדש. יש לכם שתי אפשרויות:

• בינוי-פינוי: היזם יפעל לבניית בניינים חדשים בלוקיישן אחר/סמוך לשכונה, ויעביר את הדיירים ישירות לדירותיהם החדשות בטרם יהרוס את הבניינים הישנים.
  

• פינוי-בינוי: במידה שאין אפשרות מבחינה טכנית/תכנונית לבנות את הבניינים החדשים במקום אחר, היזם יפנה את הדיירים למגורים בשכירות על חשבונו עד גמר הריסת הבניינים הישנים ובניית החדשים.
  

לאחר החלטה על המתווה, יגיש היזם את הצעתו לדיירים, שתכלול את התמורה שהם יקבלו (גודל הדירה, מיקומה וההצמדות החדשות). לדוגמא: כל בעל דירה יקבל דירה גדולה ב-40% מהגודל המקורי, בתוספת מרפסת שמש, חניה ומחסן צמודים בטאבו.

לאחר שיתקבל אישור להצעת היזם, יעברו הצדדים לדון במפרט הטכני - ששופך אור על כל האלמנטים שיתווספו לבעלי הדירות. למשל, גודל המטבח, התאורה והחשמל, אינסטלציה וצנרת, מקלחות ושירותים, חיפויים וריצוף, דלתות וחלונות ועוד.

לאחר שחברי הוועד הגיעו להסכמות עם היזם לגבי המיקום והתמורות, יפנו הצדדים באמצעות עורך הדין לניסוח חוזה משפטי. החוזה יסכם את ההסכמות והביטחונות הנדרשות לדיירים, בהתאם למתווה עליו החליטו הצדדים. בנוסף, ידונו הצדדים בשיקולי מיסוי, ביטוחים שונים, ערבויות וביטחונות וכן התחייבויות הצדדים לביצוע הפרויקט.

את החוזה בין היזם לדיירים יש להביא להחתמת כלל הדיירים (לפחות 80% נדרשים לחתום כדי להוציא את הפרויקט לפועל). רצוי לקיים תחילה מפגש עם בעלי העניין ("הדיירים הבטוחים") ולהשאיר את המתנגדים (או "הדיירים הסרבנים") לסוף. יש לפעול בשקיפות ולשדר אמינות לכל הדיירים, הן על ידי הוועד והן על ידי עורך הדין המלווה.

כמו כן, חשוב לנקוט בשיוויוניות על מנת שלא ליצור מצבים של קנאה וצרות עין בין בעלי דירות שונים בפרויקט - שיכולים בקלות להכשיל אותו. זכרו: ועד הפעולה, עורך הדין המלווה את הדיירים והיזם הנבחר יכולים, בשיתוף פעולה הדוק, להקים פרויקט לתפארת. בהצלחה!

הכותב הוא עו"ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, מעניק שירותי גישור במגוון תחומים וכן במקרקעין ותמ"א