מע"מ 0% - גם בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי

הטבת מע"מ 0% מתרחבת, והפעם תשמש לעידוד הבנייה. שר האוצר, יאיר לפיד, יגיש בשבועות הקרובים לממשלה הצעה להחיל מע"מ בשיעור של 0% על שירותים הניתנים במסגרת פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי. ההצעה גובשה בעקבות עבודת מטה שנעשתה בחודשים האחרונים במשרד האוצר וברשות המסים, ודיונים בשולחן עגול שקיימה הממשלה עם לשכת יועצי המס, לשכת עורכי הדין ואיגוד השמאים.

• חשש: שכונות הענק יפגעו במרכזי הערים
• הקבלנים צופים: המחירים יעלו ב-7% בשנה
• בגלל מע"מ 0%? התייקרות קרקע באשקלון
• דירות ב-1.6 מיליון שקלים: הבדיקה המלאה
• הטבת מע"מ 0%: כך נראה החוק המלא
  

בפרויקטים כמו תמ"א 38 ופינוי-בינוי מבצע קבלן שיפוץ מקיף בבניין, תוך חיזוקו מפני רעידות אדמה, הוספת מעלית, חניה או מרפסת וחידוש הדירות. במקביל מעניקה הרשות המקומית תוספות של זכויות בנייה, והקבלן מוסיף קומות לבניין עם דירות חדשות. הדיירים, לרוב, אינם משלמים לקבלן והרווח שלו מתקבל ממכירת הדירות החדשות. 

כיום, מוגדרת העסקה שבין הדיירים לקבלן כעסקה פטורה ממע"מ, מפני שלא עובר בה כסף מיד ליד. אך משמעות הדבר בפועל, היא שהקבלן לא יכול להזדכות על המע"מ ששילם על חומרי בנייה והוצאות אחרות שהיו לו, אם הוצאות אלו קשורות לשיפוץ של הדירות הישנות בבניין ולא לבנייה של דירות חדשות.

אם, לדוגמא, משפץ הקבלן בניין בן 80 דירות ומוסיף לבניין עוד 20 דירות חדשות. הוא יכול להזדכות על המע"מ בגין הוצאות שמיוחסות לבנייה של הדירות החדשות בלבד. גם אם הוסיף לבניין כולו מעלית ומקומות חנייה, הוא יכול להזדכות על 20% מההוצאות בלבד.  

כעת, בעקבות ההגדרה של העסקאות בין הדיירים לקבלן כעסקאות במע"מ 0%, יוכלו קבלנים לנכות גם את המע"מ בגין הוצאות שיפוץ הדירות הישנות מחבות המס שלהם. הוצאות אלו נחשבות לכ-15% מכלל ההוצאות בפרויקט של התחדשות עירונית וצעד זה צפוי להגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים הללו ולגרום לכך שיותר מהם יתבצעו. 

יש להדגיש כי לא מדובר במע"מ 0% על מכירת הדירות בבניין. על פי החוק שנוסח בשבוע שעבר, מע"מ 0% יינתן במכירת דירות חדשות בבנייה רוויה שגודלן 60-140 מ"ר. כלומר, הקבלן יוכל למכור את הדירות החדשות שהוסיף לבניין במע"מ 0% אם הן בגודל המתאים ובמחיר שייקבע על ידי השמאי הממשלתי. אזרח שיבקש למכור דירה ישנה ששופצה במסגרת תמ"א 38 או פינוי-בינוי, לרוב לא ישלם מע"מ מכיוון שאינו עוסק מורשה. אך אם הוא ישלם, המע"מ יעמוד על שיעור מלא של 18%.

ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס, שפנתה לשר האוצר עם היוזמה, אמר בעקבות ההחלטה: "שמחתי לשמוע את בשורת שר האוצר. אני שמח לראות כיצד יש לנו פרטנר, שפעם אחר פעם מקשיב לפניות המגזר העסקי ובוחן אותן בכובד ראש, כשטובת הציבור והעוסקים במלאכה, עומדת לנגד עיניו. אנו רואים בהתחדשות עירונית את עתיד שוק הדיור בישראל והצעד הזה יביא לכך, שהכדאיות הכלכלית בפרויקטי התחדשות עירונית תגדל, כך שפרויקטים רבים יוכלו סוף סוף להתבצע, לרווחת הציבור כולו".

גם בקרב הקבלנים בירכו על ההחלטה. ניסים אחיעזרא - מנכ"ל חברת אחים דוניץ, העוסקת בפרויקט פינוי-בינוי הכולל כ-1400 יח"ד בקריית האמנים בראשל"צ, הנמצא כבר בשלבי אכלוס - אמר כי: "ההצעה של שר האוצר יכולה לשפר מהותית את החישובים הכלכליים של פרויקטים לפינוי-בינוי. במצב של היום לא ניתן לקזז מע"מ על תשומות הבניה בגין הדירות הנמסרות למפונים. החישובים נעשים באופן יחסי לכל עלויות הבניה של הבניין ביחס לדירות המפונים, והמצב שחיוב המע״מ שאינו מוכר בגין דירות המפונים הוא גבוה לאין שעור מההוצאה בפועל. הצעתו של שר האוצר תפשט ותקל על החברות הבונות לקבל החלטות לפני כניסה לפרויקטים של פינוי-בינוי או תמ״א".

ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אמר שמניתוח שערך משרדו מתברר כי בתמ"א 38 לבדה קיים פוטנציאל של 8,000-10,000 יחידות דיור לשנה. "אם שר האוצר אכן יעניק הקלות משמעותיות ליזמי תמ"א 38 ייצור ליזמים כדאיות כלכלית שיגדיל את מספר יחידות הדיור שייבנו הן במרכז הארץ וגם בערי פריפריה שעד כה לא היו בהן כמעט בכלל פרויקטים של התחדשות עירונית בשל כדאיות כלכלית", אמר כהן.