בנק ישראל: בירושלים הכי קשה לרכוש דירה

מחקר של בנק ישראל שפורסם היום (א') בדק את ההשפעה של עליית מחירי הדירות על היכולת לרכוש או לשכור דירה. על פי המחקר, שהתרכז ביחס שבין מחירי הדירות וגובה שכר הדירה לבין התפתחות השכר והכנסות משקי הבית בישראל, בשנת 2012 היה קשה יותר לרכוש דירה בישראל לעומת שנת 2004, אך לא היה קשה יותר לשכור דירה.

כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן של ynet:

• הלמ"ס: צניחה של 16% בהתחלות הבנייה
• אפקט המע"מ? ירידה בביקוש לדירות חדשות
• סקירה: איפה תרוויחו מהשקעות נדל"ן בת"א?
• מחקר: רוצים להשקיע בנדל"ן? סעו לעכו
  

הסיבה לכך היא שעליית שכר הדירה בשנים האחרונות קיזזה במידה רבה את הירידה בשכר הדירה בין השנים 2004-2008. עם זאת, כאמור, כדי לרכוש דירה נדרשו ב-2012 יותר משכורות משנדרשו ב-2004, בגלל שעליית מחירי הדירות לרכישה הייתה חדה יותר מהירידה במחירן בשנים 2004-2008.

על פי ממצאי בנק ישראל, ב-2004 הוציא משק בית ממוצע 24% מהכנסתו הכספית נטו לחודש על שכר דירה. בשנת 2008 ירדה ההוצאה על שכר הדירה לרמה של 20% מההכנסה הכספית נטו של משק הבית; ועד 2012 עלה השיעור חזרה לרמה של 24%.

כדי לרכוש דירה, נדרשו בשנת 2004 כ-6.1 שנות הכנסה נטו (או 8.1 שנות הכנסה של שכיר בעל שכר ממוצע). עד שנת 2008 ירד מספר שנות ההכנסה של משק בית שנדרשו לרכישת דירה ל-5.5 שנים. עם זאת, מספר שנות ההכנסה של שכיר ממוצע נותר על רמה של 8.1 - ככל הנראה, מפני שהכנסות משקי הבית גדלו בקצב מהיר יותר מאשר השכר הממוצע לעובד.

נכון לשנת 2012 נדרשו 6.8 שנים של הכנסה כספית נטו למשק בית כדי לרכוש דירה, או 10.8 שנות שכר ממוצע לעובד. כלומר, ביחס להכנסה הכספית נטו של משק בית חלה שחיקה של כ-10% ביכולת לרכוש דירה וביחס לשכר הממוצע חלה שחיקה של כ-25%.

בירושלים הכי קשה לרכוש דירה

בשנים 2008-2012 חלה עלייה חדה במחירי הדירות בישראל, שהביאה גם לעלייה בשכר הדירה. העלייה החדה ביותר הורגשה בעיר תל-אביב, אולם מהממצאים של בנק ישראל עולה כי הפגיעה הקשה ביותר ביכולתם של הישראלים לרכוש או לשכור דירה הייתה דווקא בבירה בירושלים. זאת, בשל השילוב שבין התייקרות הדירות בעיר לשכר הנמוך יחסית של תושביה.

בשנת 2012 נמדדה בירושלים ההוצאה הגבוהה ביותר על שכר דירה כאחוז מהכנסת משק הבית נטו - 36%. זאת, לעומת 31% בתל-אביב, 24% במחוז המרכז, 22% בדרום, 21% בצפון ו-17% בחיפה. בירושלים נדרשו גם באותה שנה יותר שנות הכנסה לרכישת דירה מאשר בכל מקום אחר בארץ. 12.7 שנות הכנסה ממוצעת נטו של משק בית נדרשו כדי לרכוש דירה בעיר הבירה, לעומת 10 שנים בתל-אביב, 7.4 שנים במרכז, 6 שנים בדרום, 5.8 שנים בצפון ו-5.1 שנים בחיפה.

"העלייה שחלה במחירי הדירות החל מ-2008 הגדילה את מספרן של שנות ההכנסה הנחוצות לרכישת דירה בכל האזורים למעט חיפה", מצוין בדו"ח של בנק ישראל. "ב-2012 הייתה נחוצה תוספת של 3-1 שנות הכנסה, יחסית ל-2004, כדי לרכוש דירה".

בנוגע ליכולת לשכור דירה, מציינים בבנק ישראל כי היא "השתפרה מאוד עד 2008 משום שההכנסות של משק הבית עלו מאוד בשעה ששכר הדירה נותר יציב. מאז 2008 עלו מחירי השכירות במידה רבה בשעה שההכנסות עלו לאט. יוצא אפוא כי ההרעה שחלה בנשיגות (היחס בין שכר הדירה להכנסה, א.ל) בתקופה השנייה קיזזה למעשה את השיפור של התקופה הראשונה".